Geç teslim nedeniyle kira bedeli!

İnşaat çalışmalarının geç bitmesi ve konutların geç teslimi nedeniyle alıcılara kira bedeli ödeniyor. Söz konusu geç teslim nedeniyle kira bedeli ile ilgili esaslara da sözleşme kapsamında yer veriliyor...

Geç teslim nedeniyle kira bedeli!

Müteahhit ile alıcı arasında imzalanan konut satış sözleşmelerinde, müteahhitin inşaat çalışmalarından konut teslimlerine kadar bütün süreç, maddeler halinde belirtiliyor.

İnşaat çalışmalarının geç bitmesi ve konutların geç teslimi nedeniyle alıcılara kira bedeli ödeniyor. Söz konusu geç teslim nedeniyle kira bedeli ile ilgili esaslara da sözleşme kapsamında yer veriliyor. Sözleşmede, aylık verilecek kiraların nasıl hesaplanacağının açıklanması gerekiyor. Sözleşmede böyle bir esas yoksa, rayiç kira bedelleri belirleyici oluyor.

Aksi halde alıcıya ödenmeyen veya eksik ödenen kira bedelleri için müteahhite karşı dava açılabiliyor.

Geç teslim nedeniyle kira bedeli dava örneği:

Hukuk Genel Kurulu 

2008/13-661 E., 

2008/661 K.

ALACAK DAVASI

GAYRİMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ

GECİKMEDEN KAYNAKLANAN KİRA GELİR KAYBI

TEFE ORANI

“İçtihat Metni”

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İ... 1.Tüketici Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 8.5.2007 gün ve 2006/455-2007/213 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 19.11.2007 gün ve 2007/8041-13724 sayılı ilamı ile, (“...Davacı, davalı bankanın dava dışı yükleniciye yaptırdığı konutlardan bir tanesini davalıdan satın aldığını, ancak konutun kendisine teslim edilmesi gereken tarihte değil, 30.9.2003 tarihinde teslim edildiğini, 14.2.2002-14.3.2002 tarihleri arası dönem kira kaybı hususunda açtığı davada aylık kiranın 1500 YTL olarak kabul edilip, bu miktara hükmedildiğini, 14.3.2002-14.2.2003 tarihleri arasında aylık 1500 YTL den 16500 YTL, 14.2.2003-30.9.2003 tarihleri arasında da aylık 2131 YTL den 15982 YTL kira alacağı bulunduğunu ileri sürerek toplam 32482 YTL’nun 1.10.2003 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, aralarında kira ilişkisinin bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, alınan bilirkişi raporu benimsenmek suretiyle 32482 YTL’nun 1.10.2003 tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacının davalı bankadan satın aldığı dairenin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle, davalı aleyhine açtığı İzmir 1.Tüketici Mahkemesinin 2006/72 Esas sayılı dava dosyasında 2002 Şubat ayı kira bedeli olarak 1500 YTL’na hükmedilmiş ve karar temyiz edilmeksizin 1.9.2006 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı eldeki davada kesinleşen kararı dayanak gösterip talepte bulunmuştur. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda 14.3.2002-14.2.2003 tarihleri arası için aylık 1500 YTL esas alınmış 14.2.2003-30.9.2003 tarihleri arası dönem için ise 1500 YTL’ye TEFE uygulanarak bu dönem için aylık miktar belirlenmiştir. Hemen belirtmek gerekirki davacının 2002 yılı Şubat ayı için açtığı davada kesinleşen hüküm nedeniyle aylık kiranın 1500 YTL olarak kesinleştiğinin kabulü zorunlu olup,devam eden dava konusu bütün aylar içinde kesinleşen 1500 YTL aylık kiranın esas alınması zorunludur. Mahkemece, değinilen bu yön gözetilerek 14.3.2002-30.9.2003 tarihleri arası dönem için aylık 1500 YTL esas alınarak hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir...”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI 

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, davalı tarafından davacıya satılan villanın geç teslim edildiği iddiasına dayalı, (gecikmeden kaynaklanan kira gelir kaybı nedeniyle) tazminat istemine ilişkindir.

Davacı Kamuran .vekili, davalı Banka ile dava dışı C... İnşaat Ltd.Şti. arasındaki 7.5.1997 günlü inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilen villalardan birinin davacı tarafından davalıdan satın alındığını, söz konusu inşaat sözleşmesine göre işlerin 30.10.2000 tarihinde bitirilmesi gerekirken, bitirilmediğini; yaptırılan delil tespiti sonucunda inşaatın %58 oranında tamamlanmış olduğunun, eksik kalan işlerin tamamlanması için altı aylık süre gerektiğinin bilirkişice belirlendiğini, durumun 7.8.2001 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiğini, ihtarnamenin 13.08.2001 tarihinde tebliğ edildiğini, bilirkişi raporunda belirtilen altı aylık süre geçmesine rağmen inşaatın yapımı ve tamamlanması hususunda hiç bir faaliyette bulunulmadığını, bunun üzerine davacının, inşaatın teslim anına kadarki kira gelir kaybı için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, 14 Şubat 2002-14 Mart 2002 arasındaki bir aylık kira geliri kaybı için dava açtığını, o davada mahkemece verilen ve 10.8.2006 tarihinde kesinleşen kararla, o dönem için bir aylık kira geliri kaybının 1.500 YTL. olduğunun kesinleştiğini; iskan ruhsatının 30.9.2003 tarihinde alındığını ve villanın bu tarihte davacıya teslim edildiğini, bu duruma göre davacının davalıdan; 14 Mart 2002 tarihinden 14 Şubat 2003 tarihine kadar, her bir ayı 1.500,00 YTL. den 11 aylık 16.500 YTL; 14 Şubat 2003 tarihinden yapı kullanma izin belgesinin alınma ve villanın teslim edilme tarihi olan 30.9.2003 tarihine kadar geçen 7 ay 15 günlük dönem için de, beher ayı 2.131 YTL.den (Yargıtay kararları esas alınarak bir önceki ay olan Ocak 2003 Devlet İstatistik Enstitüsü TEFE oranı 42.1’in 1.500 YTL. ye uygulanması suretiyle elde edilen) 15.982 YTL. olmak üzere toplam 32.482 YTL. kira geliri kaybından kaynaklanan alacağı bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla bu miktarın 1.10.2003 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Tasfiye Halinde Emlak Bankası A.Ş. vekili, 10.1.2007 günlü cevap dilekçesinde özetle, zamanaşımının gerçekleştiğini, başka bir alıcı tarafından açılan aynı mahiyetteki bir davanın reddedildiğini ve kararın Yargıtay 13. Hukuk Dairesi tarafından onanarak kesinleştiğini; taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmadığı halde, davacının sanki böyle bir ilişki varmışcasına aylık tutara TEFE oranında artış talep etmesinin de yasal dayanaktan yoksun olduğunu, davanın reddi gerektiğini cevaben bildirmiştir.

Yerel Mahkeme, 6.4.2007 tarihli bilirkişi raporundaki değerlendirme ve hesaplamayı esas alarak davanın kabulüne, 14.3.2002-14.2.2003 tarihleri arası için aylık 1.500 YTL. üzerinden 16.500.-YTL; 14.2.2003-30.9.2003 tarihleri arası için de aylık 2.421 YTL. üzerinden 15.982 YTL. olmak üzere toplam 32.482 YTL. nin, 1.10.2003 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar vermiş; bu karar Özel Dairece metni yukarıda bulunan ilamla bozulmuş; Yerel Mahkeme gerekçesini tekrar ederek ve dava konusu dönemin tümü için önceki döneme ait bedel üzerinden tazminat takdirinin adil olmayacağını, ayrıca benzer mahiyetteki muhtelif Yerel Mahkeme kararlarının derecattan geçerek kesinleştiğini gerekçe göstererek, önceki kararında direnmiştir. 

Türkiye Emlak Bankası A.Ş. ile dava dışı yüklenici C... İnşaat Ltd.Şti. arasında anahtar teslim esasına göre düzenlenen ve sonradan 14.11.2000 tarihinde feshedilen 7.5.1997 günlü inşaat sözleşmesi çerçevesinde, yüklenici firma tarafından yapımına başlanan villalardan 1 nolu parsel üzerindeki 27 nolu villanın, Türkiye Emlak Bankası A.Ş. tarafından 18.7.2000 tarihli “Gayrimenkul Satış Sözleşmesi” başlıklı sözleşmeyle davacıya satıldığı, tapu devrinin 22.12.2000 tarihinde gerçekleştirildiği, anılan 7.5.1997 günlü inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde, işin 30.10.1999 tarihinde tamamlanacağı yönünde hüküm bulunduğu; satıma konu villanın davacıya zamanında teslim edilmediği, 30.9.2003 tarihinde gerçekleşen teslimin gecikmeli bir teslim olduğu, bu gecikme nedeniyle 14.2.2002-30.9.2003 tarihleri arasındaki dönemde davacının uğradığı kira geliri kaybına dayalı zararın davalı tarafından tazmin edilmesi gerektiği, hem Yerel Mahkemenin ve hem de Özel Daire’nin kabulündedir. 

Davacının daha önce açtığı ve İzmir 1.Tüketici Mahkemesinin 2006/72 esas sayılı dosyası üzerinden sonuçlandırılan davada, görülmekte olan davadaki iddia aynen tekrarlanmak ve aynı olgulara dayanılmak suretiyle, bir yıllık dönemin sonuna kadarki aylarla ilgili talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla, 2002 yılı Şubat ayına ait kira gelir kaybından dolayı (14.2.2002/14.3.2002 tarihleri arasındaki süre için) 3.000 Amerikan Doları’nın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi istenilmiş, sonradan talep 4.850.000.000 TL. olarak ıslah edilmiş; Mahkeme 26.6.2006 gün ve 2006/639 karar sayılı ilamla, bilirkişi raporunu esas almak ve 14.2.2002/ 14.3.2002 tarihleri arasındaki bir aylık sürede davacının 1.500 YTL. kira geliri kaybı bulunduğunu benimsemek suretiyle davanın kısmen kabulüne, fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydıyla 1.500 YTL. tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermiş; hüküm temyiz edilmeksizin 10.8.2006 tarihinde kesinleşmiştir.

25.12.2006 tarihli dilekçeyle açılmış olan eldeki davada ise, 14.3.2002/30.9.2003 tarihleri arasındaki dönem için tazminat talebinde bulunulmuş; 14.3.2002 ila 14.2.2003 arasındaki aylar için, kesinleşen ilamda hüküm altına alınan şekilde aylık 1.500 YTL; 14.2.2003 ila 30.9.2003 arasındaki aylar için ise, bu miktara TEFE oranında (% 42.1) artış uygulanmak suretiyle ulaşılan, 2.131 YTL. talep edilmiştir.

Görülmekte olan davada alınan 6.4.2007 tarihli bilirkişi raporunda; Yerel Mahkemenin içeriği yukarıda açıklanan 26.6.2006 gün ve 2006/72-639 sayılı ilamına atıf yapılarak, 14.2.2002/14.3.2002 tarihleri arasındaki dönemde bir aylık kira bedelinin 1.500 YTL. olduğunun anılan kararda kabul edildiği, davaya konu binanın yapı kullanma izin belgesinin 30.9.2003 tarihinde alındığı, buna göre 14.3.2002/30.9.2003 tarihleri arasındaki 18 ay 15 günlük kira getirisinin TEFE esas alınarak belirlenmesi gerektiği belirtildikten sonra; 14.3.2002/14.2.2003 tarihleri arası için aylık 1.500 YTL. üzerinden 11 ay için 16.500; 14.2.2003/30.9.2003 tarihleri arasındaki 7 ay 15 günlük süre için ise, 1.500 YTL. ye TEFE (42.1) uygulanmak suretiyle elde edilen aylık 2.421 YTL. üzerinden 15.982 YTL. olmak üzere, davacının 14.3.2002/30.9.2003 tarihleri arasındaki kira gelir kaybının toplam 32.482 YTL. den ibaret bulunduğu yönünde sonuç ve kanaat bildirilmiştir.

Bu noktada şu hususların belirtilmesinde yarar bulunmaktadır:

Dava, satıma konu taşınmazın (villanın) davalı satıcı tarafından davacı alıcıya geç teslim edilmesi nedeniyle alıcının uğradığı zararın tazmini istemine ilişkin olup, taşınmazın davacı alıcıya davalı tarafından gecikmeli olarak teslim edildiği çekişmesizdir. Taraflar arasındaki alım-satım sözleşmesinde, geç teslim halinde davalı satıcının, davacı alıcıya, kira gelir kaybı üzerinden belirlenecek bir tazminatı ödeyeceği yönünde hüküm bulunmamaktadır. Ne var ki, yukarıda belirtildiği üzere, davacı daha önce 14.2.2002/14.3.2002 tarihleri arasındaki dönemle ilgili olarak, kira gelir kaybına dayalı tazminat talebiyle dava açmış, eş söyleyişle, anılan dönemdeki zararını uğradığı kira gelir kaybı üzerinden belirleyip talepte bulunmuş ve temyiz edilmeksizin kesinleşen kararla da, zarar miktarı bu çerçevede belirlenip, hüküm altına alınmıştır. Kesinleşen bu karara göre, taşınmazın davacıya teslim edildiği tarihe kadar, davalı yoksun kalınan kira geliri esas alınmak suretiyle hesaplanacak tazminatı davacıya ödemekle yükümlüdür. Başka bir ifadeyle, anılan kesinleşmiş karar uyarınca, davacının zararı, taraflar arasındaki sözleşmede o yönde hüküm bulunmadığı halde, satıma konu taşınmazın getirebileceği kira gelirine göre hesaplanacaktır. 

Ancak, açıktır ki; söz konusu önceki karar, sadece ilişkin bulunduğu dönemle (14.2.2002/14.3.2002 tarihleri arasındaki süreyle) ilgili bir tespiti içermekte olup, o davanın açıldığı tarih itibariyle ne zaman gerçekleşeceği henüz belli olmayan teslim tarihine kadar geçecek sürenin tamamı yönünden (geleceğe de etkili olacak şekilde), tarafları bu anlamda bağlayıcı bir gerekçeyi ve sonucu içermemektedir. 

Kesinleşen önceki hüküm, davacının uğradığı zarar miktarının satıma konu taşınmazın getirebileceği kira geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gereğini öngördüğüne ve teslimin gerçekleşeceği tarihe kadar da aynı tutarın esas alınması yönünde bir zorunluluk söz konusu olmadığına göre; Yerel Mahkemenin, 14.2.2003/30.9.2003 tarihleri arasındaki süre için TEFE oranındaki artışla belirlediği aylık .421 YTL. üzerinden tazminata hükmetmiş olmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. 

Hal böyle olunca, direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, 5.11.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.

Satış nedeniyle kiracı tahliyesi!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com