Gelecek gayrimenkulde

Yaman Törüner yazdı. IMF'nin yayımladığı raporlardan biri de yeni gayrimenkul kredisi sistemini (mortgage) ve getireceği gelişmeleri inceliyor. IMF'nin bu konudaki tespitleri özetle şöyle:

Mortgage sisteminin ilk kurulduğu her ülkede belli bir süre sonra gayrimenkul fiyatları ve üretimi ciddi biçimde artmıştır.

Bu gelişme, ülkelere makroekonomik istikrar getirmiş ve düşük enflasyon seviyeleri elde edilmiştir.

Türkiye'de de, sistemin kurulacağı haberleriyle birlikte, gayrimenkul kredileri yıllık yüzde 350'yi bulan oranlarda artmış ve gayri safi milli hasılanın (GSMH) oranı olarak yüzde 0.5'ten yüzde 3.5'in üstüne yükselmiştir.

Mortgage kredileri Avrupa Birliği'nde ortalama olarak GSMH'nın yüzde 60'ını bulurken, bu oran Türkiye'de yüzde 10 civarındadır. Dolayısıyla, Merkez Bankası'nın faiz indirimleri sürdükçe, gayrimenkul kredilerindeki tırmanış yeniden başlayacaktır.

Bankacılık sektörü büyüyor

Türkiye'de bankacılık sektörü büyümekte ve krediler Hazine'den özel sektöre kaymaktadır. Ülkeye gelen yabancı bankaların da hedef kitlesi, tüketici ve gayrimenkul alıcıları olmuştur. Yani, mortgage kredileri için kaynak da hazırdır.

Türkiye'deki ciddi nüfus artışı ve büyük şehirlere göç, gayrimenkul ihtiyacını giderek artırmaktadır. Ülkede gayrimenkul ihtiyacı her yıl yaklaşık yüzde 5 artmaktadır.

Gayrimenkul kredileri sayesinde, önce bankacılık sektörü büyüyecek ve çok kârlı hale gelecek; bu durum giderek GSMH büyümesini sağlayacaktır.

Mortgage sisteminin yerleşmesi ve sistemle ilgili piyasaların kurulması, özel tasarrufları da artıracaktır.

Halen, Türkiye'deki gayrimenkullerin yaklaşık yarısı kayıtdışıdır. Mortgage sisteminin gelişmesiyle, kayıtdışılık da giderek azalacaktır. Bu durum, vergi gelirlerini de artıracaktır.

İnşaat sektörü geliştikçe, inşaat kalitesi ve inşaatların depreme dayanıklılığı artacak; yeni iş alanları açılacaktır. Bu gelişme, insan kalitesini de yükseltecektir.

IMF'nin gayrimenkul beklentisi

IMF'nin gayrimenkul fiyatları konusundaki beklentileri ise şöyle:

Gayrimenkul fiyatları halen, reel anlamda 2001 krizi öncesi seviyelerdedir ve fiyat artışı beklenmelidir.

Avrupa'daki diğer şehirlere göre, özellikle İstanbul ve Ankara'nın finans bölgelerinde kira fiyatları hâlâ düşüktür. Dolayısıyla, bu bölgelerde gayrimenkul fiyatları ve kiralar daha hızlı artacaktır.

Türkiye'de inşaat izinlerinin alınması ve şehir planlamaları gecikmekte, bu da inşaat yapımını güçleştirmektedir. Devletin elinde büyük arazilerin bulunması da başka bir darboğazdır.

Avrupa Birliği'ne giren her ülkede, gayrimenkul fiyatlarında büyük bir patlama yaşanmıştır.

Kısacası, faizlerin düşürülmesi, istikrar, Avrupa Birliği üyelik sürecinin devamlılığı, gayrimenkul fiyatlarını daha da yükseltecek. Şimdi bile, fiyatlar reel olarak, 2001 öncesi seviyelerde.

YAMAN TÖRÜNER