Gerçek değer – rayiç değer farkına dikkat!

Gerçek değer – rayiç değer farkı vatandaşı yakıyor. Alım satım sırasında yapılan bazı hileler konut tüketicilerini ileride sıkıntıya sokmaktadır. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyu şöyle değerlendiriyor...

Gerçek değer – rayiç değer farkı vatandaşı yakıyor. Alım satım sırasında yapılan bazı hileler konut tüketicilerini ileride sıkıntıya sokmaktadır. Bu hilelerden biri de emlak vergisine esas belediye rayiç bedeli – gerçek bedel (gerçek rayiç bedel) farkıdır. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyu şöyle değerlendiriyor;

‘’Arsa ve konut alım satımında tapudaki bedel belediye rayiç değeri üzerinden değil gerçek değer üzerinden belirtilmelidir. 

Tapu harcı satıcı firmaların göz ardı ettiği bir husus çünkü kural olarak bu harcı hem alıcı hem de satıcı öder gibi görünmekle birlikte harcın tamamı alıcıya yansıtılıyor üstelik miktarı da yüksek.  Fakat yine de firmalar evin satış değerini gerçek değerin altında göstererek gelir vergisi matrahını gizlemek istiyorlar, tapuda evin değerini, bildirilebilecek asgari değer olan “emlak vergisi değeri”nden bildiriyorlar. Hatta bu durum o kadar ileriki alıcı evi gerçek değerinden göstermekten yana olursa, itiraz ederse, firmaların satış yapmaktan vazgeçtikleri bile oluyor. 

Emlak vergisine esas olan belediye rayiç değeri;  mülkün minimum değeri üzerinden bir bölgede o bölgeye özel belediyelerce hesaplanan m² alım-satım değeridir. Gerçek rayiç bedel ise gayrimenkulün günümüz piyasasındaki gerçek alım-satım değeridir.  Her ne kadar belediye rayiç bedelleri belediyelerce belirlense de minimum üzerinden hesaplandığından, genelde gerçek değerler bundan çok daha yüksek rakamlardadır.

Aslına bakarsanız bedeli emlak vergisi üzerinden göstermek satıcı firmalar için de risklidir. Tapu masrafları satılan mülkün %4 kadar olduğu için konutun değeri ne kadar düşük gösterilirse ödenen harç da o kadar azalmış oluyor sonuç olarak da bu durum satıcı tarafından riskli taşımış oluyor ve hukukuka da aykırı. Bu durumda konutu satan kimse tapuda gösterilen bedel kadar hak sahibidir ve eğer alıcı konutun bedelini ödemede gecikir ya da bedeli ödemezse satıcı ancak bu tapuda gösterilen bedel kadar hakkı talep edebilir. Dolayısıyla Konutun gerçek değeriden az gösterilmesi, gösterilmeyen miktar kadar parayı riske atmak olur. 

Konuyu vergi açısından değerlendirirsek de eğer vatandaşımız gerçek değer üzerinden işlem yapmazsa yine zor durumda kalıyor. Bilindiği üzere bir gayrimenkulün, satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan bir kazanç olmuş ise bu kazanç üzerinden, yaptığınız değer artışına oranla vergi alınmaktadır. 

Diyelim ki vatandaşımız belediye rayiç bedelinden göstererek bir gayrimenkulü satın aldı, bu gayrimenkulu satarken gerçek değeri üzerinden sattı. Çünkü konut kredileri gerçek değer üzerinden alınabiliyor dolayısıyla evinizi özellikle de kredi ile satın alacak birine satacak iseniz gerçek değer üzerinden satmak zorundasınız.  Dolayısıyla vatandaşımız belediye rayiç bedelinden göstererek aldığı evi 5 yıl içinde gerçek değer üzerinden göstererek satmak zorunda kaldığında kazancı olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok vergilendirilecek.

Vatandaşımız için bir diğer risk konusu ise önalım hakkı. Durumu örnek ile açıklayacak olursak;

2 hissedarı olan bir arazinin 1 hissesini 1 hisse için bedeli 1.000.000 TL olmak üzere satın almak üzere anlaştık. Tapuya gittiğimizde arsasının yarısını satan gayrimenkul sahibi harç çıkmasın diye gayrimenkulün değerini 400.000 TL olan belediye rayiç bedeli üzerinden göstermeyi teklif etti. Biz de 400.000 TL nin üzerini satıcıya elden ödedik. Bu durumda yarısının gerçek değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmazı 400.000 TL belediye rayiç bedelden gösterip üzerini elden tamamlayarak satın alma işlemini tamamladık. 

Fakat taşınmazın diğer yarısına sahip olan kimsenin şufa (ön alım hakkı ) bulunmaktadır. Yani taşınmazı size satan kimse aslında öncelikle diğer ortağına danışmalı ve o satın almak istemez ise size satmalıydı. Bu kimse bir ön alım davası açarak sizden bu taşınmazı geri alabilir. Bu geri alma işlemi sırasında karar verilecek olan fiyat işte tapuda gözüken bedel kadardır. Yani yukarıdaki örnekte ön alım hakkına sahip ortak, belediye rayiç bedeli olan 400.000 TL yi açacağı bir önalım davasında mahkeme veznesine yatırarak taşınmazınızı 400.000 TL ye sizden alabilir. Siz ise ödediğiniz 1.000.000 TL den kalan 600.000 TL yi almak için diğer hissedara davalar açmak durumunda kalsanız da tapudaki bedel belli olduğundan bu parayı unutmanız gerekecektir. 

Sonuç olarak olan vatandaşa oluyor. Bir yandan değer farkından karşılaşabilecekleri problemler öte yandan bu konuya yabancı oluşları, ve firmaların tutumu vatandaşımızı oldukça zorluyor. Daha önce de belirttiğimiz gibi zor durumda kalmamaları için vatandaşlarımıza gayrimenkul alım-satım işlemlerini, gerçek değerler üzerinden,her şeyin açıkça yazıldığı sözleşmeler ile ve banka yoluyla ödeme yaparak, gerçekleştirmelerini öneriyoruz.’’