Geriye etkili fesih nedir?
İnşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerekiyor. Buna göre geriye etkili fesih nedir?
Geriye etkili fesih nedir?
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerekiyor.
İnşaatın tamamlanma oranı, sözleşme konusu gayrimenkul inşaatının tüm unsurları dahil edilerek hesaplanmalıdır. İnşa edilen bir bina inşaatı olabileceği gibi, birden çok binadan oluşan site inşaatı da olabiliyor. sözleşmenin geriye etkili feshi yargıtay kararı örneği aşağıda yer alıyor.
Sözleşmenin geriye etkili feshi ile ilgili yargıtay kararı örneği:
15. Hukuk Dairesi
2002/6192 E., 2003/2460 K.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
GERİYE ETKİLİ FESİH, İLERİYE ETKİLİ FESİH
SÖZLEŞMENİN FESHİ, KAYIT İPTALİ, ELATMANIN ÖNLENMESİ, ECRİMİSİL
“ÖZET”
ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDE ARSA PAYI DEVRİ, İŞİN BEDELİ OLDUĞUNDAN BU BEDELE ANCAK ESERİN AMACA UYGUN TESLİMİ HALİNDE HAK KAZANILIR. PAY DEVRİ PEŞİNEN YAPILMIŞSA BU DEVİR AVANS NİTELİĞİNDE VE YÜKLENİCİYE FİNANS KOLAYLIĞI SAĞLAMAK İÇİN YAPILMIŞ OLACAĞINDAN YÜKLENİCİDEN GERİ İSTENEBİLİR. KURAL OLARAK FESİH, GERİYE ETKİLİ SONUÇLAR MEYDANA GETİRİR İSE DE; İNŞAATIN BİTİRİLME ORANININ HAKLI GÖSTERDİĞİ HALLERDE FESHİN İLERİYE ETKİLİ YAPILMASI OLANAKLIDIR. YÜKLENİCİ HAKSIZ DEĞİL, TAPUYA VE SÖZLEŞMEYE DAYANARAK İNŞAATTA BULUNDUĞUNDAN ARSA MALİKİ ANCAK SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TAPULARIN İPTALİNDEN SONRA İŞGALİ VARSA ECRİMİSİL İSTEYEBİLİR.
“İçtihat Metni”
Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davalılardan Safiye vekili ile Kadir tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Davacı arsa sahibi; yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, inşaatı tamamlamadan terk ettiğini, haketmediği halde peşinen devredilen tapu kayıtlarını 3. kişilere temlik ettiğini iddia ederek sözleşmenin feshini, davalılar adına olan kayıtların iptalini, inşaata vaki elatmalarının önlenmesini ve 5 milyar lira ecrimisilin tahsilini istemiş,
Mahkemece istemler hüküm altına alınmıştır.
Karar, davalılardan yüklenici ve ondan pay devralan davalı Safiye tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık, istisna sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çift tipli karma bir sözleşmedir. Bu tür sözleşmelerde bir yandan taşınmazdaki belli bir pay mülkiyetinin öbür tarafa geçirilmesi, diğer yandan bir eserin yapımı öngörülür, ilişkideki yüklenicinin ana edimi, sözleşmeye, fen kurallarına ve imar mevzuatına uygun inşaat yapmak, arsa sahibinin edimi ise yapılacak bu inşaata karşılık (bedel olarak) ona arsa payı devretmekten ibarettir.
Arsa payı devri işin bedeli olduğundan, bu bedele ancak eserin amaca uygun teslimi halinde hak kazanılır. Şayet, somut olayda olduğu gibi pay devri peşinen yapılmışsa, bu devir avans niteliğinde ve yükleniciye finans kolaylığı sağlamak için yapılmış olacağından yükleniciden geri istenebilir.
Kural olarak fesih, geriye etkili sonuçlar meydana getirir ise de, 25.1.1984 tarih ve 3/1 sayılı YlBK.’na göre inşaatın bitirilme oranının haklı gösterdiği hallerde feshin ileriye etkili yapılması olanaklıdır. Bu bakımdan mevcut inşaatın getirildiği seviyesinin saptanması davada önem kazanmaktadır. Zira, inşaat tamamlanmış veya kabulden kaçınılmayacak bir seviyeye getirilmişse, sözleşmenin feshini istemek iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, iptal edilecek tapu kaydı oranı da ileriye etkili feshin sonuçlarına göre belirlenecektir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle, gerek duyulursa yerinde yeniden keşif de yapılarak bilirkişiye inşaatın ne aşamada olduğu, getirildiği seviye ve eksiklikler varsa bunların ne olduğu ayrıntılı olarak incelettirilmeli ve rapor alınmalıdır. Bundan sonra sözleşmenin feshi gerekip gerekmediği, gerekiyorsa feshin geriye veya ileriye etkili yapılacağı değerlendirilmeli, diğer istek kalemleri de bunun sonucuna uygun hüküm altına alınmalıdır. Bu yönler üzerinde durulmadan eksik araştırma ve incelemeyle yazılı şekilde hükme varılması yanlıştır.
Öte yandan, davalılar inşaatta haksız değil, sözleşme ve üzerlerindeki tapu kayıtlarına dayanarak bulunduklarından ve arsa sahibi ancak sözleşmenin feshi ye tapuların iptalinden sonra işgal varsa ecrimisil isteyebileceğinden, MK’nun 994. maddesi hükmünce de, yüklenicinin inşaata yaptığı zorunlu ve yararlı giderler ödeninceye kadar hapis hakkı bulunduğu gözden kaçırılarak, ecrimisil ve elatmanın önlenmesi istemlerinin kabulü de doğru olmamış kararın tüm bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden davalılar yararına (BOZULMASINA), ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 6.5.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.