GYODER: Kentsel dönüşüm için 400 milyar dolar gerekli!

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya, güçlü iç talebin etkisiyle gayrimenkul sektöründeki canlılığın artarak istikrarlı bir seyir izlemesi ve yatırımların artmasının beklendiğini kaydetti

Gökkaya, "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Olmak" konulu konferansta yaptığı konuşmada, halihazırda 18 GYOnun halka arza hazırlandığını belirtti.

Türkiye ekonomisinin büyümesinde lokomotif sektör olan inşaatın, 2011 yılının ilk dokuz ayında ortalama yüzde 12,7 oranında büyüyerek, GSYH içinde yüzde 5,7 paya sahip olduğunu kaydeden Gökkaya, 2009 yılında yaşanan krizin kalıntılarını geride bırakıp 2010 yılında toparlanan sektörün, 2011 yılında beklentilerin üzerinde canlılık gösterdiğini ve böyle bir dönemde Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kurulmasının da önemli bir fırsat oluşturduğunu dile getirdi.

Kentsel dönüşüm çalışmalarına da değinen Gökkaya, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Başarılı bir kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi için; kamu-özel sektör işbirliği içinde çalışmaların gerçekleştirilmesi ve büyük kentlerin 1/100.000lik planlarının yapılması çok önemlidir. Bu aşamada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yürütülecek çalışmalar doğrultusunda yapılacak olan 1/100.000lik planlar, yabancı yatırımcılar açısından da büyük önem arz etmektedir. Kentsel dönüşüm için gerekli olan tahmini 400 milyar doların sağlanabilmesi için Sermaye Piyasası araçlarının geliştirilmesi ve yeni ürünlerin çıkarılması gerekmektedir. Buna paralel olarak GYOların sayısının artması da Türkiye için ve sektörümüz için çok önem arz etmektedir. Bu anlamda, kentsel dönüşümün başarılı olabilmesi için imar hakkı transferi ve imar haklarının menkulleştirilmesi de sağlanmalıdır."

"GAYRİMENKULDE İKİNCİL PİYASALARIN KURULMASI ŞARTTIR"

Gökkaya, ikincil piyasaların oluşturulması konusunda ise "Türkiyede gayrimenkul sektörünün ve konut kredi stokunun daha da büyüyebilmesi, tabana yayılabilmesi için ikincil piyasaların kurulması şarttır. ABDde Freddie Mac ve Fannie Mae örneklerinin krize sebep olması, bu sistemin Türkiyede kurulmasına engel olmamalıdır" dedi.

GYODER olarak, Türkiye ekonomisinin 2012 yılında da büyümeye devam edeceği öngörüsünde bulunduklarını ifade eden Gökkaya, marka kentlerin kurulacağı, nüfusun farklı yerlere kayacağı, daire büyüklüklerinin değişeceği ve sürdürülebilir kentlerin oluşturulması amacıyla yeşil binaların ağırlık kazanacağı süreçlerin yaşanacağını söyledi.

Gökkaya, "2014 yılına kadar ortalama yüzde 6,7 GSYH büyüme tahmini ile bu eğilimin kısa ve orta vadede beklenenden daha dinamik olması öngörülmektedir. Yüzde 10-15lerde büyümesi beklenen inşaat sektöründe 2011 yılı üçüncü çeyrek göstergeleri de bu beklentiyi doğrular nitelikte gelişmektedir. Güçlü iç talebin etkisiyle gayrimenkul sektöründeki canlılığın artarak istikrarlı bir seyir izleneceği ve yatırımların artacağı beklenmektedir" değerlendirmesinde bulundu.

SPK BAŞKANI VEDAT AKGİRAY

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Vedat Akgiray, "Biz ne kadar tedbirli, ne kadar rasyonel olursak olalım özellikle Avrupa, genelde dünyadaki aşağı ve yukarı hareketler Türkiyeye ek iş getirecektir. Büyümemizdeki olumlu artılar, sürprizler iyi incelenirse bundan kaynaklandığından eminim" dedi.

Akgiray, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından düzenlenen "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Olmak" konulu konferansta yaptığı konuşmada, şu anda İMKBde işlem gören 23 tane GYO bulunduğunu belirtti.

Türkiye ekonomisindeki büyümeye değinen Akgiray, konuşmasını şöyle sürdürdü:

"Birkaç çeyrektir, birkaç yıldır gelen sürprizler hep güzel sürprizler oluyor. Tahminlerden daha hızlı, hep artı yönde... Ben, bu iyi sürprizlerin önümüzdeki yıllar devam edeceği kanaatindeyim. Çok basit bir mantıkla bunu söylüyorum. Sizler alışveriş merkezleri yapıyorsunuz. İki alışveriş merkezi yan yana. Bir tanesi çok büyük, dışardan heybetli görünüyor. Bir tanesi yeni kurulmuş, daha küçük. Ancak büyük olan çok kötü yönetiliyor. Açılış kapanış saati belli değil, kimi kirasını veriyor kimisi vermiyor. Küçük, yeni olan da çok iyi yönetiliyor. Güleryüzlü dükkan sahipleri var, gelen müşteri memnun. Böyle olunca ne olur İş, yavaş yavaş büyükten küçüğe kayar. Avrupa ile Türkiyeyi biraz böyle karşılaştırmak lazım. Biz ne kadar tedbirli olursak olalım, ne kadar rasyonel olursak olalım özellikle Avrupa, genelde dünyadaki aşağı ve yukarı hareketler Türkiyeye ek iş getirecektir. Büyümemizdeki olumlu artılar, sürprizler iyi incelenirse bundan kaynaklandığından eminim."

Bu yıl toplam 135 milyar dolar ihracatla tarihi rekor kırılmasının tahmin edildiğini hatırlatan Akgiray, "Demek ki birileri satın almak istiyor. Müşteri varsa satmamak gibi bir lüksünüz yok. Bu, böyle olmaya devam edecek. Dolayısıyla benim  beklentim, Türkiyenin bu olumlu sürprizleri sergilemeye daha epey devam edeceği yönünde" diye konuştu.

"FİNANSMANDA TEK MODEL GYO DEĞİL"

Vedat Akgiray, gayrimenkul ve inşaatın Türkiyenin lokomotif sektörlerinden biri olduğunun altını çizerek, "Gayrimenkul değerlidir, ama likit değildir. Bu gayrimenkulleri hak ettiği GYO şeklinde dizayn ettiğinizde, ortaya likit gayrimenkul çıkıyor" şeklinde konuştu.

Bir ekonominin lokomotifi olan sektörün varlıklarının likit yapılabilmesi, menkul kıymetleştirilebilmesinin çok önemli bir fırsat olduğunu vurgulayan Akgiray, şu anda gayrimenkul konusunda büyük iş yapmak isteyen bir girişimcinin GYO olarak organize olmamasının hiçbir nedenini düşünemediğini ifade etti.

Akgiray, "Bir neden vardır; GYO, SPK, Borsa... Başıma iş mi açacağım Ama öyle bir şey yok aslında" dedi.

GYOnun bir anonim şirket olduğunu anımsatan Akgiray, gayrimenkulün finansmanı için tek modelin bu olmadığına dikkati çekti.

SPK Başkanı Akgiray, "Geçen sene kira sertifikası düzenlemesi yaptık. Aslında varlık finansman modeli, uluslararası adıyla sukuk... Sanki gayrimenkulün finansmanı için düşünülmüş ve bulunmuş bir model" dedi.

"EKSİSİ, SAKINCASI, ZOR TARAFI YOK"

Türkiyede gayrimenkul değerleme endeksi çalışmalarının devam ettiğini belirten Akgiray, dolayısıyla konut endeksi, iş yeri endeksi gibi endeks olduğunda ve piyasa değerlerini iyi yansıtınca, endekse dayalı risk yönetimi ve benzeri amaçlı bir çok finansal kontrat sunulabileceğini ifade etti.

GYO modelinin her bakımdan değerli bir model olduğunu vurgulayan Akgiray, "Bir eksisi, sakıncası, korkulacak bir tarafı, zor bir tarafı yok. Bürokraside zaman zaman birtakım sıkıntılar olabilir. Biz SPK olarak, bunları öğrendikçe ortadan kaldırmaya çalışıyoruz" yorumunu yaptı.

Akgiray, 10 milyar liralık portföy değerinin düşük olduğunu ifade ederek, "Türkiyede bunun 100 milyar lira olması lazım. 1 trilyon dolarlık bir ekonomiden bahsediyoruz. Dolayısıyla gidecek çok yol var" dedi.

İMKB BAŞKANI HÜSEYİN ERKAN

İstanbul Menkul Kıymetler Borsası (İMKB) Başkanı Hüseyin Erkan, sermaye piyasası algı ve potansiyeli belirleme araştırması sonuçlarına göre, Türkiyede gayrimenkulün, altından sonra en çok akla gelen ikinci yatırım aracı olduğunu belirterek, "Gayrimenkul ülkemizde geleneksel bir yatırım aracı haline gelmiştir" dedi.

Erkan, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından Ceylan Otelde düzenlenen "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Olmak" konferansının açılışında yaptığı konuşmada, Türkiyedeki gayrimenkul sektörünün vardığı gelişmişlik düzeyinin tüm dünyada konuşulur hale geldiğini belirtti.

Kısa süre önce Fasta katıldığı bir toplantıda Türkiyenin başarılarının konuşulduğunu, bir model olarak görüldüğünü söyleyen Erkan, Türkiyenin sermaye piyasası, gayrimenkul piyasası ve Körfez sermayesinin gözdesi olan gayrimenkul yatırımlarının konu edildiğini anlattı.

Türkiyede gayrimenkulün uzun yıllardır en çok tercih edilen yatırım araçları arasında yer aldığını ifade eden Erkan, yükselen kişi başı milli gelirin de nitelikli konut talebini olumlu etkilediğini, birçok şehirde önemli gayrimenkul yatırımlarının yürütüldüğünü, büyük ölçekli toplu konut projelerinin yaygınlaştığını kaydetti.

Hüseyin Erkan, global düzeydeki krizlerin olumsuz etkilerine karşın gayrimenkulün hala yatırımcılar arasında en çok rağbet gören araçlardan olduğuna işaret ederek, "Sermaye piyasası algı ve potansiyeli belirleme araştırması sonuçlarına göre ülkemizde gayrimenkul, altından sonra en çok akla gelen ikinci yatırım aracı. Araştırmaya yanıt verenler, altından sonra en çok gayrimenkule yatırım yapmayı düşüneceklerini ifade etmişler. Gayrimenkul ülkemizde geleneksel bir yatırım aracı haline gelmiştir" diye konuştu.

Bu gelişmelerin, Türkiyede uluslararası normlarda bir gayrimenkul sektörünün oluşmasını ve kurumsal ve etkin bir finansal sistem kurulmasını gerektirdiğini dile getiren Erkan, bu bağlamda GYOların önemli işlev gördüğünü söyledi.

İlk olarak 1997de İMKBde işlem görmeye başlayan GYO şirketlerinin sayısının 23e yükseldiğini ve aralık itibariyle piyasa değerleri toplamının 11 milyar liraya ulaştığını aktaran Erkan, 2000 yılından itibaren GYOlar için ayrı endeks hesaplanmaya başlandığını anımsattı.

Erkan, bununla ilgili borsa yatırım fonları, varantlar çıkarılabileceğini; bunların ileride oluşabilecek fiyat risklerine karşı da kullanılabileceğini kaydederek, "Bunların da yatırım bankacılarımız tarafından düşünülmesi gerektiğini düşünüyorum" dedi.
         AA