Halkalı'da son durum!

Yaklaşık 30 yıl önce kentin dışında yeni bir yerleşim alanı, yani bir banliyö olarak planlanan Halkalı ile benzer bir yapılaşma süreci yaşayan İkitelli, İstanbul'un giderek büyüyen yerleşim alanlarından sadece ikisi. Bu iki yerleşim alanı, İstanbul'un yeni merkezlerinden biri olmaya aday gösteriliyor.

Halkalı Toplu Konutları, (yeni adıyla Atakent) Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından konut ihtiyacını karşılamak için evi olmayanlara öncelik tanınarak radyal temel-tünel kalıp inşaat sistemiyle depreme dayanıklı yapılan bir proje olarak ortaya çıkmıştı.

Üç etaptan oluşan toplu konutlar, toplam 12 bin adet civarında.  TOKİ  ise bölgede 40 bin konut hedefliyordu.

Halkalı'da, TOKİ'ye ait arsalarda hasılat paylaşımı yöntemi ile binlerce konut yapılıyor. Bu yöntemde en dikkat çeken proje ise Soyak'a ait. Soyak Olympiakent adıyla başlatılan bu proje kapsamında 3 bin 500 konut yapıldı. Toplam 3 bin 500 konutluk Olympiakent, bir milyon kilometrekare alana yayılan bir proje. Bu alanın, 280 bin metrekaresi konut ve sosyal tesis yapılaşmasına ayrıldı. Soyak'ın projesinin ardından, Avrupa Konutları ve Güneşpark gibi projeler de geldi.

Fiyatlar düştü

Gelir paylaşımı yöntemi ile inşa edilen projelerle bugün bölgedeki konut sayısı, 20 bine dayandı.

Bölgede 40 bin konutluk hedefte yol yarılanırken, geçen yıl yaşanan dalgalanmanın ardından, 'fazla şiştiği' söylenen konul fiyatlarında, yüzde 15'e varan bir gerileme oldu. Ancak seçim belirsizliğinin bitmesi ve konut kredisi faizlerinin bitmesi ile bölgenin prim potansiyeli taşıdığı ifade ediliyor.

Depreme dayanıklı, yeşil alanlarının fazlalığı, güvenlikli olması, çocuk kreşleri, spor alanları, okulları ve en önemlisi yatırım için düşünülmesi gibi nedenlerle prim yapan Halkalı konutları, bugün de yatırımcıları bölgeye çekiyor. Burada TOKI'nin orta ve dar gelirlilere yönelik projeleri ile lüks konut projeleri, bölge bölge yükseliyor. Atatürk Havalimanı'nın 10 dakika mesafede olması, bölgeye Olimpiyat Parkı yapılmasının planlanması gibi nedenler Halkalı konutlarına ilginin artması ve prim yapmasında etkili olan diğer nedenler.

Bölgenin dezavantajları

Öte yandan toplu konut alanları dışında kalan kısımlarında yaşanan ciddi imar ve altyapı sorunları ilk bakışta bölgenin dezavantajı olarak görülüyor. Ancak bu durumun ileriki yıllarda inşaat şirketlerini buraya çekecek, en büyük etkenlerden biri olacağı düşünülüyor. Çünkü şirketler, her fırsatta bu bölgede yapılacak olan kentsel dönüşüm projelerinde yer almak için istekli olduklarına dair sinyaller veriyor.

Öte yandan Halkalı ve İkitelli'de hızla iyileşen konut standardı ve gelen tüketici talebiyle birlikte konut fiyatları da artıyor. Konut sektörünün hızlı bir yükseliş trendine girdiği 2005 yılından bu yana Halkalı, İstanbul'da en çok prim yapan bölgelerden biri olarak gösteriliyor.

Orta ve lüks konut yan yana

Halkalı'da, inşaat şirketlerinin TOKİ ile gelir paylaşımı esasına dayalı yaptığı projeler de var. Bunlar içinde en göze çarpanlardan biri de Avrupa Konutları.

Sosyal konutlar ve lüks projelerin yan yana yükseldiği bu büyük konut alanında, doğal olarak ev fiyatları arasında da büyük farklılıklar bulunuyor. Halkalı Toplu Konutlan'nda (Atakent) l'inci Etap'ta yaklaşık 15 yıllık binalarda 1+1'leri (stüdyo daireler) 70 bin YTL'ye bulmak mümkün. Olympiakent'te ise 3+1'lik (214 metrekare) dubleks dairelere 500 bin YTL; 3+2'lik (4 banyolu, 238 metrekarelik) tripleks dairelere 750 bin YTL'ye kadar fiyat isteniyor.

Kiralık evler ne kadar?

Halkah'da, standart büyüklüklerdeki (135-140 metrekare) apartman daireleri ise Soyak'ta zaman zaman 300 bin YTL'yi geçen fiyatlara satılıyor. Avrupa Konutları ve Soyak'ta, stüdyo daireler ise 150 bin YTL'nin üzerine çıkabiliyor.

Bölgede, sadece Soyak Olimpiakent'te bulunan ikinci el villaların satış fiyatları 700 bin ile 1 milyon YTL arasında değişiyor. Bu villaların kira fiyatları ise henüz piyasası tam oluşmamakla birlikte 3 bin ile 4 bin YTL arasında değişiyor. Daire kiraları ise Atakent'te stüdyo tipi olanlarda 400 YTL'den başlıyor, 3+1 standart ölçülerdeki dairelerde ise bin YTL'ye kadar çıktığı oluyor. Soyak'ta 1+1 stüdyo daire kiraları 550-600 YTL'den başlayıp, 700 YTL'yi buluyor.

Soyak'ta 3+1 standart dairelerde kira tavanı ise bin 250 YTL civarında. Avrupa Konutları'nda da stüdyo daire kiraları 700-800 YTL, 3+1 standart daire kiraları da bin-bin 400 YTL arasında değişiyor.

Diğer mahallerdeki fiyatlar

Halkalı ve İkitelli'nin yapılaşması düzensiz mahallelerinde ise konutların birçoğu tapu problemi taşıyor. Sirkülasyonun hızlı olmadığı, istatistik rakamlarının doğru alınamadığı bu mahallelerde satılık konut fiyatları 70 bin YTL'den başlıyor, 130 bin YTL'ye kadar çıkıyor. Kira fiyatları ise 400 ile 600 YTL arasında değişiyor.

Halkalı'nın Konutbirlik adı altında Yenidoğan'da oluşturulan kooperatif bölgesinde ise daire fiyatları 90 bin ile 150 bin, villa fiyatları ise 200 bin ile 300 bin YTL arasında değişiyor. Bu konutların kira fiyatları ise 400 ile bin YTL arasında olabiliyor. Bu bölgedeki konutların niteliği, diğer toplu konut alanındaki konutlara oranla iyi olmamakla birlikte, bunların tapu problemleri bulunmuyor.

Onurkent bitmek üzere

Ikitelli'de orta gelir grubunun ev sahibi olabileceği toplu konut projeleri de var. Bu projelerin en büyüğü ise Küçükçekmece Belediyesi tarafından 1997'de projelendirilen Onurkent. Bu günlerde yapımı bitmek üzere olan Onurkent 750 dönüm arazi üzerinde, 103 ayrı kooperatiften oluşan Onurkent Kooperatifler Birliği tarafından inşa edildi. 6 bin 190 dairenin bulunduğu Onurkent'te her kooperatif, kendi dairesinin fiyatını kendisi belirliyor. Büyüklükleri 90 ile 140 m2 arasında değişen dairelerin yer aldığı Onurkent'te metrekare fiyatları, bin ile bin 300 YTL civarında bulunuyor. İnşaat seviyesi yüzde 90'ların üzerinde bulunan toplu konut alanında altyapı ve site içi yollar ise tamamlanmış durumda. Onurkent'te 30 bin metrekarelik arazi üzerinde planlanan ve içinde geniş spor alanları, 14 ayrı park alanı, çocuk oyun alanları, iki temel eğitim alanı ile bir kreş, iki ticaret merkezi ve sosyal tesislerin yer alacağı bir rekreasyon alanı bulunuyor.

Ticari gayrimenkuller de değerlendi

Halkalı çevresinde, konut kadar ticari gayrimenkuller de değer kazanıyor. İkitelli, Güneşli, Yenibosna, Mahmutbey, Sefaköy ve Halkalı'da; ofis, imalat sanayi, depo, plaza, fabrika ve outlet'lerin sayısı arttı. Mevcut işyerleri de değer kazandı. Bölgede şu anda bir alışveriş merkezi ve 5 yıldızlı birkaç otelin inşaatı devam ediyor.

Boş arsalara tekstil başta olmak üzere sanayi tesisleri, fabrikalar, outlet (fabrika satış mağazaları) kurulurken, ofis kiraları da büyük artış göstermiş bulunuyor. Bölgede; Tekstilkent, Kuyumcukent, İkitelli Organize, İSTOÇ, Oto Center gibi sanayi ve ticaret merkezlerinin dolmaya başlaması, konut talebi de doğurmuş durumda. Bölgede konut ve ticari gayrimenkul talebi birbirine paralel artarken, milyarlarca dolarlık konut projelerinin ortaya çıktığı, aynı zamanda da milyarlarca dolarlık iş hacminin oluştuğu ifade ediliyor.

Mehmet Aslan / Ekonomist