Haluk Sur, Moody’s'in konut sektörü değerlendirmesini yorumladı!

Kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s dün yaptığı Türkiye konut sektörü açıklamasını GYODER İcra Kurulu Üyesi Haluk Sur değerlendirdi. İşte Haluk Sur'un değerlendirmesi..

Türkiye’nin ekonomik gelişmesi yavaşlarsa ama buna mukabil konut fiyatlarında veya kira rayiçlerinde yükselme sürerse bu bir risk oluşturur. Ama Türkiye’nin ekonomik genişlemesi, makro ekonomik büyümesi devam ettiği sürece, orta sınıf büyüdükçe, alım gücü & talep tarafı güçlendikçe o zaman bundan çekinmem. Bununla birlikte psikolojik ve sosyo-psikolojik unsurlardan öte rakamsal verilere de bakmak lazım!

Bu noktada özellikle gayrimenkulün fiyatına karşın getiri oranları ve yine gayrimenkulün fiyatına karşın kişisel gelir düzeyine endeksli bir takım parametreler var.

Türkiye’de ise son 5-6 seneye baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine karşın bu oranlarda ciddi değişmelerin söz konusu olmadığını söylemeliyim.. Zaman zaman göreceli olarak artış oranları, enflasyonun gerisinde kalabiliyor..Bazen de bu açığı firmalar kendi imkanlarıyla kapatıyor; maliyetlerdeki ve inşaat malzemesi endeksindeki yükselmeleri rakamlara yansıtmıyorlar. Ama zaman içinde de düzeltmeler yaşanabiliyor. Geçen sene mesela böyle bir seneydi.Geçtiğimiz yol enflasyonun yaklaşık yüzde 9 olduğu bir ortamda konut fiyatlarında Ortalama Yüzde %17’ler,18’ler nispetinde, artış yaşandı. Ama önceki senelere baktığımızda ve enflasyondan arındırılmış bir şekilde durumu analiz ettiğimizde aşağı yukarı faiz oranlarının 3-4 veya 4-5 puan üzerinde seyreden bir konut fiyat artışı olduğunu söyleyebilirim. Her fiyat artışı mutlaka balon riski taşımaz. Tam tersine piyasa şartlarında malın gerçek değerini ve ederini bulması da önemlidir. Bir şeyin çok ucuz kalmış olması diğer emtia fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul ve konut sektörü için de geçerli olan bir durum. Fiyatının çok ucuz kalması, değerini bulmaması ifadeleri de doğru değil. Arazi de giderek tükenen ve az bulunan bir şey. Şehirleşme süreci devam ederken; şehirleşmenin doğru yapılabileceği, iyi kullanılmış bir arazi bulmak ve arazileri arsa haline çevirmek, ve buralarda şehirleşmeyi sürdürmek ya da tetiklemek veya sürdürülebilir kentleri ve kent planlamasını yapabilmek giderek zorlaşıyor. Tabi arazi maliyetleri giderek gayrimenkul fiyatlarını da yukarıya çekiyor. Her yükseliş az önce de ifade ettiğim gibi bir balon değildir. Bunun bir yere kadar sözünü ettiğim parametreler doğrultusunda ( ani değişmeler, düşüş ya da çıkışlar yaşanmıyorsa ve enflasyondan arındırılmış şekilde baktığımızda faiz oranlarının birkaç puan üstündeki artışlar söz konusuysa) böyle bir piyasada balondan söz edemeyiz. Olsa olsa malın giderek ekonomik büyümeye bağlı olarak, büyüyen orta sınıfa endeksli olarak değerini bulması söz konusu edilebilir. Ayrıca Türkiye’de tabi konut sektörü açısından baktığımızda deprem odaklı bir kentsel dönüşüm söz konusu! Bu mutlaka yapılmak zorunda olan bir şey. Burada da fiyat mekanizmasının yukarı doğru çok fazla hareket etmesi, alım gücüyle fiyatlar arasındaki makasın açılması süreci zorlaştırır. Halbuki Türkiye ciddi bir deprem tehdidi altında. Bu anlamda konut politikaları doğru geliştirilmeli ve doğru şekilde sürdürülmeli, takip edilmeli. Özellikle kentsel dönüşüm açısından deprem odaklı olarak, ranttan daha ziyade güvenilir, yaşanabilir, sürdürülebilir konutların, yeşili bol ve sağlıklı nesillerin yetişeceği yaşam alanlarının oluşturulmasına öncülük edilmeli ki zaten bu noktada devletin ilgili unsurları bunu da yapmaya gayret ediyorlar.

Bu arada konut finansman sistemine baktığımızda Türkiye’de hala çok sığ bir mortgage piyasası var. Yani Türkiye’de verilen konut kredisi stoğunun Türkiye’nin milli gelirine oranı hala %6’larda halbuki ortalama olarak gelişmiş piyasa ekonomilerinde bu yüzde 30-40’lar seviyesinde. Bu anlamda kredi pastası içinde konut kredilerinin payı az ve daha da önemlisi temerrüt oranı çok düşük ama en önemli olan şey Moody’s in de bahsettiği gibi Coverd Bond Modelinin veya buna benzer sekülarizasyon sistemleriyle mortgage’ın ikinci pazarının oluşması ki bankalar yaptıkları kontratları bir an önce kredi havuzuna atarak finansman yollarıyla yeni kredi imkanlarına kavuşabilsinler başka kredi kullanıcılarına imkan tanınabilsin. Yoksa sürekli olarak bankaların kendi mevduatlarından destekledikleri ya da beslemeye çalıştıkları mortgage ya da konut kredi sistemi çok fazla sürdürülebilir olmayabilir, bir yerden sonra tıkanır. Dolayısıyla mortgage’ın ikinci pazarının kurulumu olmazsa olmaz öneme haiz. Bunlarda bir tanesi de coverd bond modeli diye moodys’in de altını çizdiği teminatlandırılmış konut kredisi sertifikaları. Bunların bir an önce devreye alınması da önemli kikaynak büyüsün ve büyüdükçe daha fazla insan bu pastadan pay alabilsin!

Moody's'den Türkiye'ye konut sektörü uyarısı!

Haber AA'da şu şekilde yer aldı

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) İcra Kurulu Üyesi Haluk Sur, mortgage'ın ikinci pazarının kurulmasının çok önemli olduğunu belirtti.

Sur, Türkiye'de konut sektörüne ilişkin, kredi derecelendirme kuruluşu Moody's'den yapılan açıklamaları değerlendirdi.

Türkiye'nin ekonomik gelişmesinin yavaşlaması, buna mukabil konut fiyatlarında veya kira rayiçlerinde de yükselmenin sürmesinin bir risk oluşturacağını kaydeden Sur, "Ama Türkiye'nin ekonomik genişlemesi, makro ekonomik büyümesi devam ettiği sürece, orta sınıf büyüdükçe, alım gücü ve talep tarafı güçlendikçe o zaman bundan çekinmem. Bununla birlikte psikolojik ve sosyo-psikolojik unsurlardan öte rakamsal verilere de bakmak lazım." ifadelerini kullandı.

Sur, bu noktada özellikle gayrimenkulün fiyatına karşın getiri oranları ile kişisel gelir düzeyine endeksli bir takım parametreler olduğuna işaret ederek, "Türkiye'de son 5-6 seneye baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine karşın bu oranlarda ciddi değişmelerin söz konusu olmadığını söylemeliyim." görüşünü paylaştı.

Zaman zaman göreceli olarak artış oranlarının enflasyonun gerisinde kalabildiğini aktaran Sur, firmaların bazen bu açığı kendi imkanlarıyla kapattıklarını, maliyetlerdeki ve inşaat malzemesi endeksindeki yükselmeleri rakamlara yansıtmadıklarını dile getirdi.

Sur, zaman içinde düzeltmeler yaşanabildiğini, geçen senenin bu tarz bir yıl olduğunu vurguladı.

Geçen yıl enflasyonun yaklaşık yüzde 9 olduğu bir ortamda konut fiyatlarında ortalama yüzde 17-18'ler civarında bir artış yaşandığını hatırlatan Sur, şunları kaydetti:

"Ama önceki senelere baktığımızda ve enflasyondan arındırılmış bir şekilde durumu analiz ettiğimizde aşağı yukarı faiz oranlarının 3-4 veya 4-5 puan üzerinde seyreden bir konut fiyat artışı olduğunu söyleyebilirim. Her fiyat artışı mutlaka balon riski taşımaz. Tam tersine piyasa şartlarında malın gerçek değerini ve ederini bulması da önemlidir. Bir şeyin çok ucuz kalmış olması diğer emtia fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul ve konut sektörü için de geçerli olan bir durum. Fiyatının çok ucuz kalması, değerini bulmaması ifadeleri de doğru değil.

Arazi de giderek tükenen ve az bulunan bir şey. Şehirleşme süreci devam ederken şehirleşmenin doğru yapılabileceği, iyi kullanılmış bir arazi bulmak ve arazileri arsa haline çevirmek ve buralarda şehirleşmeyi sürdürmek ya da tetiklemek veya sürdürülebilir kentleri ve kent planlamasını yapabilmek giderek zorlaşıyor. Tabii arazi maliyetleri giderek gayrimenkul fiyatlarını da yukarıya çekiyor. Her yükseliş bir balon değildir. Bunun bir yere kadar sözünü ettiğim parametreler doğrultusunda (ani değişmeler, düşüş ya da çıkışlar yaşanmıyorsa ve enflasyondan arındırılmış şekilde baktığımızda faiz oranlarının birkaç puan üstündeki artışlar söz konusuysa) böyle bir piyasada balondan söz edemeyiz. Olsa olsa malın giderek ekonomik büyümeye bağlı, büyüyen orta sınıfa endeksli olarak değerini bulması söz konusu edilebilir."

- "Türkiye'de hala çok sığ bir mortgage piyasası var"

Sur, Türkiye'de konut sektörü açısından bakıldığında deprem odaklı bir kentsel dönüşümün söz konusu olduğunun altını çizdi.

Bunun mutlaka yapılması gereken bir şey olduğunu aktaran Sur, burada da fiyat mekanizmasının yukarı doğru çok fazla hareket etmesinin alım gücüyle fiyatlar arasındaki makasın açılması sürecini zorlaştıracağını dile getirdi.

Sur, Türkiye'nin ciddi bir deprem tehdidi altında olduğunu, bu anlamda konut politikalarının doğru geliştirilmesi ve doğru şekilde sürdürülüp takip edilmesi gerektiğini belirterek, açıklamasını şöyle tamamladı:

"Özellikle kentsel dönüşüm açısından deprem odaklı olarak, ranttan daha ziyade güvenilir, yaşanabilir, sürdürülebilir konutların, yeşili bol ve sağlıklı nesillerin yetişeceği yaşam alanlarının oluşturulmasına öncülük edilmeli ki zaten bu noktada devletin ilgili unsurları bunu da yapmaya gayret ediyorlar.

Bu arada konut finansman sistemine baktığımızda Türkiye'de hala çok sığ bir mortgage piyasası var. Yani Türkiye'de verilen konut kredisi stokunun Türkiye'nin milli gelirine oranı hala yüzde 6'larda. Halbuki ortalama, gelişmiş piyasa ekonomilerinde bu yüzde 30-40'lar seviyesinde. Bu anlamda kredi pastası içinde konut kredilerinin payı az ve daha da önemlisi temerrüt oranı çok düşük ama en önemli olan şey; Moody's'in de bahsettiği gibi Coverd Bond modelinin veya buna benzer sekülarizasyon sistemleriyle mortgage'ın ikinci pazarının oluşması ki bankalar yaptıkları kontratları bir an önce kredi havuzuna atarak finansman yollarıyla yeni kredi imkanlarına kavuşabilsinler, başka kredi kullanıcılarına imkan tanınabilsin. Yoksa sürekli olarak bankaların kendi mevduatlarından destekledikleri ya da beslemeye çalıştıkları mortgage ya da konut kredi sistemi çok fazla sürdürülebilir olmayabilir, bir yerden sonra tıkanır. Dolayısıyla mortgage'ın ikinci pazarının kurulumu olmazsa olmaz öneme haiz. Bunlardan bir tanesi de Coverd Bond modeli diye Moodys'in de altını çizdiği teminatlandırılmış konut kredisi sertifikaları. Bunların bir an önce devreye alınması önemli ki kaynak büyüsün ve büyüdükçe daha fazla insan bu pastadan pay alabilsin."

AA

Bu haber Ankara Başkent şöyle yer aldı:

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) İcra Kurulu Üyesi Haluk Sur. Mortgage'ı ikinci pazarının kurulmasının çok önemli olduğunu belirtti. 

Sur, Türkiye'de konut sektörüne ilişkin, kredi derecelendirme kuruluşu Moody's'den yapılan açıklamaları değerlendirdi. Türkiye'nin ekonomik gelişmesinin yavaşlaması, buna mukabil konut fiyatlarında veya kira rayiçlerinde de yükselmenin sürmesinin bir risk oluşturacağını kaydeden Sur. "Ama Türkiye'nin ekonomik genişlemesi, makro ekonomik büyümesi devam ettiği sürece, orta sınıf büyüdükçe, alım gücü ve talep tarafı güçlendikçe o zaman bundan çekinmem. Bununla birlikte psikolojik ve sosyo-psikolojik unsurlardan öte rakamsal verilere de bakmak lazım." ifadelerini kullandı. 

Sur. bu noktada özellikle gayrimenkulün fiyatına karşın getiıi oranları ile kişisel gelir düzeyine endeksli bir takım parametreler olduğuna işaret ederek. "Türkiye'de son 5-6 seneye baktığımızda gayrimenkul fiyatlarının yükselmesine karşın bu oranlarda ciddi değişmelerin söz konusu olmadığını söylemeliyim." görüşünü paylaştı. 

MALİYETLER FİYATLARA YANSIMADI 

Zaman zaman göreceli olarak artış oranlarının enflasyonun gerisinde kalabildiğini aktaran Sur. firmaların bazen bu açığı kendi imkanlarıyla kapattıklarını, maliyetlerdeki ve inşaat malzemesi endeksindeki yükselmeleri rakamlara yansıtmadıklarını dile getirdi. 

Sur, zaman içinde düzeltmeler yaşanabildiğim, geçen senenin bıı tarz bir yıl olduğunu vurguladı. 

Geçen yıl enflasyonun yaklaşık yüzde 9 olduğu bir ortamda konut fiyatlarında ortalama yüzde 17-18'ler civarında bir artış yaşandığını hatırlatan Sur. şunları kaydetti: "Ama önceki senelere baktığımızda ve enflasyondan arındırılmış bir şekilde durumu analiz ettiğimizde aşağı yukarı faiz oranlarının 3-4 veya 4-5 puan üzerinde seyreden bir konut fiyat artışı olduğunu söyleyebilirim. Her fiyat artışı mutlaka balon riski taşımaz. Tam tersine piyasa şartlarında malın gerçek değerini ve ederini bulması da önemlidir. Bir şeyin çok ucuz kalmış olması diğer emtia fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul ve konut sektörü için de geçerli olan bir durum. Fiyatının çok ucuz kalması, değerini bulmaması ifadeleri de doğru değil. 

Arazi de giderek tükenen ve az bulunan bir şey. Şehirleşme süreci devam ederken şehirleşmenin doğru yapılabileceği, iyi kullanılmış bir arazi bulmak ve arazileri arsa haline çevirmek ve buralarda şehirleşmeyi sürdürmek ya da tetiklemek veya sürdürülebilir kentleri ve kent planlamasını yapabilmek giderek zorlaşıyor. Tabii arazi maliyetleri giderek gayrimenkul fiyatlarını da yukarıya çekiyor. Her yükseliş bir balon değildir. Bunun bir yere kadar sözünü ettiğim parametreler doğrultusunda (ani değişmeler, düşüş ya da çıkışlar yaşanmıyorsa ve enflasyondan arındırılmış şekilde baktığımızda faiz oranlarının birkaç puan üstündeki artışlar söz konusuysa) böyle bir piyasada balondan söz edemeyiz. Olsa olsa malın giderek ekonomik büyümeye bağlı, büyüyen orta sınıfa endeksli olarak değerini bulması söz konusu edilebilir." Sur. Türkiye'de konut sektörü açısından bakıldığında deprem odaklı bir kentsel dönüşümün söz konusu olduğunun altını çizdi. Bıınım mutlaka yapılması gereken bir şey olduğunu aktaran Sur, burada da fiyat mekanizmasının yukarı doğru çok fazla hareket etmesinin alım gücüyle fiyatlar arasındaki makasın açılması sürecini zorlaştıracağını dile getirdi. 

CİDDİ DEPREM TEHDİDİ 

Sur Türkiye'nin ciddi bir deprem tehdidi altında olduğunu. bu anlamda konut politikalarının doğru geliştirilmesi ve doğru şekilde sürdürülüp takip edilmesi gerektiğini belirterek, açıklamasını şöyle tamamladı: "Özellikle kentsel dönüşüm açısından deprem odaklı olarak, ranttan daha ziyade güvenilir, yaşanabilir, sürdürülebilir konutların, yeşili bol ve sağlıklı nesillerin yetişeceği yaşam alanlarının oluşturulmasına öncülük edilmeli ki zaten bu noktada devletin ilgili unsurları bunu da yapmaya gayret ediyorlar. 

Bıı arada konut finansman sistemine baktığımızda Türkiye'de hala çok sığ bir mortgage piyasası var. Yani Türkiye'de verilen konut kredisi stokunun Türkiye'nin milli gelirine oranı hala yüzde 6'larda. Halbuki ortalama, gelişmiş piyasa ekonomilerinde bu yüzde 30-4ü'lar seviyesinde. Bu anlamda kredi pastası içinde konut kredilerinin payı az ve daha da önemlisi temerrüt oranı çok düşük ama en önemli olan şey; Moody's'in de bahsettiği gibi Coverd Bond modelinin veya bıına benzer sekülaıizasyon sistemleriyle mortgage'ııı ikinci pazarının oluşması ki bankalar yaptıkları kontratları bir an önce kredi havuzuna atarak finansman yollarıyla yeni kredi imkanlarına kavuşabilsinler, başka kredi kullanıcılarına imkan tanınabilsin. Yoksa sürekli olarak bankaların kendi mevduatlarından destekledikleri ya da beslemeye çalıştıkları mortgage ya da konut kredi sistemi çok fazla sürdürülebilir olmayabilir, bir yerden sonra tıkanır. Dolayısıyla mortgage'ııı ikinci pazarının kurulumu olmazsa olmaz öneme haiz. Bunlardan bir tanesi de Coverd Bond modeli diye Moodys'in de altını çizdiği temi- natlandırılmış konut kredisi sertifikaları. Bunların bir an önce devreye alınması önemli ki kaynak büyüsün ve büyüdükçe daha fazla insan bu pastadan pay alabilsin."

Ankara Başkent