Hem oturum hem de yatırım için stüdyo ve 1+1 daireler daha cazip!

Konut almak isteyenler için ekonomik açıdan daha ulaşılabilir olan stüdyo ve 1+1 daireler, amorti süreliğinin kısalığı nedeniyle de hem konutta oturmak hem de yatırım yapmak isteyenler tarafından sıklıkla tercih edilmeye başlandı.

İstanbul’da tüketici davranışları ve talep nedeniyle hala en çok 2+1 ve 3+1 tipi konutlar üretilirken, devam eden ve yeni planlanan markalı konut projelerinde stüdyo ve 1+1 tipi dairelerin giderek daha fazla yer kapladığı görülüyor.

Stüdyo ve 1+1 tipi daireler, şehir çeperlerinin markalı konut projeleriyle hareketlenmesi, bunu takiben yatırımcıyı çekmesi, standart konut ölçülerinden küçük olduğu için daha kolay satın alınabilir olması ve amorti sürelerinin kısalığı gibi ölçütler nedeniyle giderek daha cazip hale geldi. Özellikle 2009–2014 yılları arasında markalı konut projelerindeki oranları artan küçük metrekareli daireler, son iki yılda oransal olarak stabil konuma yükseldi.

İstanbul genelinde hızla sayısı artan markalı konut projeleriyle birlikte daha fazla göz önüne çıkan stüdyo ve 1+1 daireler, mevcut markalı konut stokunun yaklaşık %30’luk kısmını oluşturuyor. Söz konusu konut tiplerinin brüt m² aralıkları genellikle 40 – 95 m² aralığında değişiyor.

Son yıllardaki el değiştirme ve konut kullanımı verilerinden yola çıkılarak, tüketicilerin stüdyo ve 1+1 daireleri oturum için olduğu kadar yatırım için de satın aldıkları sonucuna ulaşılıyor. Yatırım amacıyla tercih edilen küçük metrekareli dairelerin, ödenen satın alma bedelini büyük metrekareli dairelere göre daha kısa sürede geri kazandırması, küçük metrekareli daireleri tüketici için daha cazip hale getiriyor.

Sosyo – ekonomik dengelerin son yıllardaki değişimi, yeni ve erişilebilir yaşam merkezlerinin ortaya çıkması, kısa zaman içinde üretilen ve bölgelerini dönüştüren markalı konu projelerinin yükselmesi, şehrin alışılagelmiş ve bilinen noktalarındaki nüfusun oturum amacıyla bu merkezlere yönelmesini sağladı.

İstanbul’da tüketici davranışları ve satış trendleri incelendiğinde en çok üretilen ve en çok tercih edilen konut tiplerinin 2+1 ve 3+1 tipi konutlar olduğu görülüyor. Hane halkı yapısı, alışkanlıklar, ilk etapta oturum amaçlı olarak düşünülmesi gibi etkenlerle birlikte, özellikle çocuklu aileler daha çok orta ve büyük metrekareli konutlara yöneliyor. Günümüzde markalı konut projelerinin tipoloji dağılımları incelendiğinde %60 oranında 2+1 ve 3+1 dairelerin yer aldığı görülüyor. Bu tipteki daireler geniş bir m² aralığına sahip olup, 300 ve üstü konut sayısına sahip projelerin genelinde %50 – 80 oranında yer alıyor. 4+1 ve üstü tipteki konut stoku ise İstanbul geneli dikkate alındığında yaklaşık %10’luk bir paya sahip bulunuyor.

Büyük projelerdeki satış hızı ve el değiştirme aralıklarındaki kısa zaman döngüsü incelendiğinde, 1+1 ve 2+1 tipteki dairelerin ilk sırada olduğu görülüyor. Bu veriden hareketle yatırım amaçlı satın alınan 1+1 tipi dairelerin kısa sürede karlılık sağladığı ve yatırımcısına geri dönüşünün hızlı sürede gerçekleştiği sonucuna varılabilir.

Sadece yatırım değil oturum amaçlı olarak da tercih nedeni

Geçtiğimiz 5 yıllık periyotta tamamlanmış ve inşası devam eden markalı konut projelerinde 1+1 tipteki dairelerin en çok rağbet gören daire tipleri arasında yerini aldığı görülüyor ve yeni projelerde (özel konsept ve projeler haricinde) kemikleşmiş %25 – 35 aralığında bir orana sahip olacağı bekleniyor. Değişen ve merkezden çepere yayılan şehir hayatı anlayışı, insanların küçük metrekareli dairelere yalnızca yatırım amacıyla değil kullanım amacıyla da sahip olma istekleri, daha düşük ücretlere sahip olunmalarıyla birlikte geri dönüş sürelerinin büyük metrekareli dairelere göre daha kısa olması gibi avantajlardan ötürü küçük metrekareli daireler markalı konut projeleri tipoloji dağılımındaki yerlerini almış bulunuyor.

Stüdyo ve 1+1 tercih edilen ilçeler

Stüdyo ve 1+1 tipteki konutların sayısal olarak yoğunluk gösterdiği lokasyonlar gelişim süreci devam eden Esenyurt, Küçükçekmece, Bağcılar, Kartal, Maltepe, Pendik ve Tuzla gibi ilçelerdir. İstanbul’daki küçük metrekareli konut stokunun yaklaşık %25’lik kısmı bu ilçelerde yer alıyor.

Öte yandan gelişimini tamamlamış, birim m² fiyatlarının il geneline göre yüksek olduğu Kadıköy, Bakırköy ve Sarıyer gibi ilçelerde de son dönemde üretilen markalı konut projelerinde küçük metrekareli daireler önemli yer tutuyor.

Oransal olarak değerlendirildiğinde Anadolu Yakası’nda Ataşehir ve Ümraniye, Avrupa Yakası’nda ise Şişli, Zeytinburnu ve Beyoğlu ilçelerinde ikamet etmek ya da yatırım yapmak isteyen kitlelerin, son dönemde stüdyo ve 1+1 tipte daireleri daha çok tercih ettiği, inşaat firmalarının da buna cevap olarak küçük metrekare üretimine ağırlık verdikleri görülüyor. Bu ilçelerde 2013 yılından bu yana inşaa edilen, devam eden ya da planlanan projeler yaklaşık %50-55 oranında 80 m² ve altındaki dairelerden oluşuyor.

2+1 ve 3+1 daireler tahtını koruyabilecek mi?

Son iki yılda şehir çeperlerinde üretilen markalı konut projelerinde küçük metrekareli dairelerin artış trendinin durduğu gözlemleniyor. Bunun sebebi olarak ulaşım altyapılarının güçlenmesi, yaşam merkezlerinin genişlemesi ile hane halkı sayısı iki ve üstü ailelerin fiyat olarak daha ulaşılabilir, gelişen lokasyonlara oturum amacıyla yönelmesi gösterilebilir. Bu yöneliş, bahsedilen bölgelerdeki metrekare ve tip değişimini doğrudan etkilediği için önümüzdeki yıllarda büyük metrekareli 2+1 ve 3+1 tipi dairelerin şu andakinden daha fazla tercih edilebilme ihtimalini artırıyor.

KENAN EMİK

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

ÖZEL PROJELER DEPARTMANI

DEĞERLEME UZMANI