Hesaplar karıştı, aidatta pusula şaştı!
M Plus Toplu Konut Yönetim Şirketi'nin sahibi İlhan Kartal, tartışma konusu olan yüksek aidatlar ile ilgili konuştu.
M Plus Toplu Konut Yönetim Şirketi'nin sahibi İlhan Kartal, son günlerin tartışma konusu olan yüksek aidatlar konusunda önemli açıklamalarda bulundu. Yeni Akit Gazetesi'nden Mehmet Canıtatlı'nın haberine göre, “Kimse maliyet artışlarını bahane ederek aidatlara fahiş oranda zam yapamaz” diyen 25 yıllık tecrübeli yönetici İlhan Aydın Kartal, yapılabilecek en yüksek zam oranının enflasyonun bir miktar üzeri olabileceğini açıkladı.
''Bu hesap bilmemezlik''
Maliyetleri artıran gelişmeler hakkında konuşan Kartal, “Elektriğin bundan 6 ay öncesine kadar her işletme bütçesinde ortalama yüzde 10-12’lik karşılığı vardı. Ancak sonbahardaki zamlarla birlikte bu oran yüzde 20’lere kadar çıktı. (En az 5-6 puanlık artış) Güvenlik, temizlik, teknik işler ve idari işler kalemlerinde de maaş zamları oldu. Özellikle temizlik işlerinde asgari ücrete gelen yüzde 26’lık zam işverenlerin gözünde bir yük olarak görüldü. Bununla elektrik maliyetini topladığımızda maliyet oranı yüzde 30’u buluyor. Bunlara karşılık hiçbir yönetici çıkıp da; ‘Bizim sitede jeneratör bakım bedelleri yüzde 100 arttı’ diyemez. Yine aynı şekilde ‘yakıt bedelimiz yüzde 100 arttı’ diyemez. Bu kalemde artış yaşansa bile genel bütçenin içindeki payı yüzde 3-5’tir. Asansör bakım bedellerinin payı ise yüzde 2’dir. Bu gerçekler ışığında şu sonuca varılabilir: Asgari ücret artışı yüzde 26, enflasyon yüzde 21 ise en ideal zam oranı yüzde 25’tir. Geçmişten gelen yükleri dikkate aldığımızda en fazla yüzde 30 zam yapılmış olabilir. Yüzde 31 bile olamaz. Bunun ötesi hesap bilmezlikten başka bir şey değildir” ifadelerini kullandı.
''Fahiş zam herkese zarar''
Yüzde 40-50 zamlı aidatı kimsenin ödeyemeyeceğini söyleyen Kartal, “Böyle fahiş bir zam, site sakinleri için yük, yönetim içinse tahsil edemeyeceği bir faturaya dönüşecektir” dedi ve şu uyarıda bulundu: “İlave personel ve diğer fuzuli harcamalarla yıllık bütçe gerçekleştirme hedefindeki aşırı sapmalar, beraberinde site yönetimlerini zora sokar. Tahsilatların zayıf olması beraberinde yönetimin sorumluluğunda olan faturaları ödeyememe sorununu beraberinde getiriyor. Bu da ceza maliyetini doğuruyor. Yedek akçe ile bunu kapatmaya çalışıp sonuç alamayanlar yönetimlere, site sakinlerinin güvenini kaybetmeleri halinde de seçimlerde en büyük ceza kesilmiş oluyor” açıklamasında bulundu.
''Sakinler inceleme yapsın''
Her malikin site yönetimleri tarafından yapılan harcamaların neler olduğunu söyleyen Kartal, “Yapılan zamları yüksek bulan sakinler, harcamaların o dönemde yapılıp yapılmadığına bakabilirler. Eğer zam yapmanın bir gayesi geçmiş cari dönemdeki bir açığın kapatılmasına dönük ise yönetimler bunun izahını yapabilmeli. Biz, şirket olarak mali tablolarımızı yönettiğimiz sitelerin web sayfalarında şeffaf bir şekilde yayınlıyoruz. Bunu her yönetim yapabilmelidir. Seçilmiş denetim kurulları da hazırlayacakları raporlarda kat maliklerinin menfaatine göre hareket etmek zorundadır” dedi.
''Hukuki mercilere başvurabilir''
Bazı projelerde müteahhitlerden kaynaklanan eksikliklerin işletme bütçesinden karşılanması ile ilgili açıklamalarda bulunan Kartal, ‘’Sakinler böyle durumlarda hukuki mercilere başvurabilir. Eğer bizler gibi profesyonel yönetim şirketleri müteahhitlerden kaynaklanan eksiklikleri işletme bütçesinden karşılamaya kalkarsa hem suç işlerler hem de aidatlara değil yüzde 40-50, yüzde 100 zam yapılsa alınacak bedeller yanlışlıkları düzeltmeye yetmeyebilir'' şeklinde konuştu.
''Her şeyin başı yönetim planıdır''
Her projede bir yönetim planı yapıldığını söyleyen İlhan Kartal, “İnşaat firmaları, projelerinin anahtar teslimi sonrası nasıl yaşatılacağına A’dan Z’ye yönetim planında yer verir. Birçoğu birbirine benzese de, site yönetim kurulları alacakları kararlarda ve atacakları her adımda yönetim planını dikkate almak zorundadır. Bu nedenle sakinlerin ev sahibi olurken imzaladıkları sayfalarca belgeler arasında yer alan yönetim planını dikkatlice okumalarını tavsiye ediyoruz. Aidatlar bile yönetim planına göre oluşturulan yönetim kurulu kararı ile belirleniyor. Sakinlerin yönetime dahil olması sadece bu nedenle de olsa önem arzediyor” ifadelerini kullandı.
''Yöneticilik için standart getirilsin''
Müteahhitliğin tanımının kanunla düzenlendiği toplu konut site yönetimini konu alan düzenlemelere de ihtiyaç olunduğunu kaydeden Kartal, “Yöneticiliğin de tanımı ve vasıfları konusunda düzenlemeye ihtiyaç var. Sadece kat malikliği yeterli olmamalı. Bugün 1 milyar lira değerindeki bir projenin yönetim kurulu başkanının, sabıkasız, bu alanda belli bir tecrübe sahibi ve eğitimli olması gerektiğini düşünüyorum. Yoksa patronlar referansları olarak gördükleri projelerinin yanlış yönetimler yüzünden ziyan olduğunu görüp üzülebilirler” şeklinde konuştu.
Yönetimlerin harcama yaptığı başlıca kalemler
-Personel giderleri (Temizlik, güvenlik, teknik, idari, hukuk) -Yüzde 70
-Sosyal tesis giderleri
-Hizmet alımları (Peyzaj, bakım, onarım vs)
-Temel giderler (Elektrik, su, doğalgaz vs)
-Kıdem, ihbar, izinler
-Yönetim firması hizmet bedeli (Her sitede yer almayabiliyor)
İstanbul’da ortalama daire aidatı (100 M2-Aylık/TL)
Şişli: 962
Beşiktaş: 921
Kağıthane: 527
Üsküdar: 499
Sarıyer: 471
Eyüpsultan: 450
Bakırköy: 445
Kadıköy: 432
Ataşehir: 429
Beykoz: 410
Güngören: 277
Gaziosmanpaşa: 266
Sultanbeyli: 259
Avcılar:254
Esenler: 229
Esenyurt: 223
Arnavutköy: 214
Büyükçekmece: 205
Beylikdüzü: 194
Silivri: 131
Aidat bedelleri makul olan 8 proje ( 1+1-2+1 tipi daire/TL)
Ağaoğlu My W. Europe: 237
Batışehir: 279
Park Mavera: 482
Babacan Palas: 240
Eston Şehir: 442
Essenora: 284
Vaditepe: 310
Dumankaya M. Vadi: 230
