Hisseli tapuda habersiz satış iptal edilir mi? Hisseli tapu satışı nasıl iptal edilir?
Hisseli tapu, mülkiyeti birden fazla kişiye ait olan bir gayrimenkulün belgesidir. Peki, hisseli tapuda habersiz satış yapılır mı? Hisseli tapuda habersiz satış iptal edilir mi? Hisseli tapu satışı nasıl iptal edilir? İşte ayrıntılar... Hisseli tapu sahipleri, "Hisseli tapu habersiz satılabilir mi, hissedar kendi payını satabilir mi? Hisseli tapuda habersiz satış iptal edilir mi? Hisseli tapu satışı nasıl iptal edilir?" gibi sorulara yanıt oluyor
Hisseli tapu, birden çok kişinin mal sahibi olduğunu gösteren bir belgedir. Hisseli tapu sahipleri, "Hisseli tapu habersiz satılabilir mi, hissedar kendi payını satabilir mi? Hisseli tapuda habersiz satış iptal edilir mi? Hisseli tapu satışı nasıl iptal edilir?" gibi sorulara yanıt oluyor. Peki, hisseli tapuda habersiz satış yapılır mı? Hisseli tapuda habersiz satış iptal edilir mi? İşte ayrıntılar...
Hisseli tapu, birden fazla kişinin bir taşınmaz mal üzerinde ortak hak sahibi olduğu durumlarda kullanılan bir tapu türüdür. Hisseli tapuda, taşınmaz malın sahiplerinin isimleri ve sayıları belirtilir.
Hisseli tapu iki farklı şekilde uygulanabilir: elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet. Elbirliği mülkiyetinde, paydaşların taşınmazın hangi bölümünde ne kadar hak sahibi olduğu belirtilmez. Bu durumda, paydaşlar arasında taşınmazın hangi bölümünde kimin ne kadar hak sahibi olduğuna dair anlaşma yapmaları gerekir.
Paylı mülkiyette ise taşınmaz mal üzerindeki hissedarlar arasındaki pay oranları açıkça belirtilir. Bu tapu türünde, her hissedarın taşınmaz üzerindeki hak sahipliği oranı net bir şekilde ifade edilir.
Peki, hisseli tapuda habersiz satış yapılır mı? Hisseli tapuda habersiz satış iptal edilir mi? İşte ayrıntılar...
HİSSELİ TAPU NASIL SATILIR? HİSSELİ TAPUDA SATIŞ NASIL GERÇEKLEŞİR?
Hisseli tapu sahipleri, satış işlemlerinde tapuda tüm hisselere sahip olan kişilerin yer alması gerektiğini bilmelidir. Ancak bazı durumlarda, tapuda yer alamayacak bir hissedar, avukat veya vekil aracılığıyla temsil edilebilir. Hisseli tapularda sıkça karşılaşılan bir sorun, hissedarların tamamının sözleşmeyi onaylamaması durumudur. Bir kişi hisselerinin satılmasını istemiyorsa, satışın iptal edilmesi için dava açılabilir. Satış işlemi gerçekleşebilmesi için tüm hissedarların ortak kararı gereklidir. Anlaşmaya varılamazsa, bir hissedar İzale-i Şuyu Davası açma hakkına sahiptir. Mahkeme, tüm hissedarları bilgilendirir, satış fiyatını belirler ve işlemi icra yoluyla gerçekleştirir. Elde edilen satış bedeli, mahkeme tarafından tüm hissedarlar arasında eşit şekilde paylaştırılır. Bu davayı açmak için bir kişinin rızası bile yeterlidir. Tüm paydaşlar anlaşmaya vardığında ise dava açmaya gerek kalmadan işlemler tamamlanır.
Hisseli tapu sahipleri, hisselerini devretmek istediklerinde bazı önemli hususlara dikkat etmelidir. Bu hususlardan biri, diğer hissedarların önalım hakkına sahip olmasıdır. Bir tapu sahibi, tapusunu başka bir kişiye devretmek istediğinde, diğer hissedarlar bu tapuyu kendi aralarında birine devretme hakkına sahiptir, ancak bunun bir zorunluluk olmadığını belirtmek gerekir.
Hisseli tapu sahibi, diğer hissedarlarla anlaşma sağlayamazsa her zaman tapusunu dışarıdan birine satabilir. Ancak diğer hissedarlar, tapu satışı gerçekleşse bile yeni pay sahibinden hisseli tapuyu satın alma hakkına sahiptir. Bu nedenle, hisseli tapu sahibi, diğer hissedarların bu hakkı kullanabilmesi için yazılı bir onay almalarını sağlamalıdır, böylece yeni pay sahibi mağdur olmamış olur. Bu durumda, diğer hisse sahiplerinin haberi olmadan hisseli tapu satışı gerçekleştirilemez.
HİSSELİ TAPU NASIL BÖLÜNÜR?
Hisseli tapunun nasıl bölüneceği, sıkça araştırılan bir konudur. Hisseli tapunun bölünmesi için tapu kütüğünde yapılan işleme "ifraz" denir. Ifraz yöntemi, hisseli tapunun bölünmesini sağlar.
Hisseli bir tapunun bölünme işlemi, ilgili hukuki süreçte birkaç aşamadan oluşur. Hisseli tapu bölme işlemi, tek bir tapu üzerinde birden fazla kişiye ait olan mülkün ayrı ayrı tapulara bölünmesini sağlar.
Bu işlem, belediye tarafından görevlendirilen bir kurum tarafından gerçekleştirilir. Hisseli tapu bölme işlemi sırasında kadastro faaliyetleri yapılır ve belirli araştırmalar gereklidir. Tapunun bölünmeye uygun olup olmadığı, apartman dairesi ise plan ve projenin uygunluğu gibi faktörler incelenir. Özellikle tarım arazilerinin bölünmesi, ek mevzuatlarla belirlenen sınırlamalara tabidir ve uygulamada zorlu olabilir.
Eğer hisse sahiplerinin bölünme başvuruları olumsuz sonuçlanırsa, ilgili kişiler yargı yoluna başvurarak bölünme taleplerini iletebilirler.
Eğer bir hissedar, bir mülkün ortak sahiplerinden birine satmak istiyorsa, öncelikle tapu dairesinden bir ihtarname alarak satış yapmayı düşündüğü ortağa teklif etmesi gerekmektedir. Eğer satış habersiz bir şekilde gerçekleşirse, diğer ortaklar 2 yıl içinde öncelikli satın alma hakkı talebiyle dava açma hakkına sahip olurlar. Ancak, bu süre içinde dava açılmazsa, hak kaybedilecektir.
Haciz altındaki bir taşınmazın satışına, alacaklılar tarafından doğrudan itiraz etme hakkı bulunmamaktadır. Ancak, diğer paydaşlar, hisseli tapu satışına karşı itiraz hakkına sahiptir, bu itiraz tam anlamıyla olmasa bile. Ayrıca, taşınmazın mal kaçırma amacıyla devredildiği durumlarda, alacaklılar tarafından satışa itiraz etmek amacıyla tasarrufun iptali davası açılabilir. Benzer şekilde, mirasçılar arasında mal kaçırma niyetiyle gerçekleştirilen bir satışa karşı itiraz niteliğinde miras muvazaası davası da açılabilir.
Hisseli bir tapunun satışında, ilgili kanunlar tarafından sağlanan önalım hakları sayesinde diğer paydaşlar satış işlemini iptal ettirebilir. Bu iptal süreci aşağıdaki şekilde gerçekleşir:
Önalım hakkı, paydaşlara satışa konu hissenin dışarıdan bir kişiye satılması durumunda, söz konusu hissenin diğer paydaşlar tarafından satın alma hakkı tanır. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için dava açılması gerekmektedir.
Hisseli tapu satışı gerçekleştikten sonra, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılırsa, bu bildirimi takip eden 3 ay içinde diğer paydaşlar önalım hakkını talep etmek için dava açmak zorundadır. Eğer 3 aylık süre tamamlanırsa, diğer paydaşların önalım hakkı düşer.
Eğer hisseli tapu satışı sonrasında diğer paydaşlara bildirim yapılmamışsa, bu paydaşların önalım hakkını kullanabilecekleri süre 2 yıla kadar uzar. Bu durumda, diğer paydaşlar, önalım hakkını talep etmek için 2 yıl içinde dava açabilir. 2 yıllık süre tamamlandıktan sonra, diğer paydaşların önalım talepleri geçersiz hale gelir.
Önalım hakkını talep eden paydaş veya paydaşlar, söz konusu hisseyi satın almakla yükümlüdür.