İcra ihalelerinde ince ayrıntılar neler?

TAPU VE İMAR UZMANI

Av. Mehmet Parlak

mehmetparlak-emlakkulisi.com

           Taşınmaz satış yöntemlerinden en önemlilerinden birisi de kamu kurumu olan icra müdürlükleri tarafından gerçekleştirilen ihalelerdir. İcra İflas Kanunu çerçevesinde bir alacak nedeni ile haczedilen veya üzerinde ipotek hakkı tesis edilen taşınmazların satışı icra müdürlükleri aracılığı ile yapılmaktadır. Bu ihaleler ile ilgili önemli ayrıntıları aşağıda belirtiyorum. 

1)    İhaleler Açık Artırma Usulüne Göre yapılır.

            İcra Müdürlüğü aracılığı ile yapılan ihalelerde temel kural taşınmazın (konut dahil..) açık arttırma usulü ile satılmasıdır. Bu ihaleler, satışı yapmakla görevli olan icra müdürlüğünün bulunduğu il veya ilçe adliyesi içerisinde bulunan ve adına "mezat salonu" denilen mekanlarda yapılmaktadır.  Bir icra ihalesinin en önemli unsuru açık arttırma ilan metnidir. Bu metni dikkatle okuyup ihaleye ona göre katılmanızı öneririm.

         2) İhaleye Çıkan Konut İle İlgili Detay Bilgiler İcra Müdürlüğü  

          Dosyasından İncelenebilir.

         İcra müdürlüğü tarafından satışa çıkarılan taşınmazla ilgili bir işlem dosyası bulunur. Bu dosyanın numarası konutun satış ilanının gerçekleştirildiği gazetede belirtilmektedir. Ayrıca, alıcı olarak herhangi bir yerden-kişiden duyum üzerine de öğrenilebilir.

       3) İcra Dosyasında Bulunan Taşınmazın Kıymet Takdirine İlişkin

       Bilirkişi Raporunu İncelemek Çok Önemlidir.

         İcra ihalesine katılarak bir konut veya diğer cinste bir taşınmaz satın almak isteyen kişi, ilgili icra dosyasında bilirkişi kurulu tarafından taşınmazın değerini saptayan rapora özellikle dikkat etmelidir. Bilirkişi raporunda taşınmaz ile ilgili en temel bilgiler bulunur. Ancak, sadece bu raporu incelemekle yetinerek icra ihalesine katılmanız riskli olabilir. Bu nedenle, değer takdirine ilişkin raporu inceledikten sonra taşınmazın kendisini de bizzat görmenizi hatta mümkünse tapu kayıtlarını incelemenizi öneririm. (Bilirkişi raporu ile gerçek durum uyumsuzluğu ortaya çıkması ihtimaline karşı özellikle dikkat edilmelidir))

          4) İcra İhalelerinde 2 Ayrı Satış Günü Belirlenir. İlk İhalede Taşınmazın Muhammen Bedelinin %60 ın Dan Daha Düşük Teklif Sahibine Satış Yapılmaz. Bu halde Satış İkinci İhale Gününe Bırakılır. İkinci Satışta; Asgari Olarak, Taşınmazın %40 ı ile KDV, Tellaliye; Damga Vergisini Karşılayan İhaleyi Alır.

        İcra ihalelerinde 2 ayrı satış günü belirtilir. İlk satış günü ile ilgili en önemli ayrıntı, bu ilk satışta taşınmazın bilirkişi kurulu tarafından tespit edilmiş muhammen bedelinin %60 ın dan daha düşük bir bedelle satışının yapılamaması ilkesidir.  İlk ihalede taşınmaz için verilen teklif %60 dan daha düşük kalmış ise ikinci satış günü beklenir.

      İkinci satış günü; ilk ihaleden 10 gün sonra yapılır, ihaleye çıkan taşınmazın muhammen bedelinin %40 ını aşmak koşulu ile istekliler arasında en çok fiyat teklif eden kişiye satış gerçekleştirilir. İcra ihalelerinde satış bedeli dışında, taşınmaz alıcısı, ihale bedeli üzerinden KDV ile damga vergisi ve tellaliye benzeri giderleri de yarıca ödemek yükümlülüğündedir. Ayrıca, bu işlemlerden sonra %11 civarındaki tahsil harcı ile tapu masrafları da alıcıya ait olduğundan bu tür ihaleye katılmak isteyenlerin yukarıda belirtilen hususlara dikkat ederek "hesap kitap" yapması gerekmektedir. 

Av. Mehmet Parlak

mehmetparlak-emlakkulisi.com