İnşaat sektörüne getirilmesi gereken 6 yenilik!
Türkiye gayrimenkul piyasası hızla gelişmekte ve değişmekte, bu gelişime ve değişime ayak uyduracak bazı güncellemelerin yapılması elzem bir hal aldı. Peki, bu güncellemeler, yenilikler, reformlar neler olabilir? Avukat Kadir Kurtuluş konu ile ilgili değerlendirmelerini açıkladı.
Vatandaşın tasarruflarına talip olan müteahhitlerin etkin ve doğru kurumlar aracılığıyla denetlenmesinden tutunda, gayrimenkul satışlarında avukat mecburiyeti getirilmesine, gayrimenkul satışına özel senet düzenlemesine, brüt- net metrekare muammasının son bulmasına, noter satış sözleşmelerinin tapuya bildirilmesine kadar birçok alanda reformlar yapılması uygun olabilir.
1-) SPK benzeri ; “Gayrimenkul Piyasası Kurumu (GPK)” İvedilikle Kurulmalı
Müteahhitler, vatandaşın tasarrufuna taliptirler ve satış vaadi gibi yöntemlerle tasarruf toplarlar. Tasarrufa talip bankaların BDDK, halka açık şirketlerin ve yine bankaların SPK denetimimde ciddi sermaye ve kurallar içinde faaliyetlerini yürütmesi yanında, müteahhitlerin para toplama faaliyetleri esasında bankacılıktan ya da halka açılmaktan çok da farklı değildir. Bankalar ve halka açık şirketler BDDK, SPK gibi kurumlarca denetliyor peki bunlardan aşağı kalmayacak; Konut üreticileri, taahhüt işi yapan büyük gayrimenkul şirketleri, Ofis üreticileri kısacası müteahhitler etkin bir şekilde denetleniyor? Sermaye Piyasası Kurulu'nun amacı; Sermaye Piyasası Kanunu'nun 1'inci maddesinde açıkça belirtilmiş olup; tasarrufların menkul kıymetlere yatırılarak halkın iktisadi kalkınmaya etkin ve yaygın bir şekilde katılmasını sağlamak amacıyla; sermaye piyasasının güven, açıklık ve kararlılık içinde çalışmasını, tasarruf sahiplerinin hak ve yararlarının korunmasını, düzenlemek ve denetlemektir. Sonuç olarak, ön ödemeli satışlar, projeden satışlar gibi yöntemlerle, kıymetli evrak karşılığında bankalar gibi vatandaşın tasarrufuna talip olan müteahhitlerin aynı Sermaye Piyasası Kurumu gibi bir yapıda yeni kurulacak Gayrimenkul Piyasası Kurumu (GPK) tarafından kontrol altına alınması gerektiğini düşünüyorum.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), Gayrimenkul Yatırım Fonları, halka açılmamasına rağmen halka açık şirketlerden çok daha büyük ve vatandaşın tasarrufa talip müteahhit şirketler, Gayrimenkul değerleme şirketleri ve bu yönde verilen lisanslar, yeni kurulacak Gayrimenkul Piyasası Kurumu nezdinde ve denetiminde olabilir.
Gayrimenkul Sertifikası, Kira Sertifikası, İmar Transferi ve geliştirilecek birçok ürün GPK ’nın kontrolünde ilerletilebilir. Bu sayede, kira sertifikası, gayrimenkul sertifikası vb. teşvik edilebilir, müteahhitlere bunlar gibi alternatif finansmana erişim modelleri sağlanabilir. Ayrıca, GPK nezdinde yapılacak araştırma ve mevzuat çalışmaları hem müteahhit-tüketici ilişkilerinin hem de kentsel dönüşüm sürecinin daha hızlı ve istikrarlı ilerlemesinde fayda sağlayacaktır.
2-) Gayrimenkul Alım-Satımına Özel Senet Düzenlemesi Getirilmeli
Her yıl satış vaadi sözleşmesi ve senetle milyarlarca liralık tasarruf/mevduat müteahhitler tarafından toplanıyor. Peki ne kadar denetleniyor? Denetlenemiyor aksine mağduriyetler her geçen gün kat be kat artıyor. Bu nedenlerle senetle satışlarda ön ödemeli konut satışlarına ilişkin özel senet düzenlemesi mağduriyetlerin engellenmesini sağlayacaktır. Tek merkezde kayıt altına alınacak bu özel senetlerle, hem senetlerin 3. Kişilere devri belli kurallara bağlanmış olacak hem de senetler takip edilebilecek ve müteahhitlerin ön ödemeli konut satışlarına ilişkin işlemleri kayıt altında tutulabilmiş olacaktır.
3-) Gayrimenkul Satışında Avukat Mecburiyeti Getirilmeli!
Avukatsız konut satışının yasaklanması mağduriyetlerin azaltılması hususunda önemli bir çözüm olabilir. Ayrıca bu yolda, avukatlara gayrimenkul avukatlık sertifikası kursları verilebilir ve ancak bu sertifikaya sahip avukatlar aracılığıyla gayrimenkul alım satımı yapmanın önü açılabilir. Dünyaya bakacak olursak; İngiltere ve birçok Avrupa ülkesinde avukatsız gayrimenkul satışı yapılamamaktadır.
Burada gayrimenkul satışı için yetkilendirilmiş avukatlara belirli sorumluluklar verilmelidir. Örneğin takyidatlı (haciz ve şerhleri gösterir) tapu kaydını incelemek, iskân olup olmadığını öğrenmek, inşaatın gelinen aşamasını belediyeden sormak ve bunun gibi veriler avukatça hazırlanmış bir rapor içerisinde tüm hukuki analizler yazılmak suretiyle gayrimenkul alıcısına verilmeli ve anlatılmalıdır. Alıcı bu şartları bilerek hareket etme şansını yakalayabilir ve bu sayede mağduriyetler büyük ölçüde azaltılabilir.
4-) Yaptığın Kadar Sat Dönemi Gelmeli
Ülkemizde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya inşaatın yapımı için alınan ruhsat bir finansman sağlama aracı halini almıştır. Zira ruhsatı aldığınızda henüz meydana gelmemiş büyük - küçük her projeyi satabilir hale gelebiliyorsunuz. Bu durumda vatandaşın tasarrufuna/mevduatına talip olarak finansman yaratılabiliyor. Fakat kullanılan bu finansmanın karşılığı teminat ne yazık ki bulunmuyor. Ön Ödemeli Konut Satışlarına ilişkin yönetmelik, ön ödemeli satışlara ilişkin garanti şartı getirse de bunun yeterli olmayacağı kanaatindeyim.
Şu anki sistem Sat-Yap sistemidir fakat Sat-Yap sisteminde müteahhitin evdeki hesabı çarşıya uymamaktadır. Bu sistem; finansman maliyetlerinin yüksekliği/değişkenliği, birim maliyetlerdeki artış ve henüz karşılığı ödenmeden çok fazla paraya sahip olmanın verdiği özgüven ile yapılan yanlış yeni yatırımlar nedeniyle müteahhitleri likidite krizine ve hatta iflasa sürükleyebilir. Hem müteahhitler hem de tüketiciler açısından en doğru sistem tüm projenin belli bir oranda teminatlandırılarak sonrasında yapılan inşaat oranı kadar satış yapılabilmesine olanak verecek bir sistemdir.
5-) Brüt-Net Metrekare Muamması Bitmeli! Halı Metrekaresi Gelmeli!
Brüt – net metrekare ayrımı; emredici hüküm düzenlemeleriyle vatandaşın rahatlıkla anlayabileceği şekle getirilebilir. Zira tüketici burada mağdur edilmeye çok müsaittir, müteahhitler yaptıkları sözleşmelerle bunun aksini kararlaştırıp yazsa da emredici hüküm dolayısıyla geçersiz olmalıdır. Kısacası en basit tabiriyle, halı metrekaresine göre satış yapmak zorunluluk halini almalıdır. Herkes ne aldığını net olarak bilmeli ve görmelidir.
6-) Satışı Vaadi Sözleşmesi Noter Tarafından Tapuya Bildirilmelidir
Yapılan satış vaadi sözleşmesi ile noterden satışı yapılan yerlerle ilgili müteahhidin artık herhangi bir tasarrufta bulunma hakkı kalmamalıdır. Örneğin noterde yapılan satış vaadi sözleşmeleri noter tarafından tapuya bildirilmeli ve bu bildirim tapuya beyan ya da şerh olarak kaydedilmelidir. Aksi halde tapuya güven ilkesi yani adalet mülkün temelidir söylemi anlamını yitirecek hukuki güvence olmayacaktır. Bazı hallerde kat irtifak tapusu henüz çıkmadığı ve hatta tapu müteahhit adına değil de arsa sahibi adına kayıtlı olduğu durumlar olabiliyor. Bu durumlarda dahi noterde yapılmış her satış vaadi sözleşmesi tapuya bildirilmeli ve tapuda; varsa kat irtifak tapusuna yoksa kat karşılığı inşaat sözleşmesine olmak üzere arsa tapusuna şerh edilmeli, sonuç olarak tapuda beyan ya da şerh olarak bu kayıt mutlaka bulunmalıdır. Bu işlemin noterin yükümlülüğünde olması işlemin güvenliğini teminat altına alacaktır. Böylece hem satış vaadi ile gayrimenkul alan kişi korunur, hem iyiniyetli 3. kişilere tekrar satışlar engellenir hem de müteahhit aleyhine gelebilecek haciz ve ipotek riskleri bertaraf edilebilir.