İnşaat sektörüne girişte sermaye rasyosu gelmeli!

Ekonomist Dergisi'nden Levent Gökmen Demirciler, Sinpaş Holding CEO'su Ahmet Çelik ile söyleşi gerçekleştirdi. İşte o söyleşi...

Sinpaş Holding, inşaat sektöründe önde gelen markalardan biridir. Sinpaş Holding, yedisi gayrimenkul sektöründe olmak üzere, enerji, finans, madencilik ve seramik sektörlerindeki 23 şirketiyle faaliyet gösteriyor. 43 yılda 80 bin kişiyi ev sahibi yapan grup, yılda 2 bin 500-3 bin arası konut üretiyor. Halihazırda 15 projesinde 5,5 milyar TL'lik yatırımla 9 bin 550 konut, 179 bin metrekare ticari alan üretiyor. Her Türk girişimcisinin gönlünden müteahhit olmanın geçtiğine dikkat çeken Sinpaş Holding CEO'su Ahmet Çelik ile sektörü ve Sinpaş Holding'i konuştuk.

Sinpaş Holding şu anda hangi sektörlerde faaliyet gösteriyor? Sektörel dağılım nasıl?
Ana işimiz konut ve ticari gayrimenkul geliştirme ve ciromuzun yüzde 75'i gayrimenkulden geliyor. 17 yıldır Seranit ve Serra markası ile sanayi sektöründe seramik üreticisiyiz. Vanucci markasıyla mutfak ve banyo dolapları üretiyoruz. 15 yıldır madencilik yapıyoruz. Niğde ve Muğla'da mikornize kalsiyum karbonat, talk, barit üretiyoruz. Bu alanda 15 milyon dolarlık yatırımla Cidde'de tesis kurduk, şu anda deneme üretimleri yapılıyor.

Enerji sektöründe Hatay'da rüzgar enerjisi yatırımımız var. Trakya'da termik santral çalışmamız var. Finans alanında An Leasing şirketimizle 10 yıldır faaliyetteyiz. Hizmet sektöründeki Simya Gayrimenkul projelerimizin işletmesini, ikinci el satış işlemlerini, kendi ticari gayrimenkullerimizin işletmesini yapıyor.

Devam eden kaç projeniz var. Bunların yatırım büyüklüğü nedir?
Gökorman, Metrolife, Altınoran, Egevadisi, Aquacity Denizli, İşmodern Ambarlı, İşmodern İkitelli, Flatoffıce Kağıthane'nin de aralarında bulunduğu 15 projemizde 9 bin 550 konut, 179 bin metrekare ticari alan üretiyor, toplamda 5,5 milyar TL'lik yatırım yapıyoruz.

En son satışa çıktığımız Finans Şehir, İstanbul Uluslararası Finans Merkezime (İFM) yürüme mesafesinde. Burada sekizer katlı yatay bir proje planladık ve 2 bin 750 konut inşa edeceğiz.

Sizce inşaat sektöründe söylendiği gibi stok fazlası var mı?
Her Türk girişimcisinin gönlünden müteahhit olmak geçiyor. İlgili ilgisiz herkes bu sektöre girmiş durumda. Bağdat Caddesi, Fikirtepe, Esenyurt, Bahçeşehir, Ataşehir gibi bölgelerde aynı kitleye hitap eden, birbirini taklit eden projeler üretiliyor. Bu bölgelerde sıkıntılar var. Bunu önlemek için devlet tarafından bir kriter ve düzenleme getirilmeli. Almanya'da 3 bin 800 müteahhit var. Türkiye'de sadece İstanbul'da 65 bin müteahhit var. İkinci iş yapanlarla birlikte sayı üç katına çıkıyor.

Ne öneriyorsunuz?
Sektördeki diğer oyuncu arkadaşlarla birlikte çalışmalar yaptık. Sektörümüze giriş-çıkış düzenlenmeli, bu sektörde iş yapacaklara sermaye rasyosu getirilmeli. İnsan hayatını ilgilendiren bu sektöre gireceklerde teknik kriterler ve yeterlilik aranmalı.  TOKİ  müteahhitlerinde nasıl bu kriterler aranıyorsa vatandaşa yapılan işte de kriterler gözetilmeli. Belediyeler ruhsat verirken bu kriterlere bakarak ruhsat verirse kolay yoldan bu iş çözülür.

Sinpaş GYO ile Sinpaş Yapı Endüstrisi'nin Sinpaş GYO bünyesinde birleşmesi için SPK'ya başvurdunuz. Bu birleşmeyle neyi hedefliyorsunuz?
SPK'ya başvurduk. SPK'nın onayını takiben iki şirket de genel kurullarını yapıp birleşecekler. Aynı marka altında aynı işi yapan iki şirket var, buradaki algı karmaşasını ortadan kaldıracağız. Şirketlerimiz birleşip daha güçlü ve daha dinamik bir yapıya kavuşacak.

2017'yi nasıl kapatmaya hazırlanıyorsunuz?
Bu yıl Finans Şehir, İş Modern Ambarlı, Gökorman ve Metrolife olmak üzere dört projemizin lansmanını yaptık. Kampanyalarımız, satışlarımız devam ediyor.

2018 yılında kaç proje planlıyorsunuz?
Ruhsat aşamasında 11 projemiz var. Yetişenleri devreye alacağız. Arsaları kumaş gibi görüyoruz, 5-6 yıl sonra yapacağımız işi şimdiden hazır etmezsek kadromuzu işsiz bırakırız. Şu anda 3 bin kişiyi istihdam ediyoruz. Mavi yakalılar ve taşeronlarla 15 bin kişiyi geçeriz.

Gayrimenkulde ne gibi trendler ortaya çıkacak?
Tüketici taleplerini ve trendleri takip etmeseydik bugüne gelemezdik. Z kuşağı denen, interneti kullanan bir kuşak geliyor. Bu kuşağın talepleri doğrultusunda Finans Şehir'de bahçelerde wireless bağlantısı olacak. Gaziantep'te proje geliştirirken bize "burada küçük ev satmaz" demişlerdi ama biz orada 80 metrekareden başlayan küçük evler de yaptık, önce küçükler satıldı. Şehrine göre talep de değişiyor, araştırma yapmadan söylenenle hareket etmemek lazım. Denizli projemizde de küçük evler bitti. Projenin yeni etabını 2018'de satışa çıkaracağız. 2018'den itibaren teknoloji evlerimizde daha çok yer alacak.

Ali Ağaoğlu geçtiğimiz haftalarda çok yüksek fiyatlarla arsa alan müteahhitlerin sıkıntıda olduğunu, fiyatların artmadığını ama maliyetlerin giderek arttığını, bu durumun da sıkıntı yarattığını açıkladı. Bu konuda ne düşünüyorsunuz?

Ucuz arsa üretirseniz, ucuz, proje üretebilirsiniz. Mesela burada 7 bin TL've sattığımız projeyi Ankara'da 5 bin 800 TL'ye, Denizli'de de 3 bin 500 TL'ye satıyoruz. Bunların hepsinin arsa maliyeti hariç diğer maliyetleri aynı. Maliyetleri düşürmeniz mümkün değil. Satışlarımıza göre üretimimizi, vadelerimizi ayarlamaya gayret ediyoruz.

2018 yılı teşviklerin son bulduğu zorlu bir yıl olacak. Bu süreçte ne gibi aksiyonlar alacaksınız?
Yönetim Kurulu Başkanımız Avni Bey'in bir sözü var: "Biz gürültü, patırtının içerisinde sessiz sedasız işimizi yapmaya devam edeceğiz" der. 43 yıldır da böyle yapıyoruz.

Tapu harçları çok yüksek, tapu harçlarında indirim yapılır ve bahsettiğimiz düzenlemeler de gerçekleşirse herhangi bir sorun olmadan sektörümüz yoluna devam edecektir.

Sizce İstanbul'da konut fiyatları duraklama dönemine girdi mi?
Hiçbir zaman duraklamaya giremez. Türkiye gelişen bir ülke, çarklarımız dönüyor, hayat devam ediyor. Nüfus artışı, kırsaldan kentlere göç devam ediyor, gençlerin beklentileri çok fazla.

“Yabancıya satışımız azaldı"
2015 yılına kadar yabancıya satış oranı genel satışlarımızın yüzde 23'üne denk geliyordu. Terör olaylarıyla birlikte bu oran yüzde 10'un altına indi. Ağırlıklı olarak Ortadoğu ülkeleri olmak üzere İran, Kuveyt, İngiltere, Almanya gibi ülkelere satış yapıyoruz."

Yurtdışına da açıldı
Bundan yaklaşık üç yıl önce Almanya'da Oswe şirketini kuran Sinpaş, bu yıl da Suudi Arabistan'da Sinpaş Suudi şirketini kurdu. Uygun araziler denk gelirse yurtdışında konut projeleri üretebileceklerini belirten Ahmet Çelik, "Suudi Arabistan'da arazi çalışmalarımız devam ediyor. Almanya Frankfurt'ta toplamda 250 bin metrekare arazi alanı, 312 bin m2 kapalı alanı olan ofis, lojistik depolama, perakende alanlarından oluşan, bünyesinde araziler olan bir yerimiz var" diyor.