İnşaat şirketleri konut sitelerine göz dikti!

İstanbul, tüm Türkiye'yi saran gayrimenkul rüzgarının en önemli merkezi. En iddialı projeler İstanbul'da göğe yükseliyor. Kentin dört bir yanında büyüyen şantiyeler doğal olarak İstanbul'un arazi stoklarını da önemli ölçüde eritti...

İstanbul, tüm Türkiye'yi saran gayrimenkul rüzgarının en önemli merkezi. En iddialı projeler İstanbul'da göğe yükseliyor. Kentin dört bir yanında büyüyen şantiyeler doğal olarak İstanbul'un arazi stoklarını da önemli ölçüde eritti. Arazi temini sektörün en önemli sorunu haline geldi. Bu açıdan geçmişin önemli konut siteleri müteahhitler açısından artık çok daha fazla önem taşıyor. Kentsel dönüşümün de en önemli ayaklarından olan yılların konut sitelerine dönük ilgiyi gözler önüne seren bir araştırma yaptık. Hangi siteler gözde? Kim hangi siteye ne tür teklifler veriyor? Beklentiler ne yönde? Etiler'den Gaziosmanpaşa'ya uzanan 45 gözde siteye dönük çalışmamız, hem site sakinlerini hem de müteahhitleri yakından ilgilendiren önemli bilgiler içeriyor. 

Kim ne derse desin, ekonominin en yetkili isimleri ne kadar eleştirirse eleştirsin, gayrimenkul son 10 yılın tartışmasız lokomotif sektörü oldu. Önümüzdeki süreçte de bu gelişimini sürdürecek gibi görünüyor. 

Son dönemde ne yükselen faizler, ne de artan inşaat maliyetleri bu performansın önüne geçemedi. 

Yüksek büyüme hızı özellikle İstanbul'da şehir içinde boş arazi stoklarım ise adeta yedi bitirdi. Yakın gelecekte müteahhitlerin en önemli sorunu arazi temini olacak gibi görünüyor. 

İnşaatlarda belki de hızı azaltacak, maliyedere çok önemli tesir edecek bir sıkıntı bu. Artık özellikle metropollerde istenilen oranda, büyüklükte ve fiyatta arsa bulmak hiç de kolay değil. Hele gayrımenkulün kalbi İstanbul'da merkezi lokasyonlarda boş arsa bulmak neredeyse imkansız hale geldi. 

Özellikle İstanbul'da arsa teminine dönük en önemli argümanlar olarak, şehir içinde kalan fabrikalar, sanayi ve konut siteleri öne çıktı. 

Kentsel dönüşüm yasası rüzgarının da etkisiyle inşaatçılar şimdi tüm güçleriyle merkeze yakın konut sitelerini yeniden inşa etmek için kat maliklerini ikna etme gayreti içine girdi. 

EN GÖZDE SİTELER 

Okurlarımız hatırlar, Ekonomist bugüne kadar İstanbul'un en değerli lokasyonlannda kalan fabrika arazilerine ve sanayi sitelerine dönük araştırmalara imza attı. Bu kez de müstakil olarak konut sitelerine ilişkin bir çalışma kaleme aldık. 

İstanbul'un en gözde konumuna dönük bir araştırma oldu bu. 

İçinde 12 bine yakın ailenin oturduğu gözde konut sitelerine kimlerin talip olduğunu, nasıl bir pazarlık sürecinin yürütüldüğünü ortaya koyan çalışmamızı kapak haberi olarak sunuyoruz. Böylece en az 12 bin aileyi yakından ilgilendiren pazarlıklan, müteahitlerin sunduğu tekliflerin ne olduğunu ilk kez derli toplu olarak sunuyoruz. 

İstanbul'da özellikle kooperatif yolu ile yaşama kazandırılan binlerce konut sitesi var. Bu siteler ağırlıklı olarak 70 ve 80'li yıllarda konutta kooperatifçiliğin desteklendiği dönemlerde oluşturuldu. 

Aralarında 50-60 yıllık siteler de var. 

Arsa ihtiyacı olup da lüks konuta eğilim gösteren müteahhitlerin peşinde koştuğu merkezi siteler, en çok Beşiktaş ilçesinde bulunuyor. Zaten kapak haberimize konu yaptığımız 45 gözde sitenin de büyük çoğunluğu Beşiktaş'ta. Ardından Şişli, Ataşehir, Bakırköy geliyor. Kadıköy'deki Bağdat Caddesi de önemli talebin olduğu bölgeler arasında yer alıyor. 

İMAR SORUNU VAR 

Beşiktaş, Etiler'den Akatlar'a, Levent'ten Ulus'a en gözde siteleri bünyesinde barındıran bir yerleşim bölgesi. Bünyesinde meslek gruplan mensuplarından kamu personeline kadar çeşitli kesimlerin bir araya gelerek oluşturduklan yüzlerce irili ufaklı site var. 

Fakat bu sitelerin dönüşümü konusunda bazı sıkıntılar bulunuyor. Beşiktaş'taki en temel sıkıntı, istanbul'un geçkin pek çok konut sitesinde de ortaya çıkan imar sorunu. Bu sitelerde imar izni verilenden daha çok yapılaşma var. Yani pek çok sitede, aynı emsalde dahi inşaat yapmak pek mümkün değil. 

Örneğin imarda yeşil alan olarak gözüken alanlar pek çok sitede konut alanına dönüştürülmüş durumda. Yıllar önce suistimal, göz yumma, kayırma gibi nedenlerle gerçekleşen bu durum şimdi sitelerin değerini düşürüyor. Her ne kadar şehir planlamacılan farklı düşünse de tüm İstanbul'da herkesin gözü emsal değerlerinin yükseltilmesine dönük gelişmelerde. 

BAKANLIK BEKLENİYOR 

Beşiktaş'ta özellikle yeni belediye yönetiminin göreve gelmesiyle birlikte inşaat sektörünün çok önem verdiği konularda bir dizi çalışma yürütüldü. Alınan bir dizi meclis kararı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onayma sunuldu. Şimdi herkes bakanlıktan gelecek sonucu bekliyor. 

Alınan meclis kararlanndan bazılarına göz atacak olursak; çatı katlarında eğim yüzde 33'ten yüzde 45'e çıkarılıyor. Bu, çatı katlannın da yaşanabilir alanlar olmasının önünü açacak. Özellikle blok nizam imarlı parsellerde kısıtlanan mevcut binaların yerleri ve pozisyonlarının arsa elverdiği ölçüde esnetilebilmesinin önü açılıyor. Yine bina dışında bahçelerin de altına otopark yapılmasına izin veriliyor. Zemin katların sayısı ve metrekaresi, kot farkı gözetilerek artınlabilecek. Kot farkından ötürü, ışık gören ikinci bodrum kullanıma açılacak. Emsal değerlerin artırılmasına olanak tanıyan kararlann bakanlıkça onaylanması, sitelere dönük ilgiyi yakın zamanda doruğa çıkaracak. 

Kat maliklerinin dikkat etmesi gereken 5 unsur

1Önce doğru ve güvenilir, referans sahibi firma seçilmeli. 

2 Makul beklentileri kapsayan doğru bir sözleşme ve teknik şartname yazılmalı. 

3 Pazarlık sürecinde ehil ve bağlayıcılığı olmayan aracılara eğilim gösterilmemeli. 

4Proje sürecinde bir teknik bir de H hukuk müşaviri seçilip iş süreçleri kontrol edilmeli. 

5 Mümkün olan en geniş ortaklıkla, tek ses olarak müteahhitin karşısına çıkılmalı. 

Çünkü daha büyük arsa üzerine kurulan inşaatların rayici iki kata kadar çıkabiliyor. 

Müteahhitlerin dikkat etmesi gereken 5 unsur 

1İmar durumunun inşaata müsait olup olmadığı netleştirilmeli. 

2 Mülkiyet durumu, tapularda sözleşmeye engel ipotek, şerh ve takyidat olup olmadığı kesinleştirilmen 

3 Dönüşüm uygulamaları yeni ve emsali bulunmadığından, rantabilite doğru hesaplanmalı, inşaatın satış fiyatı/maliyet analizi uzman ekiplere hazırlatılmak 

4Site sakinlerinden dönüşümden haksız kazanç sağlamaya çalışan kat maliklerine prim verilmemeli. 6306 Sayılı Yasa dışında hiçbir gayrimeşru harekete ve talebe müsamaha gösterilmemek 

5 Piyasa gelişmeleri ve gelecek tüm risk doğru analiz edilmeli risk stratejileri oluşturulmalı. 

Bu noktada karşılaştırmalı bir fiyat vermemiz gerekirse, kentsel dönüşümün geürisi daha iyi anlaşılabilir. Etiler'de örneğin bir site içi dairenin piyasa değeri 600-700 bin TL diyelim. Site kentsel dönüşüme sokulduğunda aynı büyüklükteki dairenin rayici 600 bin dolara kadar yükselebiliyor. Bloklar birleştirilip daha büyük bir arsa üzerine daire yapıldığında ise aynı rakam 600 bin Euro'ya kadar uzanabiliyor. 

İŞE BAŞLAYANLAR VAR 

Bu açılardan da bakıldığında rahatlıkla söyleyebiliriz ki pek çok site ünlü müteahhitlerin ve bu işe gönül veren yeni dönem inşaat şirketlerinin iştahını kabartmış durumda. 

Site sakinleri de çok istekli. Herkes gözüne kestirdiği konut sitesine pek çoğu el altından olmak üzere teklif veriyor. Ağaoğlu'ndan Sinpaş'a, Aşçıoğlu'ndan Astaş'a kadar ünlü müteahhitlerin yam sıra Beşiktaş'ın önde gelen bölgelerini faaliyet alanı olarak seçen şirkeder de var. Örneğin RAM Gayrimenkul Yatırım, Halen Etiler'de iki, Kalamış'ta da bir sitenin inşaatını üstlenmiş durumda. Kendisini butik proje geliştiren, site müteahhiti olarak konumlandırmış bulunuyor. RAM, eski adı ile Havagazı Sitesi'nin dört bloğundan ikisini inşa ediyor. Üç ay gibi kısa bir sürede biten pazarlıklar sonucu 'MaaNaa' markalı 60 daireli inşaat yapdıyor. Aynı sitede Seba İnşaat'ın da proje geliştirdiği dile getiriliyor. RAM'ın Etiler'de üstlendiği 17 bloklu Yeşilbağ Sitesi'nin iki bloğunun pazarlığı ise bir yıl sürdü. Halen RAM Yeşilbağ sitesinin iki bloğunu da inşa ediyor. Birer blokta da Keten ve Tan İnşaat'ın projeleri var. RAM ayrıca Kalamış'ta da Huzur Buket Sitesi'ni Kalamış Marina adlı rezidansa dönüştürüyor. 

ORANLAR 30'A 70 

Beşiktaş'ın siteleri ile ünlü semtlerinde sonuçlanan pazarlıklarda genellikle yüzde 30 ile yüzde 70 oranı var. Yani geliştirilecek projede ortaya çıkacak metrekarenin yüzde 30'u müteahhide, yüzde 70'i malike kalıyor. Aynı oran örneğin Bağdat Caddesi'ndeki anlaşmalarda da görülebiliyor. Yürütülen pazarlıklar birkaç ayda bitirilebildiği gibi birkaç yıl da sürebiliyor. Çoğunda bağlayıcı olmayan ön anlaşmalar yapılıyor. 

Site sakinleri adına görüşmeler, oluşturulan yönetim kurullarınca yürütülüyor. Bölgede uzun yıllar çalışmak isteyen kimi müteahhitlerin, anlaşmanın ardından proje bedelinin yüzde 10-20'si kadar banka teminatı mektubu verdiği işbirlikleri de var. Aynca müteahhit, yıkım için evinden çıkan kat malikinin kirasını karşılıyor. Devlet de malike aynca kentsel dönüşümün bir uygulaması olarak 18 ay 680 TL kira yardımı yapıyor. 

GİZLİLİK ANLAŞMASI 

İstanbul çapında kentsel dönüşüm için öne çıkan sitelerde malikler dönüşüm için inşaat şirketleriyle görüşürlerken, iki taraf arasında gizlilik sözleşmesi imzalanıyor. Kimi görüşmelerde sona yaklaşılırken başka bir şirketin daha yüksek emsal alacağı yönünde teklifle gelmesi, site sakinlerine daha büyük metrekareler önermesi, süreci baltalayan en önemli unsurlardan biri. 

İstanbul genelinde yaklaşık 20 siteyi inceleyen Erkanlı Holding Yönetim Kurulu Başkanı ve Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Derneği (KENTDER) Başkanı Hüseyin Rıza Erkanlı, dönüşüm konusunda hızlı yol alınabilmesi için kamu-özel sektör işbirliğinin şart olduğunu söylüyor. Erkanlı, "Fransa, Londra, Liverpool kentsel dönüşümlerindeki uygulamaları örnek alarak Türkiye'nin dönüşümünde gerekli ivmeyi yakalayabiliriz. KENTDER olarak biz bu ülkelerdeki uygulamalan konu alan, Türkiye'ye rehber olabilecek bir rapor hazırlıyoruz" diyor. Siteleri inceleyen müteahhitler ve malikler arasında gizlilik sözleşmesi imzalandığını vurgulayan Erkanlı, Avrupa Yakası'nda bir sitenin dönüşümünü yapmak üzere görüşmelerde sona yaklaştıklannı da ifade ediyor. 

REKABET KIRAN KIRANA 

Kentsel dönüşümde incelenip kıran kırana rekabetin yaşandığı pek çok site var. Bunlardan belki de en önemlisi, 424 konutluk Uçaksavar Sitesi'nde, Teknik Yapı ile Ağaoğlu arasında yaşandı. 

Teknik Yapı'nın 10 yıl önce girişimlerine başladığı Suadiye Sahil Sitesi'nde de imar izninin ardından inşaata başlanacak. Bölgede 100'ün üzerinde konutun yapılması planlanıyor. 

Kentsel dönüşümde siteleri mercek altına alan şirketlerden biri olan DKY İnşaat da Maltepe'de Bağlarbaşı Tekel Evleri sitesi ile anlaştı. Şirket burada yaklaşık 400 konut yapmayı planlıyor. Kentsel dönüşüm koşusunda Yeniden İstanbul markasını yaratarak insanların yaşayabilecekleri huzurlu alanlar yaratmak için yola çıktıklarına işaret eden DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, "Anadolu Yakası'nda Yenisahra bölgesinde çalışmalarımız hızla ilerliyor. 

Avrupa Yakası'nda da Çeliktepe bölgesinde sona yaklaşan görüşmelerimiz bulunuyor" diyor. Siteler ile de ilgilendiklerine dikkat çeken Dumankaya, kat maliklerinin aynı fikir etrafında toplanmalarının güçlüğü nedeniyle sürecin tıkandığını vurguluyor. 

EKONOMİST