İnşaatlarda kendin yık kendin yap dönemi başlıyor!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son dönemde yapılan inşaat fazlası ve stok fazlası nedeniyle müteahhitlerin kat karşılığı inşaat yapmak konusunda çekimser davrandığını söyledi.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, müteahhitlerin kat karşılığı inşaat yapmak konusunda çekimser davrandığını dile getirdi. İşte Ali Güvenç Kiraz'ın o yazısı...

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası çıktığı ilk günden itibaren binaların yeniden yapılması konusunda eski alışkanlığımız ve bize özel bir model olan Kat Karşılığı İnşaat modeli (Arsa Payı Karşılığı İnşaat) ile inşaat yapmayı tercih ettik. Bu modelin tüm maliyeti müteahhittin ödemesi nedeniyle tercih edildiği ise aşikardır. Fakat modelin hem müteahhitlerin ekonomik zor duruma girmesi halinde tek taraflı feshinin olmaması ve yine bırakıp-kaçma durumunda ise yeni müteahhittin getirilmesi konusunda uzun yıllara yayılan yargılama süreçleri nedeniyle ciddi sorunlar içerdiği de açıktır. Ayrıca son dönemde yapılan inşaat fazlası ve stok fazlası nedeniyle de müteahhitlerin Kat Karşılığı inşaat yapmak konusunda çekimser davrandıklarını da görüyoruz. 

Oysa ki; arsa sahiplerinin hiçbir metrekare kaybına uğramadan ve müteahhittin batması kaçması gibi risklerle uğraşmadıkları bir modele daha sahibiz. Biz buna Eser Sözleşmesi diyoruz. Bu modelde müteahhit arsa sahiplerinden maliyet ve kar alıyor ve herhangi bir kat karşılığı işi yapmadığı için de bitirmesi karşılığında bu bedellere hak kazanıyor. Eğer bir ödeme güçlüğüne girerse veya batar-kaçarsa da malikler hemen sözleşmelerini tek taraflı herhangi bir mahkemeden fesh etme yolunu denemeden fesh edebiliyorlar. Bu durumda fesih halinde yeni bir müteahhitle inşaatı devam ettirmek için sözleşme imzalayabiliyorlar. 

Kentsel Dönüşüm yasasında ise yasa çıktığı ilk zamandan bugüne kredi faiz desteği adı altında binalarını kendileri yapmak isteyenler için bir model öngörülmüştü. Bu modelde anlaşma yapan banklardan sağlanan krediler müteahhitlere hak ediş usulüne göre ödenecek ve belli bir bedele kadar alınan kredilerde (150.000 TL’ye kadar) devlet konutlarda %3 işyerlerinde ise %4’lük faiz dilimlerini sübvanse edecek yani kendisi ödeyecekti. Bu da anlaşma yapılan bankalardan alınacak krediler için geçerliydi. 

25.02.2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan yeni bir yönetmelik, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği ile artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’da binalarını bizzat kendileri yenilemek isteyenlere kredi verme aşamasına geçti. Bu noktada kredi faiz desteğinden birçok yönden ayrılan ve daha geniş bir kredilendirme imkanı sağlanmış oldu. Bu model ile Kendin Yık Kendin Yap modelinin artık tüm kentsel dönüşüm projelerinde ciddi bir ivme kazanacağını göreceğiz. Peki sistem nasıl işleyecek; 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı konut veya işyerini yaptırmak isteyenlere 

özel hesaptan kredi verecektir. Kredi almak isteyenler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvuracaktır. Kredi onaylandığında kredinin teminatı olarak ipotek tesis edilecektir. Bakanlık mevcut ipotek değerinin düşük kalması halinde bu değerin arttırılmasını kredi kullanandan talep edebilecektir. 30 gün içinde arttırılmayan teminat halinde borcun tamamı muaccel olacaktır. 

Onaylanan kredinin %25’i hemen geri kalan %75 ise 3 eşit taksitte konut

 veya işyerini kendisi yenilemek isteyen hak sahiplerine ödenecektir. 

Yine binalarını yapmak dışında da yıkmak isteyenler için de kredi 

verilebilecektir.  Buna göre yapı yaklaşık maliyet bedelinin %1’i oranında yıkım kredisi alınabilecektir. Kredi onaylanıp hesaba aktarıldıktan sonra 1 ay içinde bina yıkılmalı ve enkazın kaldırıldığı bilgisi Bakanlığa bildirilecektir.

Kredi borçlarının geri ödemesi aşağıdaki şekilde olacaktır ve geri ödemesi

yapılmayan kredilerin takibini Vergi Daireleri yapacaktır; Kredi geri ödemeleri, brüt inşaat alanı;

1) 100 m² ye kadar olan konutlar için (100,99 m² dahil) 120 aya,

2) 101-150 m² konutlar için (150,00 m² dahil) 84 aya,

3) 150 m² den büyük konutlar için 60 aya,

4) 50 m² ye kadar olan işyerleri için (50,99 m² dahil) 48 aya,

5) 50 m² den büyük işyerleri için 36 aya, kadar taksitlendirilebilir ve güncellenmiş kredi borcunun bu bentte belirtilen taksit sürelerine bölünmesi suretiyle borçlunun ödemesi gereken aylık taksit tutarı bulunur. Kredinin erken ödenmesi halinde yapılacak özel indirim şekli ile kredi borcunun düşürülmesi mümkündür.

Bakanlık, kredilerin amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığını her 

aşamada denetleyebilir veya denetletebilir ve herhangi bir noksanlık tespit etmesi halinde Bakanlıkça belirlenen sürede bu noksanlıkların giderilmesi istenir, giderilmemesi halinde de Bakanlık kredi işlemlerini durdurmaya veya verilmiş kredilerden doğan alacağının tamamını muaccel hale getirmeye yetkili olacaktır.

Kredi kullanılarak edinilen konut veya işyerinin bir başkası tarafından 

devir veya satın alınabilmesi için kredi borcunun kapatılması gerekir.

Konut ve işyerleri inşaatları için inşaatların devamı süresince tüm riskleri 

içeren inşaat sigortası yaptırılacaktır. İnşaat, konut veya işyerine dönüştükten sonra kredi borcu süresince zorunlu deprem sigortası ile tüm riskleri içeren konut/işyeri sigortası yaptırılması zorunludur. Yıkım krediler için de üçüncü kişilere karşı gelebilecek zararlara karşı mali mesuliyet sigortası yaptırılacaktır. Kredi kullananların tamamı kredi ödemesinin sonuna kadar hayat sigortası yaptıracaklardır. Tüm sigortalarda Bakanlık rehin alacaklısı olarak belirtilecektir. 

Mevcut yeni yönetmelik ile kredi faiz desteğine benzer yeni bir kredi desteği imkanı yaratılmış ve bu imkan Bankalar devreden çıkarılarak bizzat Bakanlık eliyle sağlanmıştır. Kredi faiz desteğinde varolan limit ve faiz indirimi konusu burada herhangi bir limiti uygulanmaksızın verilecektir. Yani binasını yenilemek isteyenler için artık belli bir miktar borçlanma sınırı değil Bakanlığa verilecek teminat karşılığında ve onun kabulüne bağlı sınırsız bir borçlanma imkanı da oluşturulmuştur. 

Ülkemizde en yoğun kullanılan Kat Karşılığı modelinin sıkışması ve bu sıkışmanın kentsel dönüşümü de durağanlaştırması nedeniyle yönetmelik kapsamında denenen bu modelin güncel kullanım adı verirsek Kendin Yık Kendin Yap modelinin artık gündemimize girdiğini ve geliştiğini önümüzdeki dönemde göreceğiz. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı