İnşaatta arz yönünden rekor üstüne rekor kırılıyor! Bu arzı karşılayacak talep sınırlı!

Konut arzındaki hızlı artışı karşılayacak talep ise yok. Bu durum, özellikle ikinci elde konut fiyatlarının nominal olarak bile gerilemesi sonucunu doğuruyor. İkinci eldeki satışların yavaş gitmesi pek sorun değil de, yeni konutlar için sıkıntı başgösterirse, işte o zaman sektör iyice darboğaza girebilir...

İnşaat sektörünün durumunu ortaya koyan en temel gösterge inşaat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerinin seyri. Biz, inşaat sektörü kapsamında konutla ilgili duruma bakmak istiyoruz. Son birkaç yıldır özellikle İstanbul’da müthiş bir konut hamlesi var. Lüks konut inşaatından geçilmiyor. Merkezi sayılabilecek yerlerden epeyce uzakta ve site anlayışıyla inşa edildikleri için adeta tümüyle izole binalar yapılıyor.

Peki böylesine fazla inşaat yapılması piyasayı nasıl etkiliyor, bu arz karşılanabiliyor mu Bu soruya net bir cevap vermek kolay değilse de ortaya çıkan etkileri gözlemek elbette mümkün.

Yeni konut yapımı arttıkça, ikinci el konutları elden çıkarmak zorlaşıyor. Her ne kadar yeni konutlar daha yüksek fiyatla satışa konu oluyorsa da kimi değerlendirmelere göre bu konutların fiyatı aslında göreli olarak düşük bile kalıyor. Elden çıkarma kolaylığı, sıfır bir konuta sahip olma isteği gibi nedenlerle bu konutlar daha yüksek fiyatlı da olsa tercih edilebiliyor.

Yeni yapılan konutlar en büyük darbeyi ikinci el satışlarına vuruyor; bu kesin. Fiyatı nominal olarak birkaç yıldır hiç değişmeyen konutlar var. Bunların fiyatı doğaldır ki reel olarak düşüyor. Hatta, fiyatı nominal olarak düşürülen, ama yine de elden çıkarılamayan konutlar da yok değil.

Bu durumun bir nedeni, biraz önce de belirttik; yeni yapılan binaların çokluğu. Bir başka neden de ekonomiye duyulan güvensizlik. Zaten bu güvensizlik aşılabilse, yeni yapılan konutlara olan talep de şimdikinin kat be kat üstüne çıkacak. Ama işte o güvensizlik ve yarın ne olacağına dönük kaygılar yok mu!

Arz-talep dengesi bozuluyor

Yeni yapılan lüks konutlarda da giderek pazarlama sıkıntısı baş gösterirse buna şaşmamak gerekiyor. Çünkü arz-talep dengesini arz yönlü zorlayacak bir eğilim ortaya var. Zaten aksi yaşansa, yani arzın çok üstünde bir talep ortaya çıksaydı, yeni yapılan konutların fiyatı fırlar gider, bu konutlardan alma şansı bulamayanlar ikinci elde satılmayı bekleyen konutlara hücum eder ve bunların fiyatında da yükselme olurdu. Oysa ortada hiç de böyle bir tablo yok.

Konut arzının durumunu ortaya koyan en önemli veri belediyelerin verdiği inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin sayısı… Belediyelerin ruhsat ve izin belgesi verdiği konut sayısına ilişkin veri serisini on yıl geriye götürerek bir tablo oluşturduk. 2002-2011 dönemini kapsayan bu tablo, özellikle 2010 yılında diğer yıllar ortalamasının çok çok üstüne çıkan sayıda inşaat ruhsatı verildiğini gösteriyor. İşte 2010 yılında ruhsata bağlanan bu konutların yarattığı ve yaratacağı arz baskısının kolay kolay giderilemeyeceği anlaşılıyor.

2002, 2003 ve 2004 yıllarını ayrı düşünelim; çünkü bu yıllarda inşaat ruhsatı verilen konut sayısı diğer yılların çok altında. 2010 hariç olmak üzere, 2005-2011 döneminde, inşaat ruhsatı verilen konut sayısı 518 binle 648 bin arasında değişmiş. 2010, ortalamanın çok ötesindeki bir yıl. Söz konusu yıl tam 917 bin konut için inşaat ruhsatı düzenlenmiş.

2010’da ruhsata bağlanan konutlar aşama aşama tamamlanacak ve bu kez söz konusu konutlar için yapı kullanma izin belgesi düzenlenecek. Nitekim, 2002-2011 döneminin yapı kullanma izin belgesi açısından rekor kırılan yılı, 2011. Yapı kullanma izin belgesi verilen konut sayısı geçen yıl 550 bine ulaştı. Belli ki 2010’da ruhsata bağlanan konutların bir kısmının tamamlanması, geçen yıl yapı kullanma izin belgesine bağlanan konut sayısına rekor kırdırdı.

Sektör frene bastı!

İnşaat sektörü, 2010 yılında 917 bin konut için inşaat ruhsatı aldıktan sonra frene bastı ve geçen yıl  ruhsata bağlanan konut sayısı 646 bine indi. Öyle ki, ruhsat alınan konut sayısı 2010’da bir önceki yıla göre yüzde 76.8 gibi rekor bir artış göstermişti. Bu kez 2011’de ruhsat alınan konut sayısı, 2010 yılına göre yüzde 29.6’lık rekor düşüşe konu oldu.

2010 yılına göre yüzde 30’a yakın gerilemiş olsa da, geçen yıl inşaat ruhsatı alınan konut sayısı, son on yıl itibariyle 2010’dan sonraki en yüksek düzeye işaret ediyor.

Aynı şekilde geçen yıl 550 bin olan yapı kullanma izin belgesi verilen konut sayısı da son on yılın en yüksek düzeyini gösteriyor.

Stoku eritmek kolay değil

Son iki yıldaki ruhsata ve yapı kullanma izin belgesine konu konut sayısının büyüklüğünü ortaya koyan birkaç rakam daha verelim.

2007, 2008 ve 2009 yıllarının toplamında ruhsat verilen konut sayısı 1 milyon 607 bindi. 2010 ve 2011’de ise 1 milyon 562 bin konut için ruhsat düzenlendi. Yani son iki yıl, önceki üç yıla neredeyse eşit.

Yapı kullanma izin belgesinde de benzer bir tablo var. 2007, 2008 ve 2009’da yapı kullanma izin belgesi verilen konut sayısı 1 milyon 154 bin. 2010 ve 2011’de belge verilen konut sayısı ise 980 bin.

Yani özellikle yeni başlanan konutlar açısından son iki yılda müthiş bir artış var. Yeni başlanan bir gün mutlaka biteceğine göre, bu artış bir süre sonra bitmiş ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş konutlara yansıyacak. Arz artacak, stok büyüyecek. Üstelik, şimdi bile bir konut stoku var ve bu stoku eritmekte zorlanılıyor.

Her geçen gün büyüyecek stok, konut fiyatları üstündeki baskının daha da belirgin hissedilmesine yol açacak. Fiyatların artmaması tek başına olumsuzluk değil elbette. Bu durum konut almak isteyenler için olumlu, satmak durumunda olanlar için olumsuz bir gidişat.

Ancak tehlike başka yerde ve büyük… Yeterli öz kaynağı olmayan müteahhitler, ellerindeki konut stoku büyüdükçe bir süre sonra sıkıntı yaşamaya başlayabilir. İkinci el konut satışlarının çok yavaş ve düşük fiyatla yapılıyor olması ancak satıcı konumundakileri olumsuz etkiler de, yeni konutlar konusunda müteahhitlerin canı çok sıkılabilir.

Daire sayısı olarak ruhsat ve izin belgelerinin on yılı 
    Önceki  Yapı  Önceki 
  İnşaat yıla göre  kullanma yıla göre 
  ruhsatı değişim(%) izin belgesi değişim(%)
2002 161.920   161.491  
2003 202.854 25,3 162.908 0,9
2004 330.446 62,9 164.994 1,3
2005 546.618 65,4 249.816 51,4
2006 600.387 9,8 295.389 18,2
2007 584.955 -2,6 326.484 10,5
2008 503.565 -13,9 357.286 9,4
2009 518.475 3,0 469.981 31,5
2010 916.504 76,8 429.591 -8,6
2011 645.655 -29,6 549.920 28,0

Alaattin Aktaş/Dünya