25 / 04 / 2024

Ispartakule, inşaat sektörü için ön plana çıkmaya başladı!

Ispartakule, inşaat sektörü için ön plana çıkmaya başladı!

Ispartakule, inşaat sektörü için çekim gücü yüksek bir bölge olarak ön plana çıkmaya başladı. Bizde bölgede kim ne yapıyor bakalım derken, neredeyse bitmiş ama henüz satışa çıkmamış Apricot Garden ile karşılaştık...



Ispartakule, inşaat sektörü için çekim gücü yüksek bir bölge olarak ön plana çıkmaya başladı. Bizde bölgede kim ne yapıyor bakalım derken, neredeyse bitmiş ama henüz satışa çıkmamış Apricot Garden ile karşılaştık.



Sektörün sat-yap haline dönüştüğü bu günlerde yap-sat çalışan Donkişotu merak ettik. Böylece 29 yıllık inşaatçı Beyfen Yapı A.Ş.'nin yönetim kurulu başkanı Hasan Derya Kızıltaş ile konuştuğumuzda Ispartakule ve inşaatçılık hakkında bilgi bombardımanına tutulduk. 


Derya bey 29 yıl diyorsunuz, kimsiniz, biz sizi bu yıla kadar niye tanıyamadık? 

Tanıyamadınız çünkü 3 yıl önce kurduğumuz Beyfen Yapı olarak ilk defa halka satış yapacağımız 234 daireli projede yer alıyoruz. 


1984 yılında babamla beraber yola çıktığımız bu kulvarda, daha sonra bir kardeşimin teknik üniversiteden mimar, diğer kardeşimin yine teknik üniversiteden mühendis olarak aramıza katılmasıyla bir tanesi hızlı çalıştığı dönemlerde vergi rekortmenleri listelerinde yer alan 3 ayrı şirketle faaliyet gösterdik. Her ne kadar 36 daireli, 40 daireli münferit apartmanlar yaptıksa da asıl faaliyet alanımız sanayi binaları, okul, yurt, dershane binaları müteahhitliği oldu ki; bu süredeki çalışma alanımız 600.000 m2yi geçti. Dolayısıyla fabrika kuran sanayiciler bizi tanıdı. İlk defa Apricot Garden Projesiyle görsel alanda halkın karşısına çıkıyoruz. 


Ev alırken neler yapmalı? 

Neden Ispartakule'desiniz? Neden bu kış son şans? 

Birkaç blokta çok daireli inşaat yapmaya karar verdiğimizde Ispartakule ön plana çıktı. Ben Ispartakule'yi Avrupa yakasının Ataşehir'i olarak görüyorum. Mahmutbey gişelerinden sonra batıya doğru ilk çıkışta kendi gişeleri var. Yollar, arsalar boş alan üzerinde güzel planlanmış. Planlanırken yerel yönetim 1,5 emsallere müsaade etmiş. 


Bizden önce ülkemizin isim yapmış önemli inşaat firmaları çok güzel siteler inşa etmişler. Böyle düzenli ve nezih gelişen bir semtte olmayı tercih ettik. Bu kış Ispartakule'den uygun fiyatlarla daire almakta son şans diyorum. Çünkü; biz arsayı alırken bilmediğimiz hayal bile edemeyeceğimiz gelişmeler oldu. Hemen arkamızda geleceğin yaşam merkezi olarak sunulan Bio İstanbul projesine göre 320 yataklı dünyanın en büyük çocuk hastanesi, dünyanın önde gelen sağlık ve bioteknoloji kuruluşlarının yer alacağı medikal merkez, çağın en önemli ARGE projesi ve binlerce konut oluşacak. Bio İstanbul'un yolu bizim yan parselimizin önünden geçiyor. 


Bir diğer gelişme Karadeniz kıyısına yapılacak yeni havaalanının TEM bağlantısı Ispartakule'den geçiyor. Apricot Garden projesi öyle bir noktada kaldı k 17 km doğuya giderseniz şimdiki, 17 km kuzeye giderseniz yeni havaalanına ulaşıyorsunuz. 


Son bomba Kanal İstanbul Projesi oldu. Bu konudaki çalışmalarda, kanal Ispartakule'nin doğusu boyunca Küçükçekmece gölünün kuzey ucundan başlayarak Bio İstanbul yanından Sazlıdere Barajına uzanarak, yeni havaalanm yanından Karadeniz'e ulaşacak gibi görünüyor. 

Tüm bu gelişmeler, semtteki arsa fiyatlarında 3 sene önceye göre % 100 artışa sebep oldu. 

Bizlerden sonra inşa edilecek yapıların arsa maliyetleri katladığı gibi birde % 18 KDV ye tabi olucaklar. İnşaat maliyetleri hiç artmasa bile Ispartakule'deki konut fiyatlarında sırf bu iki sebepten fiyat artışları kaçınılmaz gözüküyor. İşte bu yüzden Ispartakule'de uygun fiyatlarla daire almak için bu kış son fırsat diyorum. 


Bugünlerde piyasada satyap müetahhitlik daha revaçta, ama siz yaptıktan sonra satıyorsunuz. Hangisi doğru? 


Yerine göre her ikisi de doğru. Öz sermayenizi mi yoksa müteahhitliğinizi mi değerlendirmek istediğinize göre bu iki modelden birini seçmeniz gerekiyor. İnşaatçı ve alıcı olarak yapsat modelini seçtiğinizde ayağını yorganına göre uzatan firmalar hiç sorunsuz tapu günü al Apricot garden'dan bugün al yarın taşın KONUT alırken neler yapmalı? "Birkaç matematiksel işlem ile problemsiz bir şekilde konut sahibi olunabilir.49.000 - 59.000 gibi bir sayfayı kaplayan ilanlarda şöyle bir sağlama yapılmalı. Öncelikle alınacak dairenin brüt metrekaresini devletin her yıl açıkladığı m2 birim maliyet fiyatları ile çarpmalı. 


Ardından çıkan rakamı arsa payını da eklemek için en az 1,5 ile tekrar çarpmalı. 

En az diyorum çünkü eğer arsa peşin para ile alındı ise veya kat karşılığı oranı % 33'ün üzerinde ise daha yüksek bir çarpan gerekebilir. 3. Aşamada çıkan rakama yapı denetim, çevre düzenlemesi, alt yapı katılım paylan, müteahhit kan ve diğer görünmeyen giderlerini karşılayabilmek amacıyla tekrar 1,5 ile çarpmalı. Tüm bu işlemlerin ardından bulunan rakam eğer istenilen rakamın üstünde ise, o proje ile ilgilenilmemesi gerekir. İkincisi; hiç peşinatsız falanca ay vade, banka kredisi yok, kefil yok gibi ilanlara dikkat edilmeli. Bu gerçekten inşaatçının size sunduğu bir fırsatta olabilir veya tapularda bazı problemler yüzünden bankaların kredilendirmedikleri bir projede olabilir. 


Üçüncü ve bence en önemlisi; peşin paranız olsa bile ödemenin bir kısmına banka kredisi kullanın. Bankalar her türlü araştırmayı yapıp, her şey temiz olmadıkça ve müteahhitten çeşitli teminatlar almadıkça krediyi kullandırmıyor. Peşin para ödeyip tapusunu alamayan fakat kredi kullanıp tapusunu hemen alan birçok kişi tanıyorum." GELELİM Apricot Garden Projesine. 


Apricot Garden hakkında bilgi verir misiniz? 


Gelelim gelelim de bu proje evladım gibi. 

Ellerimle doğru ve öyle severek gerçekleştiriyoruz ki, anlat dersen saatlerce konuşurum ve bu sayfalar yetmez. Kısaca projemiz; 16500 m21ik kendi arsamız üzerinde, emsal oram arttırmaksızın 1,5 emsalle inşa ettiğimiz 14'er katlı 3 blokta toplam 234 daireden oluşuyor. 

Dairelerimizi proje öncesi semtte yaptığımız araştırmalar sonucunda yapılacak en uygun dairenin 2+1 olduğunu görüp, öyle inşa ettik. Yaklaşık 115 m2 brüt 85 m2 net ölçülere sahip dairelerimizde odaları anne baba ve iki çocuğun rahatça yaşayabileceği şekilde ölçülendirdik. Projenin içinde bina kapı girişlerindeki birer 1+1 daireler dışında 1+1,3 + 1,4+1 gibi daireler oluşturmadık. Örnekler gösteriyor ki 3+1 dairelerin fiyatları 2+İlerden yaklaşık olarak % 40 daha fazla. Bir oda için %40 aklımıza yatmadı. 


4+l'lerde ise fiyat iki katma yaklaşıyor. Ben zaten aynı projede 1+1 ve 4+1 'lerin kapı kapıya komşu olmasına karşıyım. Kullanım amaçları, kullananların ekonomik ve kültürel farklıları çeşitli sorunları da beraberinde getirecektir. Kalabalık ailelere de cevap verebilmek amacıyla köşedeki 2+1 dairemizi birbiri ile birleşebilecek şekilde planladık. 


Böylece 4+1 fiyatına 2 daire alıp beraber kullanacak kalabalık aileler için 2 banyo ve 2 mutfaklı 4+2 hacimler oluşturduk. Hep diyorum ya, inşaatçılığın mutfağından gelmek ve tecrübe çok önemli diye. 


Benim 29 yıllık, kardeşimin 21 yıllık birikimlerimizi bu projede değerlendirdik. 

Apricot Garden Evlerinde; 234 daireden hiç biri cam cama birbirine bakmaz. Daireler doğu ve batı cephelidir. Dolayısıyla yarısı öğleden önce, yarısı da öğleden sonra güneş görmeyen dairesi yoktur. Dairelerden hiç birinin ebeveyn yatak odası diğer dairenin ebeveyn yatak odasıyla aynı duvarı paylaşmaz. Tünel kalıp sağlam bir sistemdir, en büyük olumsuzluklarından biri üst kattaki topuk sesi alt kata geçer. Bizim dairelerimizde kat betonu ile şap arasında ses yalıtım şiltesi vardır. Daireler 2+1 olmasına rağmen mutfak salonun bir köşesinde olmayıp, önünde balkonu olan ayrı bir mutfak ankastre ürünleri ile beraber üretilmiştir. Bizden sonra hiç kimsenin matkap ve kırıcılarla eve girmemesi amacıyla, odalarda doğramaya entegre panjur ve sineklikler beraber monte edilmiş, klimalar betgülüm ver gülüm satış yapıyorlar. Mal ortada, taahhüt yok, vaade yok, borç yok, senet sepet yok, sıfır problemle iş bitiyor. Sat yap modelini seçtiğinizde ise; riskler başlıyor. Bu modeli uygulayan isim yapmış, taahhütlerini yerine getirebilen firmalar bir elin beş parmağını geçmeyecek kadar az... 


Riskler derken? 


Bakın şimdi müteahhitlik üniversitesi yok, sermayesi olan ve olmayıp hayal gücü kuvvetli olan herkes müteahhitlik yapabilir. Yapabilir derken kanuni mani yok demek istiyorum. 

Aslında herkes müteahhitlik yapamaz. Babadan, dededen gelme iş kolu değilse, işin mutfağından gelerek uzun yıllar harcanmamışsa, yeri geldiğinde bir kamyon çimento, bir kamyon tuğla sırtta indirilmemişse, ayağa tabanından çart diye çivi saplanmamışsa, beton çizmesi giymeksizin pırıl pırıl ayakkabılarla müteahhitlik yapılamaz. Yapılırsa çok güzel batılır. 


Ancak müteahhit battı, amiral battı oyununa hiç mi hiç benzemez. Arkasından yüzlerce üretici, binlerce konutzede batabilir. İşte risk şu ki; bu binlerce kişiden biri olabilirsiniz, parasını ödediğiniz halde dairenizi hiçbir zaman alamayabilirsiniz. 



Yangın merpenlerinde basmçlama sistemleri vardır. Yangın halinde kapı açıldığında duman merpen kovasına girmez. Dairelerimize taşınan kişi anten montajı ile aboneliklerle uğraşmaz, getirdiği televizyon fişini prize ve antene takarak 40 yerel kanal + 8 kamerayı izler böylece tenis kortundaki, basket sahasındaki, oyun parkmdaki veya havuzdaki çocuğunu televizyondan takip edebildiği gibi isterse site girişini ve apartman girişini de kontrol edebilir. 

Saydıklarınız tecrübenin inşaatçılıktaki önemini bir kez daha ortaya koyuyor. 


Son olarak Apricot Garden isminin bir hikayesi var mı? 


Olmaz olurmu, yaptığım her şeyin bir hikayesi var. Hikaye dayımın bahçesindeki kayısı ağacından başlıyor. Ağaç kışın yeşilliklerini koruyor ve tomurcukların açışı, yeşil tanelerden başlayıp sarıdan turuncuya dönüşen meyveleri ile görsel şölen sunuyor. İstanbul'un iklim şartları bu ağaca öyle uyuyor ki, meyvenin bolluğundan dayımın komşuları bile reçellerini bu ağaçtan toplanan kayısılar ile yapıyor. Tatil köylerini aratmayacak güzellik ve kalitedeki yüzme havuzumuz ile, bloklardan biri arasında tatlı meyille havlu atılacak yeşil alan yaptık. Bu alanda gölgelerinden faydalanabileceğimiz ve çocukların meyveyi dallarından yiyecekleri kayısı bahçemizi oluşturduk. 


Habertürk Gazetesi 



Geri Dön