İstanbul, AVM'lerin ortalama kira bedelini yükseltiyor!

Araştırmaya göre alışveriş merkezlerinde kira değerleri ağırlıklı ortalaması Türkiye genelinde aylık bazda 29,03 dolar/m2. Kira bedellerinde öne çıkan şehirlerden İstanbul ve Ankara ayrıştırıldığında ortalamaların düştüğü görülüyor.

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme, Türkiye genelinde alışveriş merkezlerinin kira değerleri ile ilgili gerçekleştirdiği "Türkiye Alışveriş Merkezleri Kategori Bazlı Kira ve Alan Analizi Raporu" araştırması ile bir ilke daha imza attı. Araştırma kapsamında EVA Gayrimenkul, Türkiye genelinde alışveriş merkezlerinde bulunan toplam kiralanabilir alanının %25'i üzerinde geniş çaplı bir çalışma gerçekleştirerek, Türkiye genelinde AVM kira değeri haritasını çıkardı. Alışveriş merkezlerinde yer alan markaların sektörlerine göre 17 temel kategoride incelendiği çalışmada; ödenen ortalama kira değerleri, kullanım alanları, alan/kira verimliliği oranları tespit edildi.  Veriler 7 bölge, İstanbul, Ankara ve Anadolu bazında detaylandırıldı. 

Bugüne kadar yapılmamış bir çalışma

EVA Gayrimenkul, Türkiye’de alışveriş merkezleri (AVM) sektörünü irdelemek amacıyla büyük resimde Türkiye geneli, bir alt ölçekte bölgeler, mikro düzeyde ise büyük şehirler ve Anadolu özelinde kategorilerin ağırlığını, verimliliğini, ortalama ödenen kira değerlerini irdelemek ve sektörün genel fotoğrafını çekmek amacıyla gerçekleştirdiği geniş kapsamlı çalışma ile bir ilki gerçekleştirdi. 

Çalışma, alışveriş merkezlerindeki mağazaların sattıkları ürün grubuna göre 17 ayrı kategoride ayrıştırılarak incelenmesi temeline dayanıyor. Araştırmadan çıkan sonuçlar raporda karşılaştırmalı analizlerle ortaya konuluyor, mahremiyet konularak markaların adlarına değinilmeden analizler kategorilerle açıklanıyor. 

AVM kira geliri lideri Marmara bölgesi

EVA Gayrimenkul'un yedi bölgeyi mercek altına alan araştırmasına göre ortalama kira gelirlerine bakıldığında Marmara Bölgesi'nin aylık 37,3 dolar/m2 kira geliriyle ilk sırada yer aldığı belirlendi. Sıralamayı Ege Bölgesi aylık 24,6 dolar/m2, Karadeniz Bölgesi aylık 23,4 dolar/m2, Akdeniz Bölgesi aylık 21 dolar/m2, İç Anadolu Bölgesi aylık 20,8 dolar/m2, Güneydoğu Anadolu Bölgesi aylık 16,3 dolar/m2, Doğu Anadolu Bölgesi aylık 14,9 dolar/m2 olarak takip ediyor. Marmara bölgesinin diğer bölgelere göre yüksek olmasının nedeni içinde İstanbul faktörünü barındırması olduğunun altı çiziliyor.      

İstanbul Avrupa Yakası kira şampiyonu

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kira değerleri hakkında şunları söylüyor: “Alışveriş merkezlerinde kira değerleri ağırlıklı ortalaması Türkiye genelinde aylık bazda 29,03 dolar/m2 olarak çıkıyor. Ancak bu rakamı kendi başına yorumlamak yeterli değil, alt kırılımlarına da bakmak gerekiyor. Buna göre kira bedellerinde aslı şehirler diyebileceğimiz İstanbul ve Ankara‘yı ayrıştırdığımızda ortalamaların düştüğünü görüyoruz. İstanbul ortalamada aylık bazda 41,67 dolar/m2 ile başı çekerken, Ankara‘da ortalama aylık rakam 21,77 dolar/m2 değere oturuyor. Anadolu şehirlerinde bu rakam ayda 19,17 dolar/m2'ye düşüyor. İstanbul AVM'lerde her türlü ortalamayı yükselten itici bir güç olarak göze çarpıyor.” 

Yazıcı, “İstanbul özelinde baktığımızda farklı bir analiz görüyoruz. Avrupa Yakası ortalamada aylık 44,10 dolar/m2 kira öderken, Anadolu Yakası aylık 38,5 dolar/m2 kira ödüyor. Şehir geneli ortalama olarak ayda 41,67 dolar/m2 kiraya oturarak Marmara Bölgesini yukarı çekiyor ve en yüksek kira getirili bölge yapıyor” değerlendirmesinde bulunuyor.

EVA Gayrimenkul'un İstanbul özelinde yaptığı değerlendirmede Anadolu Yakası ile Avrupa Yakasının kira  değeri ortalamalarında birbirlerini yakaladığı görülüyor. Ancak Avrupa Yakasında bulunan AVM'lerdeki birçok kategori, Anadolu Yakasına göre daha fazla kira ödüyor. Uzmanlar, nüfusun üçte ikisinin Avrupa Yakasında yaşadığı ve hane halkı gelirinin Avrupa Yakasından daha yüksek olması nedeniyle bu durumun normal bir sonuç olduğunu belirtiyor. Ancak yiyecek içecek kategorisi ile yapı marketi, süpermarket ve sinema gibi alışveriş merkezlerinin sinerjisini yaratan sürükleyici mağazaların her iki yakada da birbirine yakın kira bedeli ödediği belirleniyor. Anadolu Yakasında, Avrupa Yakasına göre daha fazla kira ödeyen kategorilerin ise spor giyim-spor malzemeleri ile teknoloji marketleri olduğu belirtiliyor. 

En yüksek kira bedelini kuyumculuk sektörü ödüyor

Türkiye genelinde AVM'ler gelir/alan verimliliği açısından incelendiğinde, metrekare bazında en büyük kira bedelini kuyumculuk mağazaları öderken, bu mağazaları sırasıyla aksesuar mağazaları, iletişim mağazaları, yiyecek-içecek mağazaları ve kişisel bakım mağazaları takip ediyor. Kuyumculuk ve iletişim mağazaları diğer kategorilere kıyasla çok daha az alan kaplasa da en yüksek kira bedellerini ödüyor. Metrekare bazında en düşük kira bedellerini ise sinema-eğlence, yapı market ve süpermarket sektörleri ödüyor.

En büyük kira alanları bay-bayan giyim kategorisinde

Metrekare kullanım büyüklüklerine kategoriler bazında bakıldığında ise bay-bayan giyim sektörünün açık ara önde olduğu görülüyor. Araştırma sonuçlarına göre bay-bayan giyiminin özellikle öne çıktığı Anadolu'da metrekare kullanımının Marmara Bölgesi'ne kıyasla çok daha büyük olduğu tespit ediliyor. Dikkat çekici bir fark olarak Marmara Bölgesi'nin Karadeniz Bölgesi ile birlikte yiyecek-içecek kategorisinde diğer bölgelere göre daha fazla yer kullanıldığı ortaya çıkıyor. En fazla kira ödeyen kuyumculuk ve iletişim sektörleri ise metrekare kullanım büyüklüğünde alt sıralarda yer alıyor.

AVM kira gelirinin üçte biri bay-bayan giyiminden

Türkiye genelinde AVM gelirlerinin %31,8'i bay-bayan giyim kategorisindeki mağazalardan sağlanıyor. İkinci sırada %13 oranla yiyecek-içecek mağazaları yer alırken, üçüncü sırada %7,7 oranla ayakkabı-çanta-deri kategorisi yer alıyor. AVM'ler kira gelirlerinin yarısından fazlasını ilk üç sırada yer alan kategorilerde faaliyet gösteren mağazalardan elde ediyor. EVA Gayrimenkul uzmanları, AVM kira gelirleri arasında %6,1 oranla dekorasyon-mobilya-ev tekstili sektörünün dördüncü sırada yer almasının, araştırmanın şaşırtıcı sonuçları arasında olduğunu belirtiyorlar. Uzmanlar, bay-bayan giyim, ayakkabı-çanta-deri, çocuk giyim ve spor giyim kategorilerinin "giyim" çatısı altında toplandığında, Türkiye genelinde AVM'lerde toplam alanın %35,7'sini kullandıklarını, AVM kira gelirlerinin ise %46,2'sini sağladıklarını açığa çıkarıyorlar. 

Cansel Turgut Yazıcı, belirlenen veriler hakkında şunları söylüyor: “Bay-bayan giyim, ayakkabı-deri-çanta, çocuk giyim ve spor giyim, kısaca “giyim“ sektörü kategorilerinin toplamına baktığımızda ilginç bir sonuç görüyoruz. Türkiye genelinde giyim sektörü toplam alanların %35,7'sini kullanırken gelirin %46,2‘sini sağlıyor. Yiyecek içecek sektörü alan olarak toplamın %5,67'sini kullanırken toplam gelirin %13'ünü getiriyor.  Sıralamada gelir açısından üçüncü sektör dekorasyon-mobilya-ev tekstili sektörü. Bu sektörün geliri %6,1'ni getirirken, alanın sadece %4,33'ünü kullanıyor.”

Alanda en verimli sektör kuyumculuk

Rapora göre en az gelir getiren üç sektör ise kuyumculuk, kitap-dergi-ofis malzemeleri ve iletişim sektöründen oluşuyor. Bay-bayan giyim, ayakkabı-deri-çanta, çocuk giyim ve spor giyimi kapsayan giyim kategorilerinin toplamı İstanbul, Ankara ve Anadolu kırılımında incelediğinde, giyim sektörünün bütününün Türkiye alışveriş merkezileri kira gelirinin %46,2’sini oluştururken, İstanbul özelinde  %45,5'ini; Ankara özelinde %46,7'sini; Anadolu genelinde ise %47,2'sini oluşturduğu görülüyor. İkinci sırada yer alan yiyecek-içecek sektörünün de yüksek gelir sağladığı, Türkiye genelinde %13 orana sahip olduğu ortaya çıkıyor.

Türkiye genelinde kategoriler analiz edildiğinde; yani kullandıkları alan oranı getirdikleri kira geliri oranına bölündüğünde en yüksek verimliliğe sahip sektörün, en az alan kullanan ama en çok kira ödeyen kuyumculuk sektörü olduğunu görülüyor. Bunu sırası ile aksesuar-diğer, iletişim ve yiyecek içecek sektörleri takip ediyor.

Türkiye kategori bazında ortalama kira değerleri

Alışveriş merkezlerinde kullandıkları metrekareden bağımsız olarak bölgesel bazda kira değerleri incelediğinde; en büyük kira bedellerini metrekare bazında kuyumculuk sektörü öderken, bunu sırası ile aksesuar mağazaları, iletişim mağazaları, yiyecek-içecek mağazaları ve kişisel bakım mağazalarının takip ettiği görülüyor. Kuyumculuk ve iletişim çok az alan kaplasa da en yüksek kira bedellerini ödüyor. En düşük kira bedellerini ise metrekare bazında bakıldığında sinema-eğlence-spor, yapı market ve süpermarket sektörü ödüyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme

Genel Müdürü

Cansel Turgut Yazıcı