İstanbul konut pazarına genel bakış

İstanbul konut pazarı, 2008 krizinin yaralarını hemen 2009 yılının başında atmış ve üst üste başarılı dönemler geçirmiştir. A+ segmenti hariç, B ve C grubuna yönelik projelerde 2009 2010 ve 2011 yılının ilk yarısında başarılı satışlar gerçekleştirilmişti

Temmuz ayı ile birlikte başlayan faiz hareketi ve oluşturulan güvensiz ortamla birlikte konut pazarında satışların oldukça yavaşladığı bir gerçektir.

İçinde bulunduğumuz döneme bakıldığında, Avrupa yakasında Halkalı/Bağcılar/Güneşli bölgesinin C+/B- segmentinde yıldızının parladığını, bu bölgelerde sürekli yeni projelerin lansmanlarının yapıldığını ve satışların da istenen seviyede olduğu söylenebilir. Bununla birlikte, konut arzının fazla olduğu iddia edilen Beylikdüzü/Esenyurt bölgesinde de satışlar aynı hızla devam etmektedir. Burada özellikle metrobüsün yılbaşı itibariyle bölgeye gelecek olmasıyla, satışlardaki ivmenin bir süre daha devam edeceği söylenebilir. Avrupa yakasında, Halkalı gibi yıldızı parlayan diğer bölge ise Zeytinburnu Bakırköy sahil şeridi olmuştur. Buradaki projeler daha çok B+ segmentine hitap etmekle birlikte, doğru fiyat uygulayan projelerin satışlarının iyi olduğu söylenebilir. Fiyat skalasında; Beylikdüzü Esenyurt bölgesi 1.200 2.000 TL aralığında, Halkalı Güneşli Bölgesi 2.800 4.000 TL aralığında, Zeytinburnu Bakırköy sahili ise 5.000 8.000 TL aralığında fiyatlarla işlem görüyor. Zaman zaman bu fiyat skalasının üstünde satmaya çalışan firmalar çıkmakla birlikte, bu firmaların da istenen satış seviyelerine ulaşamadıkları bir gerçektir.
Anadolu yakasına bakıldığında ise; Ataşehirin yıldızının hiç sönmeden daha da parladığını söyleyebiliriz. Finans Merkezinin burada yapılacak olması, içinde bulunduğumuz belirsiz ortamda bile bölgedeki projelerin yüksek satış rakamları yakalamasını sağlamaktadır. Anadolu yakasında Kadıköy Kartal şeridinde E-5in alt tarafında kalan bölgenin de her zaman bir alıcısının olduğunu söylemek mümkün. Burada, Bostancıya kadar Bağdat Caddesi çevresi, Bostancıdan sonra sahile veya minübüs yoluna yakınlık derecesi projelerin değerlerini belirliyor. Maltepe bölgesinde E-5in üstü de, istenen seviyede olmasa bile bir satış rakamı yakalayabilmektedir. Özel olarak; Çamlıca Ümraniye Çekmeköy aksı da (Şile yolu üzerinde) talep gören bölgelerdir. Fiyat aralıklarına bakıldığında; Ataşehirde 6.000 7.000 TL, Bağdat Caddesi çevresinde 7.000 10.000 TL, Bostancı Maltepe arasında 3.500 5.000 TL, Maltepe E-5 üstünde 2.500 3.000 TL, Çamlıca Çekmeköy aksında 3.500 6.000 TL fiyat aralığı (Çamlıcadaki özel villalar hariç) görülmektedir.

Önümüzdeki döneme bakıldığında, ekonomideki belirsizliğin ortadan kalkması, bankaların kredi verme iştahının yeniden artması, faizlerin %1 1,10 seviyelerine inmesi ve en önemlisi Mütekabiliyet Kanununun çıkması durumunda fiyatlarda yeni bir yükseliş ve satışlarda yeni bir hızlı ilerleme dönemine girilecektir.

Son olarak A+ gayrimenkul sektörüne de bakacak olursak, burada genel bir arz fazlası olduğu tahmin edilmektedir. Bu segmentte yer alan kişilerin, satın alacağı eve acil ihtiyaç duymaması ve aynı zamanda bu evi bir yatırım olarak da görmemesi sebebiyle, genellikle belirli bir aşamadan sonra satış ivmesi yakalanabilmektedir (Proje başında satış yapılan friends&family kesim hariç). Burada da satış hızının esas belirleyicisi, projeyi yapan firmanın gücü ve güvenirliği, projenin mimari ve yaşamsal özellikleri, sunduğu imkanlar ve son olarak projenin fiyatıdır.

Vedat Arslan / Genel Müdür / Aremas Gayrimenkul Pazarlama
vedat@aremas.net / www.aremas.net