İstanbul ve Kocaeli’de lojistik depolama alanlarında doluluk oranı yüzde 95 seviyelerinde!

E-ticaretin gelişmesiyle lojistik depolama alanlarına olan ihtiyacın her geçen gün arttığını söyleyen EVA Gayrimenkul Değerleme Yöneticisi Ahmet Durmuş, İstanbul ve Kocaeli’de lojistik depolama merkezlerinde doluluk oranının yüzde 95 seviyelerine ulaştığını belirtti.

Özellikle pandemi dönemi ve ardından gelen süreçte depolama alanlarına olan talebin yükseldiğini EVA Gayrimenkul Değerleme Yöneticisi Ahmet Durmuş, “Günümüz şartlarında özellikle ithal edilecek ürünlerin, ürün sahibi tarafından tamamının hemen tüketilememesi, üretime sokulamaması gibi nedenlerden dolayı serbest depoya ihtiyaç doğuyor. E-ticaretin yaygınlaşmasıyla depolamaların genellikle şehir dışında nitelikli depolama alanlarında çözülüyor” diye konuştu.  

ROBOTLAR DEVREYE GİRDİ

Depo yeri seçiminde arazinin konumu, şekli ve ulaşım yollarına yakınlığının önemli kriterler olduğunu ifade eden Ahmet Durmuş, “Geçmiş dönemde depolama alanları 6 – 9 m. yüksekliğinde geniş aks aralıkları ile birlikte araç (tır-kamyon) giriş-çıkışının yapılabildiği alanlarda oluşuyor. Fakat gelinen noktda ihtiyaçların değişkenlik göstermesiyle, insan gücünden çok makine ve robot sistemler ile elleçleme ve ayrıştırma yapılabilir, tümüyle teknolojik imkanlara sahip depolama ve lojistik alanları tercih edilebilir hale geldi” diyerek konuyla ilgili  şunları aktardı:    

DOLULUK ORANI YÜZDE 90-95 ORANINDA

Tüm bu bilgiler göz önüne alındığında özellikle İstanbul il geneli ile birlikte Kocaeli iline bağlı Gebze ve Çayırova ilçe sınırlarında yer alan modern teknoloji ile inşa edilmiş nitelikli depolama alanlarının doluluk seviyelerinin yüksek oranlara sahip olduğu görülüyor. Bu kapsamda özellikle İstanbul il geneli ve Gebze ile birlikte Çayırova ilçe sınırlarında konumlanmış olan nitelikli depolama alanlarında ortalama doluluk oranları yaklaşık yüzde 90 -95 seviyelerinde gözlemleniyor.  

İstanbul geneli ile birlikte Kocaeli Gebze ilçesi ve Çayırova ilçeleri için toplam depolama alanı stok bilgileri, kiralanmış toplam depolama alanı, inşaat aşamasındaki depolama alanları ve proje halindeki depolama alanları bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

YILLAR

TOPLAM DEPOLAMA ALANI STOK (m2)

DEPOLAMA ALANI KİRALANMIŞ TOPLAM HACİM (m2)

İNŞAAT HALİNDE TOPLAM DEPOLAMA ALANI (m2)

PROJE HALİNDE TOPLAM DEPOLAMA ALANI (m2)

2019

10.226.141

112.400

711.916

2.257.040

2020

10.403.469

318.286

558.231

2.227.041

2021

10.553.346

232.553

554.488

2.227.041

2022

10.979.000

57.252

281.600

2.272.000

2023

11.116.000

134.129

480.100

2.541.000

2024 Eylül

11.116.000

193.000

480.100

2.541.000

Yıl bazında yapılan lojistik depolama alanı kiraları ağırlıklı olarak 2019 – 2021 yılları arasında gerçekleştiği gözlemlenmiş olup, 2024 yılında ise 9 aylık dönemde yaklaşık 193 bin metrekarelik kiralama işlemi yapıldığı biliniyor. Özellikle İstanbul Anadolu Yakası ile Kocaeli Gebze ve Çayırova ilçeleri genelinde depolama amaçlı arsa fiyatları oldukça yüksek bir düzeydedir. (20.000 – 25 bin TL/m2, 625 – 650 USD/m2) Aynı zamanda özellikle son dönemde enflasyona bağlı olarak inşaat maliyetlerinde gelen artışlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına ilişkin inşaat maliyetlerini de önemli ölçüde etkileniyor.

Buna göre arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inşaat maliyetleri de göz önüne alındığında mevcut durumdaki birim kira değerleri de dikkate alındığında özellikle arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek inşaat maliyeti oluşturuyor. Bahsi geçen bölgelerde depolama amaçlı imalatların artan inşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle hız kaybettiği bilgisine ulaşılmış depo alanları arzında düşüş görülüyor. Söz konusu arzın düşüş göstermesinin diğer nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliştiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında değerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanıyor.

USD VE EURO BAZINDA YAKLAŞIK YÜZDE 25 ARTTI

İçinde bulunduğumuz 2024 yılı için yapılan araştırmalar doğrultusunda depo alanlarındaki gerek arsa fiyatları gerekse inşaat maliyetlerinin etkisi ile arzın düşmesi ile birlikte gelen talepler doğrultusunda USD ve EURO bazında yaklaşık yüzde 25 oranında artışların meydana geldiği görülüyor.  

Tüm bu bilgiler doğrultusunda depolama alanları için günümüz şartlarında birim kira değerleri yaklaşık 8,50 – 9,00 USD/m2/Ay birim fiyatla gerçekleştiği bilgisine ulaşılmış olup, bu tutarın pandemi öncesi 2019 yılında yaklaşık 4,25 – 4,50 USD/m2/Ay birim fiyatla gerçekleştiği biliniyor.

SON 5 YILDA YAKLAŞIK YÜZDE 100 - 110 ARTTI

Son 5 yıl için yapılan analizler doğrultusunda birim kira değerlerinin TL bazında yaklaşık 12 kat artış meydana geldiği, USD ve EURO bazında ise yaklaşık yüzde  100 - 110 oranında artışların meydana geldiği gözlemleniyor.

Buna göre İstanbul il geneli ile birlikte Kocaeli Gebze ve Çayırova ilçelerini de kapsayacak şekilde birim kira fiyatlarında yapılan incelemeler doğrultusunda 2017 yılından günümüze kadar ki TL, USD ve EURO bazındaki değişimler inceleniyor. Yıl bazlı ortalama birim kira değerleri aşağıdaki tabloda detaylı olarak gösteriliyor.

TARİHLER

TL

USD

EURO

2017 Ortalaması

13,64

3,85

3,41

2018 Ortalaması

16,37

4,01

3,25

2019 Ortalaması

25,38

4,35

3,90

2020 Ortalaması

28,36

3,77

3,12

2021 Ortalaması

51,85

4,43

3,87

2022 Ortalaması

127,31

6,92

6,51

2023 Ortalaması

216,17

7,17

6,52

2024 Ortalaması

301,52

9,05

8,28

Yukarıda tabloda yer alan bilgiler doğrultusunda İstanbul il geneli ile birlikte Kocaeli ili, Gebze ve Çayırova ilçesi sınırlarında yer alan depolama amaçlı taşınmazlar için 2017 yılından 2020 yılına kadar TL ve USD bazlı artışlar gerçekleşirken 2020 yılındaki pandemi ve Covid – 19 salgın hastalığı sürecinin başlaması ile birlikte USD ve EURO bazında kira fiyatlarında düşüşler meydana geldiği gözlemleniyor.

2021 yılında kira artış oranları USD ve EURO bazında yaklaşık yüzde 20 seviyesinde artış gösterirken Pandemi sürecinin 2022 yılı itibariyle bitmesi ve insanların E-Ticaret alışkanlıklarının artarak devam etmesi ile birlikte depolama alanlarına olan ihtiyacın arttığı, buna bağlı olarak arsa fiyatları ve inşaat maliyetlerinin de artışları göz önüne alınarak USD ve EURO bazında yaklaşık yüzde 60 gibi ciddi oranda artışların meydana geldiği gözlemlenmiştir.

2023 yılında depo alanlarına olan talebin gerekli doygunluğa ulaşması ile birlikte TL bazında yaklaşık yüzde 70 oranında artışlar meydana gelmesine rağmen USD ve EURO bazında bir önceki yıla oranla benzer değerler üzerinden seyrediyor.

Türkiye'deki her 10 konuttan 8'i gerekli yalıtıma sahip değil: Yönetmelik değişiyor!