İstanbul’da Boğaz manzarasına sahip konutların yoğunlaştığı semtler!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan, İstanbul’da, geniş Boğaz manzarasına sahip konutların genel olarak yoğunlaştığı başlıca semtler konusuna değindi...

İstanbul’da, geniş Boğaz manzarasına sahip konutların genel olarak yoğunlaştığı başlıca semtler, Anadolu Yakası’nda Salacak, Beylerbeyi, Çengelköy ve Beykoz; Avrupa Yakası’nda ise Tarabya, Yeniköy, Rumelihisarı ve Ortaköy olarak sıralanabilir. Söz konusu bölgelerde yer alan farklı tipteki konutların yaşı, otopark alanı, konumu, konutun bakım durumu, semt merkezine ve sahile olan yakınlığı, deniz gören konutların gördüğü manzara açısı, yalılarda arsa alanı ve yapının parsel içinde konumlandırılma şekli vb. kriterler bu gayrimenkullerin fiyatlarının belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır. Bunların yanı sıra, yasal açıdan problemli olan yapıların satış bedelleri yasal yapılara göre daha düşük olabilmektedir. Özellikle yalı tipindeki gayrimenkulün satış bedelinin belirlenmesinde, konumlu olduğu bölgenin dokusundaki düzen de etkilidir. Yalılarda satış bedelini, sahip olduğu rıhtım genişliği ve deniz cephesi de oldukça önemli oranlarda etkilemektedir.

Beylerbeyi bölgesinde, deniz manzarası bulunan yalılar genellikle deniz yalısı tarzında olup, yol yalılarında konumlu dairelerde genel olarak deniz manzarası bulunmamakta ya da sınırlı şekilde bulunmaktadır. Bölgede yer alan, deniz manzarası bulunmayan köşklerin satışlarında gerçekleşen fiyatların 3.000-4.500 USD/m2 gibi bir aralıkta yoğunlaştığı söylenebilmektedir. Bölgede konumlu yalıların fiyatları değişkenlik göstermekte olup, genel olarak 25.000-35.000 USD/m2 aralığında yoğunlaşmaktadır. Beylerbeyi bölgesindeki yol yalılarında konumlu, ortalama 140-150 m2 alana sahip, deniz manzarası bulunmayan dairelerin satış bedellerinin 5.250 – 5.500 USD/m2 seviyelerinde olduğu, deniz yalılarında yer alan, yaklaşık aynı alanlara sahip dairelerin ise 12.000 – 13.000 USD/m2 seviyelerinde satış görebildikleri bilinmektedir. Buna göre; bölgede yer alan eski yapılarda konumlu, deniz manzarası bulunmayan 85-100 m2 alanlı dairelerin ortalama satış bedellerinin 3.000-4.500 TL/m2 aralığında olduğu söylenebilmektedir. Benzer niteliklerde ancak oldukça iyi deniz manzarasına sahip, 90-125 m2 aralığındaki dairelerin ortalama satış bedellerinin, 9.000-13.000 TL/m2 aralığında seyrettiği gözlemlenmektedir.

Çengelköy bölgesinde yer alan, alanları 350 ile 700 m2 aralığında değişen yalıların satış bedellerinin genel olarak 17.000-23.000 USD/m2 aralığında olduğu söylenebilmektedir. Bölgedeki yol yalılarının alanlarının 250-500 m2 arasında, satış bedellerinin ise ortalama 12.000 USD/m2 seviyelerinde olduğu gözlemlenmektedir. Çengelköy’de konumlu, alanları 120-150 m2 aralığındaki deniz görmeyen yalı dairelerinde gerçekleşen birim satış bedellerinin ortalama 2.500-4.000 USD/m2 aralığında olduğu görülmektedir. Yaklaşık aynı alanlara sahip olan, deniz manzaralı yalı dairelerinin satış bedellerinin ise genel olarak 15.000-19.000 USD/m2 aralığında seyrettiği söylenebilmektedir. Bölgede konumlu deniz görmeyen ve alanları 70-130 m2 aralığında olan dairelerin 3.000-4.250 TL/m2 aralığında satış gördüğü, geniş deniz manzarasına sahip, 120-200 m2’lik dairelerin satış rakamlarının ise 6.000-9.000 TL/m2 seviyelerinde olduğu bilinmektedir.

Salacak bölgesinde yalı tipi konuta rastlanmamakta olup, deniz manzaralı yol yalısı daireleri genel olarak 150-175 m2 alanlara ve 8.000-10.000 USD/m2 seviyelerinde satış bedellerine sahiptir. Bölgede yer alan ve birçoğu komple aynı kişinin kullanımında olan yalılarının çoğunlukla sahil kesimlerinden yukarıda olduğu bilinmekte olup, ortalama 300-350 m2 alana sahip, kısmi deniz manzarasına sahip bu yalıların genel satış aralığına bakıldığında 2.250-3.000 USD/m2 rakamlarına ulaşılmaktadır. Salacak bölgesinde deniz manzaralı müstakil kullanımlara daha çok villa sitelerinde rastlanmakta olup, 750-800 m2 alanlara sahip bu villalardaki satış bedellerinin 7.000-8.500 USD/m2 seviyelerinde olduğu bilinmektedir. Bölgede yer alan ve alanları 80-110 m2 aralığında olan, deniz manzarası bulunmayan dairelerin birim satış bedelleri 2.000-3.250 TL/m2 aralığındadır. Bölgede deniz manzarasına sahip dairelerin yer aldığı binalar son dönemlerde yenilenmekte olup, bu binalarda bulunan 160-200 m2 alana sahip, manzaralı dairelerin birim satış bedelleri 6.000-7.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Beykoz bölgesinde yer alan yalılar, genel olarak Kandilli, Vaniköy ve Anadolu Hisarı’nda konumlu olup, genel olarak 450-700 m2 aralığında olan bu yalılarda birim satış bedelleri 20.000 USD/m2’den başlayıp, 28.000 USD/m2’lere kadar artmaktadır. Bölgedeki yol yalılarının bir çoğunun önü tamamen açık olduğundan, bu gayrimenkuller deniz manzarasına hakim konumda olup, 300-600 m2 aralığında alanlara sahip yol yalılarının birim satış bedelleri 15.000-17.000 USD/m2 seviyelerindedir. Bölgedeki yol yalısı dairelerinin büyük kısmı manzaralı olup, 75-100 m2 alana sahip bu gayrimenkuller 7.500-8.000 USD/m2 birim bedellerle satış görebilmektedir. Beykoz’da yer alan ve manzarası bulunmayan, 75-110 m2 aralığında değişen alanlara sahip dairelerin 2.000-2.500 TL/m2 bedellerle satışa konu oldukları gözlemlenmektedir. Deniz manzarası bulunan ve yaklaşık aynı alanlara sahip dairelerin birim satış bedellerinin ise 2.750-3.000 USD/m2 seviylerinde olduğu görülmektedir.

Galata bölgesinde konumlu daireler, deniz manzaralı ve manzarasız olarak ayrılmaktadır. Ancak, bölgede konumlu gayrimenkullerden önü oldukça açık olan yapılar genel olarak konut kullanımlı olmadığından, konutların deniz manzaraları diğer binalar tarafından kesintiye uğramış durumdadır. Tamamına yakını eski yapılardan oluşan bölgedeki konutların birim satış bedelleri, konumlu olduğu yapının yaşı, bakım durumu ve tarihi eser niteliği bulunup bulunmamasına göre değişkenlik göstermektedir. Genel olarak 75-110 m2 alana sahip konutların konumlu olduğu bölgede yer alan ve deniz manzarası bulunmayan dairelerin birim satış bedelleri 3.000-3.500 USD/m2 seviyelerinde iken, manzarası bulunan dairelerin birim satış bedelleri 4.000-5.500 USD/m2 aralığındadır. 

Ortaköy bölgesinde yalı ve yol yalısı tarzındaki yapılara pek sık rastlanmamakta olup, deniz manzaralı villa siteleri bulunmaktadır. Bu sitelerdeki gayrimenkuller genel olarak dubleks daireler şeklinde olup, 285-400 m2 aralığında alana sahip bu dairelerin satış görebildikleri birim bedeller 17.000-20.000 USD/m2 seviyelerindedir. Söz konusu gayrimenkuller, önü kapanmaz Boğaz manzarasına hakimdir. Bölgede yer alan ve deniz manzarası bulunmayan villa sitelerindeki villa alanları 450-500 m2 olup, birim satış bedelleri 3.000-3.250 USD/m2 seviyelerindedir. Bölgede konumlu, deniz manzarası bulunmayan dairelerin birim satış bedelleri 1.250-1.500 USD/m2 aralığında iken, deniz manzarasına sahip daireler ortalama 5.250-6.000 USD/m2 birim satış bedelleri ile satış görmektedir. Bölgede yer alan nadir yalılarda yer alan dairelerin birim satış bedellerinin 12.000 USD/m2 seviyelerinde olduğu söylenebilmektedir.

Rumeli Hisarı’nda konumlu olup, deniz manzarası bulunan villalar genel olarak üst kesimlerde yer almaktadır. Ortalama büyüklükleri 550-600 m2 olan bu gayrimenkullerin birim satış bedelleri 8.000-10.000 USD/m2 aralığındadır. Geniş deniz manzarası bulunan 180-200 m2’lik daireler, sahile yakın konumlu olduklarından hem konumsal hem de manzaranın açısı dolayısıyla 10.000-14.000 USD/m2 seviyelerinde birim satış bedelleri ile satış görebilmektedir. Bunun yanında, daha üst kesimlerde konumlu, deniz manzarası daha sınırlı olan 60-70 m2 alanlı dairelerin birim satış bedelleri 7.500 TL/m2’lere ulaşmaktadır. Deniz manzarası bulunmayan 60-100 m2 alana sahip dairelerin birim satış bedelleri 3.250-4.500 TL/m2 seviyelerindedir. Rumeli Hisarı bölgesinde yer alan sınırlı sayıdaki yalı daireleri ortalama 200-220 m2 alana sahip olup, 16.000-18.000 USD/m2 birim bedellerle satış görmektedir. Yol yalılarında konumlu ve geniş deniz manzarasına sahip 90-100 m2’lik dairelerin ise 15.000 USD/m2 seviyelerindeki birim satış bedelleri ile satışa konu oldukları gözlemlenmektedir.

Yeniköy bölgesi, yalı ve yol yalılarının yoğun olarak konumlandığı bir bölgedir., 400 m2’lerden 3.500 m2’lere kadar değişken aralıkta alanlara sahip olan yalıların birim satış bedelleri 36.000-43.000 USD/m2 aralığında seyretmektedir. Alanları daha çok 300-600 m2 aralığında değişen yol yalılarının birim satış bedellerinin ise 13.500-17.000 USD/m2 aralığında olduğu söylenebilmektedir. Yalı daireleri, 250-350 m2 aralığında değişen alanlara sahip olup, birim satış bedelleri 18.000-20.000 USD/m2 aralığında değişmektedir. Bölgede konumlu ve önü açık deniz manzaralı yol yalısı daireleri 250-300 m2 alana sahip iken, birim satış bedelleri 11.000-12.500 USD/m2 aralığında seyretmektedir. Yeniköy bölgesinde konumlu manzaralı daireler, 100 m2’den başlayarak 240 m2’ye kadar geniş bir alan aralığında seyretmekte olup, birim satış bedelleri 7.000-8.500 USD/m2 seviyelerindedir. Deniz manzarası bulunmayan 60-110 m2’lik daireler ise 3.750-5.250 TL/m2 birim bedellerle satış görebilmektedir.,

Tarabya bölgesinde konumlu yalılarda kapalı alan genel olarak 1.000-1.250 m2 seviyelerinde olup, birim satış bedelleri yaklaşık 20.000 USD/m2 seviyelerindedir. Bölgede konumlu yol yalılarının manzaraları oldukça geniştir. Bu gayrimenkullerde alanlar 800-1.200 m2 aralığında olup, birim satış bedellerinin 17.000 USD/m2 seviyelerinde olduğu gözlemlenmektedir. Tarabya bölgesinde konumlu yol yalısı dairelerinde alanların 250-260 m2 olduğu ve birim satış bedellerinin de 7.500 USD/m2 seviyelerinde olduğu söylenebilmektedir. Bölgede konumlu ve deniz manzarası bulunan, alanları 150-300 m2 aralığında olan dairelerin birim satış bedellerinin 2.000 USD/m2’lerden başlayarak, 5.000 USD/m2’lere dek uzandığı gözlemlenmektedir. Yaklaşık 170-190 m2 alanlı, deniz manzarası bulunmayan dairelerin satış bedelleri ise 2.000-3.250 USD/m2 seviyelerinde gerçekleşmektedir.

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 

KURUMSAL DEĞERLEME DEPARTMANI

KIDEMLİ DEĞERLEME UZMANI

ECE ÇALIŞKAN