İstanbul`da hangi semtte? Emlak fiyatları ne kadar arttı?

İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odasının (İSMMMO), fiili araştırmasının yanı sıra Deloitte, Colliers gibi uluslararası denetim ve veri şirketlerinin hesaplamalarından da yararlanarak hazırladığı incelemeye göre, özelleştirme ve özel sektör ortaklıklarına "akın eden" yabancıların İstanbul'a konuşlanması, milyarlarca dolarlık yeni ofis inşaatlarını beraberinde getirdi ve ofis kiralarında dolar bazında son 3 yılda yüzde 120'ye varan artışlar yaşandı.

Araştırmaya göre, 2001'den sonraki dönemde altın fiyatları 3,5 kat, İstanbul'un birçok semtinde konut fiyatları 20 kat değer kazandı.

"Altın piyasasının kalbi" olan Londra Borsasında altının onsunun 2001 yılında ortalama fiyatı 271 dolarken, 2008'e gelirken 3,2 kat artarak 882 dolara kadar çıktı. Aynı dönemde İstanbul'da Şirinevler'de fiyatlar yaklaşık 19 kat, Maltepe, Kartaltepe, Suadiye'de 15-16 kat artış gösterdi.

-EMLAKTA DEĞER ARTIŞI-

2001 yılındaki gazetelerin seri ilanlarından elde edilen veriler bugünkü benzerleriyle karşılaştırılarak yapılan ve metrekare değeri üzerinden belirlenen verilere göre, İstanbul'da birçok semtte elde edilen değer artışı, daha çok 8-10 kat arasında değişti.

Elde edilen verilere göre, Şirinevler'de 2001'de metrekaresi 82 dolar olan 85 metrekare bir ev, 7 bin YTL'den alıcı bulabiliyorken, aynı bölgede 80 metrekarelik bir ev için bugün yaklaşık 125 bin YTL ödemek gerekiyor. Metrekare üzerinden karşılaştırıldığında ise, 2001'de 82 YTL olan bölgedeki fiyatlar, bugün 1.563 YTL düzeyinde bulunuyor.

Suadiye, Kartaltepe, Maltepe, Maslak, Bahçelievler-Soğanlı bölgelerinin değerinin 16-18 kat arasında arttığı gözleniyor. Maltepe'de 120 metrekarelik bir ev 2001'de 15 bin YTL'den satılırken, bugün benzer bir ev için 220-250 bin YTL arasında rakamlar belirleniyor.

Araştırmaya göre, bugün 80-90 bin YTL'ye ev alınabilecek yerler olan Pendik Velibaba, Bağcılar, Başakşehir gibi bölgelerde, 7 yıl önce 8-10 bin YTL'lik değerlerle ev satış ilanları veriliyordu, 2001-2002 yıllarında birçok semtten metrekaresi 100 YTL'nin altında daire alınabilirken, bugün metrekaresi 1000 YTL'nin altında daire bulmakta zorluk çekiliyor.

Araştırmaya göre, lüks proje konutlarında da yüksek değerler yakalanırken, 3 yıl önce 100 bin YTL'ye satılan daireler için bugün 300 bin YTL'leri gözden çıkarmak gerekiyor.

-OFİS KİRALARI, YÜZDE 40-120 ARASINDA DEĞER KAZANDI-

Araştırmaya göre, Türkiye'de değerini artıran alanlardan biri de ofisler olurken, 2000'lere girildiğinde prim yapan ofis kiraları, krizle birlikte hızlı bir düşüş dönemine girdi. Ancak, hızlı büyüme döneminin yaşandığı 2003-2004'ten itibaren özelleştirme ve özel sektörde birleşme ve satın almaların artışıyla birlikte ofislerin hem değeri hem doluluk oranı arttı.

2005'ten itibaren doluluk oranı azalışa, getiriler hızlı artışa geçerken, Colliers'in yaptığı dönemsel araştırmalardan derlenen bilgilere göre, İstanbul'un önemli ofis merkezlerinde kiralar, 2005-2007 arasında yüzde 40-120 arasında değer kazandı.

Metrekare fiyatı aylık 24,5 dolarla en pahalı bölge olan Şişli-Esentepe, Zincirlikuyu hattında A sınıfı ofis kiraları 2005'te 11,5 dolar iken, 3 yılda getirisi yüzde 117 arttı. Bölgede B tipi ofis kiraları ise, 3 yılda yüzde 80 arttı.

Avrupa yakasında A sınıfı ofis kiraları, 2005-2007 arasında Levent'te yüzde 40, Maslak'ta yüzde 59, Taksim-Beşiktaş'ta yüzde 43, Etiler'de yüzde 44, Havaalanı bölgesinde yüzde 84 arttı.

Avrupa Yakası B sınıfı ofislerde kira artışı ise, Levent'te yüzde 60, Maslak'ta yüzde 41, Taksim-Beşiktaş'ta yüzde 26, Etiler'de yüzde 64, Havaalanı bölgesinde yüzde 90 olarak gerçekleşti.

Anadolu yakasında en çok değer kazanan bölge Kavacık'ta, A sınıfı ofislerin getirisi yüzde 78, B sınıfının yüzde 62 oldu.

-"BİRAZ ÇABA VE TEŞVİK TÜRKİYE'Yİ KRİZİN KAZANANI YAPABİLİR"-

TÜRMOB Genel Başkan Yardımcısı ve İSMMMO Başkanı Yahya Arıkan, araştırmaya ilişkin değerlendirmesinde, özelleştirmeler ve finans kesimindeki önemli birleşme ve satın almaların reel kesimde de sürdüğüne dikkat çekti.

Arıkan, Türkiye'nin şirketlerini satarak varlık yitirdiği yönünde yorumlar yapıldığını ifade ederek, "Milyar dolarlık birleşme ve satın almalar cephesinde, küçük çaplı ancak büyük potansiyeli olan şirketlere de ilgi var. Üstelik, bu şirketler sadece yabancılar değil, yerli şirketler tarafından bünyelerine katılıyor" dedi.

Yabancı şirketlerin Türkiye'de büyüme istekleri dışında özel hisse fonlarının (private equity) giderek artan ilgisinin şirketlerin değerini artıran unsurlar arasında yer aldığını belirten Arıkan, bugüne kadar Türkiye'nin "dev"lerine gelen milyarlarca dolarlık ortaklık ve satın alma teklifinin, artık daha orta kademe şirketlere sıçradığını, bu akımın arttıkça ve yabancıların sıcak para yerine Türkiye'ye getirdiği doğrudan sermaye yükseldikçe, krizlerden korunma şansının o derece arttığını vurguladı.

Arıkan, bugüne kadar gelen sermayenin birleşme ve satın almalarla ülkeye giriş yaptığını, bundan sonra sıfırdan yatırım (greenfield) olması gerektiğine dikkati çekerek, ekonomi yönetiminin her sektöre teşvik vermek yerine, sıfırdan yatırımlara özel önem verilmesi gerektiğini kaydetti.

Bu yaklaşımın, Türkiye'ye kalifiye iş gücüyle destekleyecek eğitim programlarıyla dünyanın en büyük üretim merkezlerinden biri yapacağı görüşünü aktaran Arıkan, "Avrupa, Orta Doğu ve Müslüman dünyasının kavşak noktasında bulunun Türkiye, petrolü olmasa da dünyanın gelmek için çırpındığı bir ülke olabilir. Bunun için biraz çaba ve teşvik Türkiye'yi krizin kazananı yapabilir" dedi.