İstanbul'da imar artışı hukukta sebepsiz zenginleşmeye neden olur

Öncelikle deprem bahanesi ile tüm İstanbul genelinde verilecek bir imar artışı hukukta sebepsiz zenginleşme olarak yer alan olguya yol açacaktır ki ; sebepsiz zenginleşme, üstelik Devlet tarafından bazı vatandaşların istifade edeceği şekilde yapıldığı zaman en büyük adaletsizliği ve ahlak sorunlarını ortaya çıkaracaktır.

Bu işleme karşı çıkacak olan vatandaşlara karşı, insanların canını kurtarıyoruz, siz ne karışıyorsunuz  şeklinde konunun istismar edildiği ve farklı çözüm önerilerinin bastırıldığı cevaplar ortaya çıkacaktır.

BU NEDENLE İMAR ARTIŞI RANTININ ÖZEL MÜLKİYETE DEĞİL KAMUYA, ÜSTELİK İSTANBUL GENELİNDE DEĞİL SADECE BİRKAÇ BÖLGEDE VERİLECEK İMAR ARTIŞI İLE AKTARILACAĞI BİR MODELLE AHLAKİ SORUNLARIN ÇIKMASINI BAŞTAN KESECEK AŞAĞIDA YER ALAN MODELİ TARTIŞMAYA AÇMAK İSTİYORUM.

Bu konuda İstanbul ölçeğinde sadece bir alanı kapsayan ancak buna rağmen sorunun ortadan kaldırılmasında hızlı bir çözüm sunan önerim şu şekilde;

Çavuşbaşı ve Hekimbaşı Çiftlikleri evveliyatı tapulu orman olan, ancak orman olarak muhafazası amacıyla Devletleştirilmesinden sonra, Devlet tarafından orman olarak korunmayan/korunamayan vatandaşa işgal ettirilen ve son kadastro işlemlerine göre toplam 17.000 dönüm 2/b vasfında araziden oluşmaktadır.

Bu alan hâlihazırda Devlet mülkiyetinde olduğundan uygulama için kamulaştırma gerektirmemektedir.
Bu alanda imar artış rantının Kamuya aktarılması amacıyla, 4 emsal imar verilerek  TOKİ  ye devri halinde ortaya yaklaşık 70 milyonmetrekarelik inşaat alanı çıkmaktadır ki, bu da yaklaşık tüm sosyal donatı alanları ile 600.000 konut demektir.

Bu uygulama yaklaşık 2000 USD/m2 satış değeri ile 140milyardolarlık bir kaynak oluşturacaktır.

Bu 140milyardolarlık kaynağın;

% 10 luk kısmı eski tapu maliklerine ( Mülkiyete ilişkin davalar vardır, eski tapu maliki Abdullah Paşa Vakfı olup Vakıflar İdaresine bağlı mazbut yani Devletin sevk ve idaresindeki bir Vakıftır. )

%10 luk kısmı bu arazi üzerindeki işgalcilerin kaçak inşaatlarının enkaz bedeli ödemelerine ( Bu kısım aynı alandan işgalcilere verilecek dairelerin peşinatı olarak kullanılabilir.)

% 20lik kısmı TOKİye

%60lık kısmı finansman ve inşaat firmalarına ayrılması halinde

Kamunun eline TOKİ kanalıyla doğrudan (140 milyar dolar X % 20 =  ) 28 milyardolar, istihdam ve vergiler nedeniyle dolaylı 12 milyardolar olmak üzere toplam 40 milyardolarlık kaynak geçecektir.

Bu kaynak ve bu 2/B alanında meydana çıkacak olan 600.000 konutluk stok, İstanbulun diğer semtlerinde  deprem yıkım  riski yüksek olan veya deprem yıkım  riski yüksek olmayan semtlerdeki tüm binaların kentsel dönüşüm ve gerekirse kısmi kamulaştırmasına kaynak teşkil edilecektir.

Tapulu olan üzerinde eski veya tehlikeli kaçak yapı stoku bulunan alanların İmar artışı olmadan çözülmesinin önündeki engel Kat Mülkiyeti Kanunudur. Bu kanunda yapılacak ufak bir değişiklik (binanın yıkılarak yenilenmesi için kat maliklerinin yarıdan fazlasının onayı ) sorunu çözecektir.

Bu alanlarda iki tip bina vardır :

Birincisi ;mevcut imar hakkı arttırılmadan kat karşılığı yöntemiyle müteahhite verilebilecek olan arsa payına sahip binalar ( Kat mülkiyeti Kanununun değişmesiyle bu sorunu piyasa koşulları kendi içinde çözer, çözüm için kanuna süre konulmalıdır. )
İkincisi ; mevcut imar hakkı arttırılmadan kat karşılığı müteahhite verilebilecek olan arsa payına sahip olmayan binalar ( Bu binalarda kat maliklerinin binalarını yenileme maliyetinin imar artışı olmadan kendilerince karşılanması talep edilir, o alanda daire sahibi olmak isteyenler bu masrafa katılır, imkânı olmayan ya da yenileme masrafına katılmak istemeyen daire sahibinin dairesi rayiç bedelden Devlet tarafından yukarıda anlattığım kaynaktan karşılanmak üzere kamulaştırılır. Bu kamulaştırma bedel olabileceği gibi yine yukarıda anlattığım kaynak alanından daire takası ile sağlanabilir.)

İlk uygulama için bahsettiğim Çavuşbaşı ve Hekimbaşı Bölgeleri şehrin içinde olmaları, alt yapısının büyük oranda mevcut olması nedeniyle yapılacak uygulamaya hız kazandıracağı gibi yatırım maliyeti de düşük olacaktır. Cazibe merkezi olmaları nedeniyle kaçak yapılardan burada yapılacak olan dairelere transferde de sorun yaşanmayacaktır.

Verdiğim 2/B arazi örneğine, Anadolu yakasında Pendik ve Sultanbeyliyi eklediğinizde ortaya yaklaşık 1.500.000 adetlik yapı stoku çıkmaktadır.

Bu yöntem önce 2/b arazilerden başlanarak uygulanır, daha sonra bu uygulama 2/b niteliğinde olmayan Hazine arazilerine, vakıf arazilerine şamil edilir. Bu şekilde başta boğaz hattı olmak üzere deprem tehlikesi olan ve olmayan tüm kaçak yapılar temizlenerek İstanbul inanılmaz bir siluete kavuşur.

BÖYLELİKLE KENTİN SADECE BİRKAÇ BÖLGESİNDE KAMUYA SAĞLANACAK EKSTRA İMAR RANTI İLE HİÇBİR AHLAKİ SORUNA YOL AÇMADAN ŞEHRİN TAMAMINDA HEM AHLAKİ HEM DE ŞEHİRCİLİK SORUNLARI YAŞANMADAN TÜM İSTANBUL MEVCUT KAMU KAYNAĞI HARCANMADAN DEPREM TEHDİDİNDEN KURTULUR.

BU SİSTEM İLE KAMU KAMULAŞTIRILACAK ÖZEL MÜLKİYET ALANLARINI VE KAMU ALANLARINI YENİDEN DÜZENLEYEREK  İSTANBULUMUZA YENİ BÜYÜK YOLLAR VE GENİŞ PARKLAR KAZANDIRABİLİR.

Hukukçu Cihangir Dönmez