İstanbul'da ofis kiraları yükselişe geçti!

Koronavirüs salgınında hibrit çalışma modeli ön plana çıktı. A sınıfı modelli ofislerin tercih edilmesiyle İstanbul'da ofis kiraları artmaya başladı.

Dünya genelinde kapanmalar nedeniyle üretim yapılan işler dışında birçok şirket uzaktan çalışma modelini deneyimledi. Ekonomist Dergisi'nden Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre; iş hayatında yaşanan bu değişiklik, uzaktan çalışma ile ofis çalışma sisteminin harmanlandığı hibrit modelleri beraberinde getirdi. Merkez ofis ile kentin farklı bölgelerinde uydu ofis açma trend haline gelirken Yıldız Holding de bu trendin uygulayıcılarından oldu. Koç Holding'ten Sabancı Holding'e kadar büyük şirketler evden çalışma modelini kalıcı hale getirmiş durumda.

Bu yıl ciddi bir geçiş dönemi olurken, 2022 yılı çalışma hayatında pandemi sonrası taşların yerine oturacağı bir yıl olacak.

HANGİ BÖLGELER YÜKSELİYOR?

Taşınmaların, yer değiştirmelerin hızlanacağı bu dönemde hemen herkes ofis kiralarının ne olacağını merak ediyor. Bu gerçekten yola çıkarak JLL'nin Ekonomist Dergisi'ne özel araştırması ile iş yaşamının kalbi İstanbul'un öne çıkan ofis bölgelerindeki 25 ofis binasının 2021 ve 2022 yılı ofis metrekare kiralarına mercek tuttuk.
Araştırmaya göre, şu anda 300 TL/metrekrare kiralık fiyatıyla Levent 199 lider olurken 250 TL/metrekare ile Orjin Maslak Plaza ikinci, 220 TL/ metrekare fiyatı ile Levent'teki Tekfen Tower üçüncü sırada yer aldı. Levent 199'un kira fiyatının 2022'de 310 TL/metrekare, Orjin Maslak Plaza'nın 260 TL/metrekare, Tekfen Tower'ın da 240 TL/metrekare fiyatı olması bekleniyor.

Bölgelere göre inceleme yapıldığında, Levent-Maslak hattı 2021'de en çok talep alan bölge oldu. Bölgenin ana metro hattı üzerinde olması, binaların uluslararası A sınıfı ofis standartlarını karşılaması nedeniyle 2022'de de talebin artması bekleniyor. Kağıthane-Ayazağa hattında diğer bölgelerdeki boşluk ve toplu taşıma eksikliği nedeniyle talep genel olarak düşük kaldı. 2022'de Levent- Maslak hattındaki doluluğun artmasıyla talebin bu bölgeye kayacağı öngörülüyor; 2022'de kira artışı sınırlı kalsa da sonraki yıllarda tekrar gözde bölge haline gelebilir. Kozyatağı-Ataşehir bölgesi bu yıl en çok talep gören bölgelerden olurken, 2022'de de bu talebin devam etmesi bekleniyor. Yüksek talep ve artan doluluk oranı 2022'de de kira rakamlarının TL bazında bu bölgede artacağını gösteriyor. 2023 yılı başında İstanbul Finans Merkezi'nin (IFM) faaliyete geçecek olması sonraki yıllarda Merkezi İş Alanı'nın bu bölgeye kayması ihtimalini gündeme getirebilir. Son yıllarda şirketlerin gözdesi olan Anadolu yakasının sonraki yıllarda da bu özelliğini ciddi şekilde koruması bekleniyor.

MAHİR MERMER JLL KIDEMLİ OFİS DİREKTÖRÜ "

"Sosyofis trendi yaygınlaşıyor" 

"Z kuşağının zaten eski tip ofislerde çalışmaktan mutlu olmamasının üzerine bir de pandemide gelişen evden ve uzaktan çalışma sisteminin eklenmesi şirketleri ofis tasarımlarını değiştirmeye yöneltiyor. Ofis içi tasarımları masa ve sandalyeden oluşan çalışma tasarımından sosyal alanı daha çok olan ve çalışanların sosyalleşirken çalışabilecekleri alanlara evrilecek gibi duruyor. Ofislerde sosyofis trendi yaygınlaşıyor."

Fiyatlar yükselecek

Aşılanmayla şirketlerin ofislere geri dönüş planlarının netleşmesiyle pandemi şartlarına uygun alanlarıyla A sınıfı Ofisler ilgi görmeye başladı. Özellikle merkezi lokasyonlardaki A sınıfı ofislerde doluluk oranı ve kiralar artış trendine girdi. JLL Kıdemli Ofis Direktörü Mahir Mermer, 2022'de şirketlerin çalışanlarını hibrit modelle de olsa beli ölçüde geri çağırmasıyla A sınıfı ofislere talebin artarak devam edeceğini söylüyor. Kira artışı bazı binalarda enflasyon oraninda olsa da özellikle yeni ve pandemi koşullarını sağlayan binalarda enflasyon artışının üzerine çıkması bekleniyor.

Bu yıl hibrit çalışma modelini seçen birçok şirket ofislerini taşırken, esnek ofis yöntemini kullanarak taşınmalarını gerçekleştirdi. 2022'de esnek ofis ve hibrit model kiralamanin devam etmesi öngörülüyor.

Pandemide belirsizlikler nedeniyle ofis alanlarını bırakmayan şirketler bağlayıcı kontratları nedeniyle hızlı hareket edemediler. Çalışanları tek merkeze toplamak yerine uydu ofislerle başka noktalara dağıtmak isteyen ve kullanmadıkları fazla alanlara kira ödemek istemeyen bu şirketler esnek ofis kiralamayı gündeme aldılar. Mermer, 2022'de ön görülemeyen küçülme ya da büyüme senaryoları nedeniyle esnek ofislere talebin artacağını belirtiyor.

YENİ KİRALAMALAR

Pazarda gerçekleşen işlemlere bakıldığında bilişim ve teknoloji, biyoteknoloji ve ilaç şirketleriyle ile birlikte, esnek ofis şirketlerinin en fazla kiralama yapan şirketler olduğu görülüyor. İçinde bulunduğumuz dönemde konum ve toplu ulaşım ağlarına yakınlık İstanbul'da ofis arayan şirketlerin önceliği olmayı sürdürüyor. Bununla birlikte salgının etkisiyle hijyen ve sosyal mesafe koşullarını karşılayan ofislere olan talep arttı. Açılır camlar ve müstakil teraslarla taze havaya direkt erişim, ofis pazarında ciddi bir avantaj olurken bu şartları sağlayan yeni nesil ofisleri öne çıkarıyor. Eski ofis binalarının altyapısı pandemiyle ortaya çıkan ihtiyaçları karşılayamadığından şirketler, geniş ve hızlı asansör kabinlerine sahip, UV sistemlerle dezenfekte edilen soğutma ve ısıtma kanallarının olduğu, akıllı teknolojilere sahip yeni binaları tercih ediyor.

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞ. GENEL MÜDÜRÜ 

2023'te önemli İFM hareketliliği olacak" "İstanbul Finans Merkezi'nin (IFM) 2022'de bitirilerek taşınmaların başlaması planlanıyor. Bu durum İstanbul'da birçok değişikliği beraberinde getirecektir. Ankara'dan İstanbul'da bir hareketlilik başlayacaktır. İFM'de yer alacak markaların mevcut ofis alanlarının boşaltılması söz konusu olabilecektir. Bu da özelikle banka mülklerini düşündüğümüzde önemli bir dönüşüm hareketinin başlaması 2022'de olmasa dahi 2023 için önemli bir gündem maddesi olabilecektir.

MALİYET ARTIŞLARI YANSIYACAK

Eroğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nurettin Eroğlu, bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren ofislere geri dönüşün başlamasıyla ticari gayrimenkul piyasasının yeniden canlandığını söylüyor. 2021'in ikinci çeyreğinde gerçekleşen işlemlerin yaklaşık yüzde 80'inin yeni kiralamalar olduğunu belirten Eroğlu, "Skyland İstanbul ofis kulelerinde yüzde 70'e yakın doluluk oranına sahibiz. Normalleşmeyle birlikte 2022 yılının, A+ ofis binalarına talebin artacağı bir yıl olacağını öngörüyoruz. Sektörel araştırmalar da yatırım ortamının orta vadede ivmeleneceğini gösteriyor" diyor.

2018'deki kanun değişikliğinin ardından döviz cinsinden kiralama yapılmasının yasaklandığını hatırlatan Eroğlu, "Ancak kiralamalar TL cinsinden de olsa döviz kurlarındaki yükseliş inşaat maliyetlerini artırdığı için özellikle yeni inşa edilen ofislerde metrekare fiyatları piyasa koşullarına göre belirlenecektir" yorumunu yapıyor.

Etkileşim, sinerji ve fiziki zorunluluk gerektiren işlerde şirketler çoğunlukla hibrit modele geçti veya esnek çalışma şartları oluşturdu. Yeni çalışma şekilleri ofislerin işlevlerinde farklılaşmasına neden oluyor. Ofiste taze havanın olması, havalandırma filtrelerinin çalışması, asansörlerde sınırlamalar, temassız giriş çıkışlar daha da önemli hale geldi.

AŞININ ETKİSİ

Aşılanmanın hızlanmasıyla ofislere dönüşlerin hızlanacağını belirten Now Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Şükrü Başyazıcıoğlu, "Pandemi sonrasında yeni çalışma şekilleri ofislerin işlevlerinin farklılıklara gitmesine ön ayak olacak. Ofislerde sosyal kolları öne çıkan, geniş alanlara sahip mekanlarla home-ofisler tercih edilecek" diye konuşuyor.

Now Bomonti olarak akıllı bina olmanın avantajını yaşadıklarını belirten  Başyazıcıoğlu, dokunmatik asansör sisteminden özel havalandırma sistemine, açılan camlara ve teraslara kadar temiz havaya ulaşımı kolaylaştırdıklarını vurguluyor.

2022 BEKLENTİLERİ

2022'de açılması planlanan ve 1,3 milyon metrekare ofis alanı olan İstanbul Finans Merkezi (IFM), pazarda önemli bir odak noktası. İFM'de yer alacak belirli sektörlere uygulanacak vergi avantajları, teşvikler, firmalar için önemli bir cazibe yaratması oluşturacağı çekimle ofis piyasasında hareketliliği artırması bekleniyor.

Aremas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Vedat Arslan, "Ağırlıklı finans kuruluşlarının olduğu Maslak-Levent-Zincirlikuyu hattındaki kurumların da yönlerini İFM'ye çevireceğini düşünürsek, 2022 ve 2023'te işlemler önemli oranda artacaktır" diyor. Arslan, aynı hat üzerindeki A sınıfı ofis binalarında yüzde 20 civarında olan boşluk oranının 2022'de artmaya başlayacağını da belirtiyor.

Döviz bazında kira rakamlarında uzun süredir bir gerileme söz konusu. Ekonomik belirsizlikler ofis piyasasını doğrudan etkiliyor ve işlem hacmini daraltıyor. Mal sahipleri de mevcut kiracılarını koruma ve yeni kiracılar edinmek üzere kira rakamında ve ticari şartlarda ciddi kolaylıklar sağlıyor.

Maliyetlerin döviz bazında artmasının önümüzdeki dönemde istenen kira bedellerinde de bir artış baskısı yaratacağına dikkat çeken Arslan, "Başta İFM olmak üzere yeni gelen arz da bu artışın önündeki en büyük engel. Dolayısıyla, kira rakamlarının artması için mevcut firmaların büyüyerek yer değiştirmesi veya ülkeye yabancı şirketlerin gelip ofis talebi yaratması gerek" diyor. Arslan'a göre, bu durum da ancak ülke ekonomisinde yaşanacak olumlu gelişmelerle mümkün.

Kovid-19 salgını ofis trendlerini nasıl etkiledi?