İstanbul'da ofis kiraları yüzde 25 düştü!

İstanbul Ofis Piyasası'nda Yıllık Azami Kira 2009'un İkinci Çeyreğinde %25 düşerek 350 Euro'ya geriledi

Jones Lang Laselle tarafından hazırlanan "Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı” raporuna göre; yılın ilk altı ayında perakendeden ofis piyasasına, lojistikten otel piyasasına kadar gayrimenkul piyasasının tüm sektörlerinde yavaşlama gözlenmesine rağmen, tüketici güveni ve perakende ciroları artış gösterdi.
 
Jones Lang Laselle araştırma departmanı tarafından hazırlanan rapor, Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Türkiye Yönetici Direktörü Alan Robertson, Sermaye Piyasaları & Araştırma Direktörü Dr. Kıvanç Erman, Sermaye Piyasaları &  Araştırma Müdürü İdil Hamzadi ve Jones Lang LaSalle Hotels Türkiye Başkan Yardımcısı Elif Egeli Nişancı'nın katılımıyla gerçekleştirilen bir toplantı da paylaşıldı.
 
Raporda;
 
·        Yavaşlayan perakendeci talebinin, yatırımcıların geçici kira teşvikleri sunmasına neden olduğu, indirim kampanyalarından ötürü perakende cirolarında yavaşlama olmasına rağmen, reel olarak büyümenin devam ettiği ve tüketici güveninin arttığı,
 
·        Ofis pazarında kiracı talebinin yavaşlamasına rağmen, kiracıların daha ucuz olan alt pazarlara yöneldiği, Ümraniye gibi gelişen alt pazarlarda büyümenin devam ettiği,
 
·        Lojistik pazarının ekonomik daralmadan en çok etkilenen piyasa olduğu ve spekülatif projelerin beklemeye alındığı, ancak buna rağmen Türkiye'nin jeo-stratejik öneminin lojistik piyasasının potansiyelini önemli derecede arttırdığı kaydedildi. 
 
PERAKENDE:

Uluslararası Perakendecilerin Türkiye'ye İlgisi Sürüyor
Jones Lang Laselle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı Raporu'na göre; yılın ilk yarısında Türk perakendecilerinin mevcut ekonomik koşullarını göz önüne alarak yatırım stratejilerini gözden geçirmeleri, genişleme planlarında ve alışveriş merkezleri projelerinde bir yavaşlamaya sebep oldu. Koton, Desa, Boyner ve İpekyol gibi bazı perakendeciler, ilk altı aylık dönemde Batı Avrupa, Orta Avrupa ve Afrika gibi dış pazarlara açılmayı tercih etti.
 
İyi konuma sahip, doğru konseptli ve doğru kitleye hitap eden alışveriş merkezlerine perakendeci talebinin halen yüksek olduğu belirten Jones Lang Laselle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “Departmant store, yeme-içme birimleri, yapı market ve elektronik marketler gibi ana kiracıların halen genişleme isteklerinin olduğunu gözlemlemekteyiz. Özellikle Media Markt ve Best Buy gibi elektronik zincirlerinin pazara girişi sonrasında, rekabet güçlü bir şekilde arttı. Uluslararası perakendecilerin  Türkiye'ye ilgisi halen sürüyor. Leroy Merlin ve Baumaxx gibi dünyaca bilinen iki yapı market markası, yılın ilk yarısında Türkiye pazarına giriş yapma kararı aldı. Best Buy ilk mağazasını İzmir'de açmayı planlıyor. Decathlon, Basler, Aftershock ve Bijou Brigette gibi uluslararası perakende markalarının da 2009 yılında Türkiye pazarına giriş yapmaları bekleniyor. Prada, yılın üçüncü çeyreğinde Nişantaşı'nda kendi mağazasını açmayı planlıyor, Miu Miu, İstinye Park'ta  bir mağaza açacak, Harvey Nichols da Demsa ortaklığı sonrası Ankara'da yeni bir mağaza açmayı planlıyor ” dedi. 
 
Raporda, altı aylık dönemde alışveriş caddelerinde yavaşlayan perakendeci talebinin, alışveriş merkezlerinden daha güçlü bir seyir izlediği, aynı dönemde Nişantaşı bölgesinde kira oranlarında önemli bir değişiklik olmamasına karşılık, Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi'ndeki kiralarda düşüştüğü belirtildi. Yılın ilk yarısında ikincil alışveriş merkezlerinde yatırımcıların kira indirimlerine gittiği, güçlü markaları çekmek isteyen yatırımcıların ana kiracılara ciro üzerinden kira teklifi yaptıklarına değinen Avi Alkaş, tüm bu kira indirimlerinin geçici bir süreliğine geçerli olduğunu, kontrat kiralarında bir değişim olmadığı 90 Euro m² /ay azami kira oranının piyasa koşulları gereği geçici olarak 65-80 Euro m²/ay arasında değiştiğini söyledi. Avi Alkaş, “ Yılın ilk yarısında, alışveriş merkezleri pazarında toplam kiralanabilir alan yaklaşık 160.000 m² artarak 2009 Haziran ayı itibariyle  5.03 milyon m²'ye ulaştı.  İstanbul'da, ilk altı aylık dönemde toplam kiralanabilir alan sadece 51,000 m² büyüdü. İnşaat halindeki 44 proje tamamlandığında İstanbul, 1.62 milyon m²'lik yeni perakende alanına kavuşacak. 2010 sonu itibariyle bu oranın 3.5 milyon m²'ye ulaşması tahmin ediliyor. Sonuç olarak,              Türkiye perakende pazarı önemli ölçüde büyümesine ve  2010 sonunda 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan olarak 118 m² 'ye ulaşacak olmasına rağmen, halen güçlü bir potansiyele sahip. Türkiye, halen Avrupa piyasasının 9. en büyük perakende potansiyeline sahip pazarı olarak, bir çok Orta ve Doğu Avrupa ülkesinden daha yüksek potansiyel sunuyor” dedi.  
 
OFİS PİYASASI:
 
·        İstanbul Ofis Piyasası'nda Yıllık Azami Kira 2009'un İkinci Çeyreğinde %25 düşerek 350 Euro'ya geriledi
Rapora göre; son iki sene boyunca İstanbul'da gözlenen güçlü kiracı talebi, özellikle 2009'un ilk yarısı itibariyle, yavaşlama sürecine girdi. Batı Avrupa pazarlarıyla kıyaslandığında, çok daha az olsa da İstanbul ofis piyasasının küresel daralmadan etkilendiğini söyleyen Jones Lang LaSalle Yönetici Direktörü Alan Robertson, “İstanbul'da öncelikli tercih olması sebebiyle merkezi iş alanlarındaki (MİA) kısıtlı arz,  boşluk oranlarının süratle artmasını engelledi ve boşluk oranı 2009'un ikinci çeyreği itibariyle %5'in altında seyretti.  Aynı dönemde bu oran Prag'da %10, Moskova'da %17, Budapeşte'de %14 ve Varşova'da ise %4.5 olarak gerçekleşti. Asya yakasındaki daha düşük kiralara sahip lokasyonlar tercih edilirken, kolay ulaşımı ve yüksek kalitedeki ofis arzı sebebiyle Ümraniye bir numaralı ofis merkezi olarak belirmeye başladı. Düşen kiracı talebi kiralarda azalmalara neden oldu ve 2008 dördüncü çeyreğinde metrekare başına yıllık 480 Euro olan yıllık azami kira, 2009 ikinci çeyreğinde %25'lik bir düşüş ile 350 Euro'ya geriledi. Azalan kiracı talebi ve yeni ofis arzının artması nedeniyle kiraların 2009'un ikinci yarısında da düşüş göstermesi bekleniyor. İstanbul ofis piyasası Avrupa yakasında Kağıthane ve Eyüp, Asya yakasında ise Ümraniye'ye doğru gelişiyor. 2009'un ilk yarısında yaklaşık 120.000 m² ofis alanı piyasasına giriş yaptı. Bu projelerin başlıcaları Levent'teki Apa Giz, Fulya'daki Selenyum Projesi, Ümraniye'deki Anel Plaza ve Eyüp'teki Flatofis oldu. 2009 yılının ilk yarısında en büyük kiralama işlemleri Asya yakasında gerçekleşti. Bu dönemde en büyük kiralama işlemi yaklaşık 9.000 m² ile  Anel Plaza'da oldu. Yılın ikinci yarısında yaklaşık 123.000 m² civarında A sınıfı ofis arzının piyasaya giriş yapması bekleniyor, bu projelerin yaklaşık %65'i Ümraniye'de. Levent'te Eczacıbaşı ve Tekfen Oz tarafından başlanan iki ayrı A sınıfı ofis inşaatı, piyasaya duyulan güvenin devam ettiğinin en önemli göstergesi. Karma projelerin   en önemlisi ise, 160.000 m²'lik Marmara Forum Alışveriş Merkezi ile tamamlanan,   3.000 m²'ye kadar çıkan geniş ofis alanlarıyla dikkat çeken ve yaklaşık olarak 30.000 m² A tipi ofis alanına sahip Merter Marmara Forum Garden Ofis projesi” dedi. 
 
·        Ankara Ofis Piyasasına Yaklaşık 73.000 m² Yüksek Kalitede Ofis Projesinin Giriş Yapması Bekleniyor
Ankara ofis piyasasının büyük ölçüde apartman dairelerinden dönüştürülmüş düşük kalitedeki ofis alanlarından oluştuğunu söyleyen Alan Robertson, 2009 yılında Ankara ofis piyasasına yaklaşık 73.000 m² yüksek kalitedeki ofis projesinin giriş yapmasının beklendiğini sözlerine ekledi. Söğütözü ve Balgat bölgelerini de kapsayan İnönü Bulvarını çevreleyen alanın Ankara'nın merkezi iş alanı olarak belirmeye başladığına değinen Alan Robertson, yüksek kalitedeki ofis arzının kısıtlı olması sebebiyle, Gaziosmanpaşa veya gelişmekte olan merkezi iş alanlarındaki uluslararası A tipi ofis niteliği taşımayan ofislerde bile doluluk oranlarının çok yüksek seviyelerde olduğunu belirtti.
 
·        İzmir'de Ofis Yatırımları Artıyor
Raporda; İzmir'deki ofis yatırımlarının arttığı, planlanma aşamasındaki önemli projelerin Tekfen-Oz ve Rönesans İnşaat tarafından yapılan yaklaşık 205.000 m² inşaat alanına sahip ve rezidans, alışveriş merkezi, ofis projelerini içeren Konak bölgesindeki karma proje ve İzmir-Turan yakınlarında İş GYO tarafından geliştirilen alışveriş merkezi, rezidans ve ev-ofis projesi olduğu belirtiliyor.
 
 
LOJİSTİK PİYASASI:
Ekonomik Kriz En Çok Lojistik Sektörünü Etkiledi
Jones Lang Laselle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı Raporu'na göre;                            ekonomik krizden en çok lojistik sektörü etkilendi. Bu durum, bazı inşaat halindeki projelerin askıya alınmasına yol açarken, otomotiv ve beyaz eşya gibi ana ihracat sektörlerine hizmet veren lojistik şirketlerini de etkiledi. 
 
Devam eden projelerin çoğunun, gayrimenkul sahiplerinin kendi kullanımları için geliştirdikleri projeler olduğuna değinen Jones Lang Laselle Sermaye Piyasaları & Araştırma Direktörü Dr. Kıvanç Erman, “Ekol Lojistik, Gebze'de 101.000 m²'lik antrepo inşaatına başladı. 2010 yılında bitirilmesi düşünülen bu proje, Avrupa'nın en büyük ikinci antreposu olacak. Roder Logistik Yatırımları, Ankara'nın Kazan ilçesinde 389.000 m²'lik alanda lojistik merkezi inşaatı planlanlıyor. İstanbul, İzmit ve Tekirdağ halen en çok tercih edilen lojistik alanları arasında yer alıyor. Asya yakasında özellikle Tuzla ve Gebze, Avrupa yakasında ise Hadımköy ve Çatalca, makul arazi fiyatları ve kolay ulaşım özelliklerinden dolayı antrepo projeleri için tercih edilen lokasyonlar haline geldi. Çerkezköy, Çorlu, Uzunçiftlik ve Köseköy bölgeleri de lojistik alanları için iyi fırsatlar sunuyor.  Lojistik piyasasındaki düşük işlem hacmine rağmen, son birkaç yıldır DHL, Ceva Logistic, Kühne Nagel, Gefco, Serlog ve Arkas-Schenker gibi uluslararası şirketler Türkiye'ye giriş yaptı. Önümüzdeki dönem lojistik pazarının orta vadede oldukça gelişmesi ve büyümesi,  ekonomik koşulların iyileşmesini takiben de kiracı talebinin hızla eski gücüne kavuşması bekleniyor” dedi.
 
OTEL PİYASASI:
Oda Fiyatları Geçen Yıla Kıyasla %9.2 Düştü
Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre; ilk 5 aylık dönemde Türkiye'ye 1.5 milyonun üzerinde yabancı turist giriş yaparken, bu girişlerin  %35'i Antalya ve %26'sı ise İstanbul olarak gerçekleşti. Toplam girişlerin %73'nü oluşturan uluslararası ziyaretler ise; 2009 ilk beş aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre azaldı (Almanya - %7,  Rusya -%20).
 
"Türkiye Gayrimenkul Piyasasına Bakış   2009 Yılı İlk Yarı” raporuna göre; 2008 yılının son aylarından itibaren gözlenen doluluk oranlarındaki azalmanın,  2009 yılının ilk aylarında devam etmesi ve otelcileri daha düşük fiyatlardan işlem yapmaya zorladı. İstanbul'daki otellerin  2009 yılının ilk dört aylık döneminde, Avrupa, Orta Doğu ve Afrika bölgesinde bulunan en önemli şehirlerden daha iyi sonuçlar elde ettiğini belirten Jones Lang LaSalle Hotels Türkiye Başkan Yardımcısı Elif Egeli Nişancı, “Oteller, pazarın kendini çabuk toparlayacağı ümidiyle, önceleri ortalama oda fiyatlarını sabit tutmaya çalıştı. Ancak pazarın kötüleşmesi oda fiyatları üzerindeki baskıyı arttırdı ve 2009 başından Mayıs ayına kadar geçen dönemde İstanbul'daki ortalama oda fiyatları, geçen senenin aynı dönemine kıyasla %9.2 düştü” dedi.     
 
Rapora göre; yatırımcıların ikincil ve resort bölgelerde artan ilgisine rağmen, son yıllarda büyümenin önemli bir kısmı yine İstanbul'da yoğunlaştı. 2009'un ilk yarısında bazı uzun vadeli projeler hayata geçti: Sütlüce Golden Horn Kongre Merkezi Mart ayında, Hilton grubunun ilk resort franchise işletmesi olan Hilton Sarıgerme ise Haziran ayında açıldı. Ayrıca bazı ulusal ve uluslararası otel zincirleri yine bu dönemde, İstanbul piyasasına giriş yaptı. Piyasa koşulları sebebiyle, 2009 yılının ikinci yarısında bazı ulusal markalı oteller hariç, hiç bir büyük ölçekli projenin tamamlanmasını beklemediklerini söyleyen Elif Egeli Nişancı, Marriott grubu tarafından eski HSBC binasında inşaatı devam eden ve yıl sonunda açılması planlanan The Edition en önemli proje olduğunu söyledi. Elif Egeli Nişancı, “ 2009 yılının ikinci yarısında, devam eden olumsuz piyasa algılaması sebebiyle yatırımcıların, temkinli davranmaları ve oda başı gelirin, yılın geri kalanında düşmeye devam etmesi bekleniyor. İkinci yarıda İstanbul otel piyasasını olumlu etkileyecek en büyük turizm etkinlikleri arasında; Eylül ayındaki İlaç ve Eczacılık Konferansı, Ekim ayındaki IMF ve Dünya Bankası Konferansı yer alıyor ”dedi.