İstanbul'da ofisler Anadolu Yakası'na kayıyor!
2 milyon 560 bin metrekarelik ofis stokuyla ofisin nabzını tutan Avrupa Yakası'nın, bu üstünlüğünü yavaş yavaş Anadolu Yakası'na kaptırmaya başladığı dile getiriliyor. İşte uzmanların görüşü...
Türkiye'deki ofis arzının yüzde 80'e yakınını tek başına karşılayan mega kent İstanbul'da ofislerin yavaş yavaş Anadolu Yakası'na kaydığı gözleniyor. Avrupa Yakası halihazırda 2 milyon 560 bin metrekarelik ofisi stokuyla Anadolu Yakası'nın önünde görünse de gelecek yıllarda bu durumun tersine döneceği dile getiriliyor.
Sağladığı kira avantajı ve ulaşım kolaylığı nedeniyle Anadolu Yakası'nın başta finans, bankacılık ve hizmet gibi sektörler için gözde bölgelere dönüşmeye başladığı görülüyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Anadolu Yakası'ndaki toplam ofis stokunun 1 milyon 755 bin metrekare civarında olduğunu belirterek, "Anadolu Yakası'nda yaklaşık olarak 1 milyon 211 bin metrekarelik gelecek stok beklentisi var ve Avrupa Yakası'na oranla daha ucuz kira oranlarına sahip olduğu için, gün geçtikçe daha çok tercih edilmekte. Ayrıca ulaşım bağlantılarının Maslak, Levent, Etiler bölgesine kıyasla daha kuvvetli olduğu gerçeğinden yola çıkarak Asya Yakası'nın yakın tarihte daha üst seviyelere çıkacağı beklenmekte" dedi.
Anadolu Yakası ndaki mevcut stokun yaklaşık yüzde 64'ü A sınıfı, geriye kalan yüzde 36'sı B sınıfı ofis projelerinden oluştuğunu aktaran Yazıcı, Avrupa Yakası'ndaki mevcut stokun yaklaşık yüzde 83'ünün ise A sınıfı geriye kalan yüzde 17'si B sınıfı ofis projelerinden oluştuğunu kaydetti.
Ofislerde trend A sınıfı
Türk firmalarının yanı sıra yabancıların da Türkiye'de, özellikle İstanbul'da ofis açmaları, ofis proj elerine olan ilgiyi giderek artırırken, ofislere yatırım yapan ve kiralayanlar da artıyor. Ofis sektöründeki beklentilerin bu denli artmasıyla geliştirici firmalar, hizmet standardı yüksek A sınıfı ofis yatırımlarına yönelmiş durumda. Onursal Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Onur Ongun, A sınıfı olarak tabir edilen ofis tipinin en çok ilgi gören yapı olmaya devam edeceğine inandığını belirterek, "Son yıllarda özellikle kurumsal firmaların tekbir kat üzerinde 1000 metrekare ve üzeri alanları tercih ettiğini görüyoruz.
Ulaşım lokasyonunda sorun olmayan, çalışanlarına perakende alam, restoranlar, kültürel aktivite ve spor merkezleri sunan prestijli ofis binaları ile verimlilik ve yüksek konfor standartları sunan ofisler piyasayı şekillendirmeye devam edecek. Bu avantajları aynı anda sunabilen iş merkezleri çok daha fazla tercih edilecek" dedi.
Son yıllarda birçok karma projede konutlar ve ofisler aynı projede yer alırken yavaş yavaş bu yapının değişeceği dile getirüiyor. Özellikle ofisin nihai kullanıcıları alışveriş yerleri, sosyal-kültürel donatı alanları ve otellerin kendi binalarıyla iç içe ya da çok yakınlarında olmasını tercih ederken, konut alanları söz konusu olduğunda durum tersine dönüyor.
Onursal Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Onur Ongun da Türkiye'de konutta olduğu gibi ofiste de anlayışın değiştiğini belirterek, "Değişen anlayış yeni beklentileri beraberinde getirdi. Bu beklentüer projelerin hem rezidans hem işyeri hem büro hem de ofis olarak şekülenmesini sağlıyor. Burada ana mesaj 'kaliteli bir hayat için gerekli olan her şeyi size sağlıyoruz' algısını oluşturabilmek. Karma yapılar bu ihtiyaçları şimdilik karşılıyor. Süreçte kimi yerlerde bu tür projelere talebin artacağını kimi yerlerde de sadece ofis bazında üerleyen merkezlerin öne çıkacağını düşünüyorum" diye konuştu. TNL Gayrimenkul Geliştirme Yönetici Oıtağı Gökhan Civan'da, konut sahipleri ve ofis kullanıcılarının aynı kompleksin bir parçası olmak istemediğini belirtirken, bu nedenle içinde konut/rezidans olmayan karma projelerin daha çok tercih edileceğini söyledi.
Ofiste stok uyarısı
A sınıfı ofislerdeki hızlı gelişmenin arz-talep dengesinde son dönemlerde bozulma sinyalleri verdiği dile getiriliyor.
Bundan dolayı 2016'da bu konuda çözüm üretilemezse gelecek yıl ofis pazarında fiyat bazlı bir daralma yaşanabileceği uyarısı dile getiriliyor. Önümüzdeki iki yıl içinde sadece istanbul'un her iki yakasında 1 milyon 300 bin metrekare ofis stokunun inşaat ve planlama aşamasında olduğuna dikkat çeken Onur Ongun, "2011-2014 yıllarında yıllık ortalama 200 bin ile 250 bin metrekare arasında alan kiralanıyordu.
Bu yıl henüz 100 bin metrekare barajı dahi aşılamadı. Yani mevcut stok yeterince eritilememişken, bir de önümüzdeki yıl hayata geçecek projeleri birlikte düşündüğümüzde arz-talep dengesinde arz kısmının çok daha ağır basabileceği gerçeğiyle karşılaşıyoruz. Burada da özellikle yabancılara mülk satışında sağlanacak kolaylıklar ve marka ofis projelerde yapılması muhtemel kampanyalar sorunun çözülmesinde öne çıkan iki unsur. Eğer süreç iyi yönetilmezse gelecek yıl ofis pazarı için iyi bir dönem geçirememe tehlikesiyle karşı karşıya kalabilir" dedi.
En yüksek fiyatlar merkezi iş alanlarında
İstanbul'daki ofis fiyatlarına bakıldığında en yüksek kiralama rakamlarının Avrupa Yakası'ndaki Merkezi İş Bölgesi (MİA)'da yer alan Şişli-Mecidiyeköy-Zincirlikuyu Bölgesi ve Levent-Etiler Bölgesi'nde gerçekleştiği dikkat çekiyor. Eva Gayrimenkul 'ün verilerine Avrupa Yakası'ndaki MİA bölgesinde metrekare kiralama fiyatları 37 dolar iken. Maslak bölgesinde 32 dolar, Kağıthane, Seyrantepe ve Haliç bölgesinde 20 dolar. Batı bölgesinde ise 13 dolar seviyesinde. Anadolu Yakası'nda ise en yüksek kiralama rakamlar 27dolar ile Ataşehir'de gerçekleşirken, Altunizade, 23 dolar, Ümraniye ve Kavacık'ta 22 dolar, Kartal-Maltepe hattında ise 18 dolar düzeyinde oldu.
Leyla İlhan / Dünya