İstanbul'da plazalarda yer kalmadı ofis kiraları yüzde 30'a yakın arttı
İstanbul'da kriz sonrası boş kalan plazalarda artık ofis bulmak imkansız. Özellikle yabancıların artan ofis talebiyle İstanbul'un hem Anadolu, hem Avrupa yakasında plazalarda doluluk yüzde 97'ye ulaştı. Fiyatlar da altı ayda yüzde 30'a yakın arttı.
Bir yandan işini geliştiren yerli şirketler, bir yandan Türkiye pazarına giren yabancı şirketlerin yeni ofis ihtiyacı nedeniyle, İstanbul'un plazalarında yer kalmadı. En gözde ofis bölgesi olan Levent'te A sınıfı plazalarda doluluk oranı yüzde 99,7'ye ulaşırken en rahat ofis bulunabilen havaalanı bölgesinde bile doluluk oranı yüzde 70'den yüzde 74,6'ya yükseldi.
Asya yakasında ise özellikle kiraları ucuz olan B sınıfı plazalarda doluluk oranları yüzde 91,2'ye çıktı. Nitelikli ofis yetersizliğinden dolayı kira fiyatları Avrupa yakasında altı ayda yüzde 25 ile yüzde 30 arasında, Anadolu yakasında ise yüzde 4 ile yüzde 23 arasında artış gösterdi.
İstanbul'da halen A sınıfında toplam bir milyon 839 bin metrekare ofis alanı bulunuyor. Bunların 366 bin metrekaresi havalanı bölgesinde, 318 bin metrekaresi Maslak, 298 bin metrekaresi Gayrettepe-Esentepe bölgesinde, 223 bin metrekaresi ise Levent'te yer alıyor. Bir ticari ofis binasının A sınıfı kategorisine girebilmesi için merkezi noktalarda yer alması, yeterli otopark alanına sahip olması, modern asansörleri, kaliteli ısıtma ve soğutma sistemleri ile güvenlik ve yangın sistemlerinin bulunması bulunması gerekiyor.
Uluslararası firmalar en fazla A sınıfı ofislere ilgi gösteriyor. Genelde yabancı firmalar bu özelliklere ilave olarak binanın görünümüne, imajına, çalışanlara sunduğu kafeterya, konferans salonu, bahçe gibi olanaklara da dikkat ediyor. B sınıfı ofis binaları kategorisine ise yeni ve modern ama merkezi yerlerde bulunmayan, ya da merkezi yerlerde bulunan ama eski binalar giriyor.
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık zinciri Colliers International Turkey tarafından hazırlanan gayrimenkul raporuna göre yılın ilk yarısındaki en büyük hacimli kiralama işlemlerini yabancı sermayeli-ortaklı şirketler yaptı. Total Fina Ümraniye'de 7 bin metrekare, Vodafone Şişli'de 6 bin metrekare, Renault ve Sony Ümraniye'de 4 bin 500'er metrekare, Lafarge Çimento Ümraniye'de bin 750 metrekare, Avea Kozyatağı'nda 813 metrekare yer kiraladı. Avrupa Yakası'nda A sınıfı plazalarda doluluk oranı yüzde 86,8'den yüzde 91,9'a, B sınıfı plazalarda yüzde 85,5'den yüzde 93,8'e yükseldi.
Metrekaresi 34 dolara kiralanan ofisler var A sınıfı nitelikli plazaların yer aldığı Levent'te Aralık 2006'da en yüksek metrekare kira bedeli 25 dolarken, bu yılın ilk yarısında 34 dolara varan bedellerle kiralamalar yapıldı. Levent'ten sonra en yüksek kira rayiçleri 30 dolarla Gayrettepe-Esentepe, 26 dolarla Etiler'de saptandı. Avrupa Yakası'nda A sınıfı plazalarda ortalama 14,4 dolar olan metrekare kira bedeli 18 dolara çıkarken, B sınıfı plazalarda da kira 10 dolardan 13 dolara yükseldi. Asya Yakası'nda ortalama 12,6 dolar olan A sınıfı ofislerin metrekare kira bedeli 15,6 dolara, 9,9 dolar olan B sınıfı ofislerin metrekare kira bedeli ise 10,3 dolara çıktı.
B sınıfı ofisler altın çağını yaşıyor
Colliers International Aracılık Departmanı Müdürü Birhan Yıldız, havalimanı hariç hemen hemen tüm ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin ortalama aylık metrekare kirasının 15 dolar olduğunu söyledi. Yıldız, "Kiralık ofis sayısı yetersiz olduğu izin fiyatlar gerilemiyor" dedi. Şehrin merkezi iş akslarında, B sınıfı diye adlandırılan daha az nitelikli ofis alanlarının bile boşalır boşalmaz yeni kiracısını bulduğunu anlatan Yıldız, özellikle Avrupa yakasındaki B ve C sınıfı ofis binalarının, stok yetersizliği nedeniyle altın çağını yaşadığını söyledi.
Büyükdere Caddesi'nde Esentepe-Levent hattında bazı yeni ofis projeleri yapılsa da bunların piyasanın talebini karşılayabilecek miktarda olmadığını da anlatan Yıldız, bir çok firmanın da aradığı nitelikte veya aradığı fiyatta bina bulamadığı için arayışlarını ertelediğini veya kira sözleşmelerini uzatma yoluna gittiğini söyledi.
Uluslararası firmalar en fazla A sınıfı ofislere ilgi gösteriyor. Genelde yabancı firmalar bu özelliklere ilave olarak binanın görünümüne, imajına, çalışanlara sunduğu kafeterya, konferans salonu, bahçe gibi olanaklara da dikkat ediyor. B sınıfı ofis binaları kategorisine ise yeni ve modern ama merkezi yerlerde bulunmayan, ya da merkezi yerlerde bulunan ama eski binalar giriyor.
Ofis açığını gören Kazak grubu gökdelene niyetlendi Century 21 Academy ofisi yetkilisi Mutlu Demirdelen Balmumcu'dan başlayan Levent'e kadar olan aksta boş yer olmadığını, tek tük çıkan boş yerlerin de fiyatları çok yüksek olduğu için kendi müşterisini beklediğini söyledi.
Demirdelen "Kurumsal büyük şirketler büyük metrekareli yerler arıyor ama bu bölgelerde ufak alanlar kaldı. Bu nedenle bir çok firma mecburiyetten ya karşı tarafta Kavacık'a ya da Tem'in kenarlarında, Yeşilköy'de boş buldukları yerlere gidiyor" dedi. Bu nedenle bölgede yapılacak yeni projelerin hevesle beklendiğini anlatan Demirdelen, Renault binasını alan Kazak grubun da ar-ge çalışmasında bölgedeki bu ihtiyacı farkettiği için arsaya gökdelen yapmaya karar verdiğini ifade etti. Kanyon projesinde önümüzdeki 1 yıl kimseni boş ofis bulamayacağını belirten Demirdelen,
"Ticaret bu bölgede sıkıştı. 10 yıl daha burada ofis açığı sürecek. Bu nedenle Seyrantepe, Sanayi Mahallesi, Çağlayan, Okmeydanı, Dolapdere gibi bölgelerin bir an önce dönüştürülerek ticarete kazandırılması gerekiyor" dedi.
Halen Akmerkez, Kanyon, Metrocity, İş Kule, Tekfen Tower, Sun Plaza, Maya Plaza ve Park Plaza'da yer bulunamıyor.
Astoria'da boş ofislerin metrekaresine 24 euro, Tat Towers'ta 23 dolar kira bedeli talep ediliyor.
Büyük alanları yabancılar kiraladı
Yılın ilk yarısında gerçekleşen büyük kiralama işlemleri
Bina Kiracı Alan (m2)
Sur Yapı Ümraniye Total Fina Elf 7000
V plaza-Şişli Vodafone 6000
Casper- Ümraniye Renault 4500
Sur Yapı-Ümraniye Sony 4500
Maya Akar-Esentepe White&Case 2700
Astoria-Esentepe Executive Center 1815
Casper-Ümraniye Lafarge 1750
Beybi Giz-Maslak Doğuş GYO 1000
Yapı Kredi-Levent Michelin 986
Nida Kule-Kozyatağı Avea 813
Metrocity-Levent Redevco 750
195 B.dere Plaza CAIB 746
Nurol Plaza-Maslak TTNet 710
Nurol Plaza-Maslak Denizbank 710
Polaris-Maslak CNH 370
Duran Center-Levent OKI 300
Maya Akar-Esentepe Genworth Financial 272
Giz2000-Maslak SPRI 250
**
Tablo 2 A SINIFI OFİSLERDE BOŞLUK ORANLARI (YÜZDE) (Bu iki tablo
kullanılmayabilir)
Bölge 2006 Aralık 2007 Haziran
Havaalanı 30 23,4
Altunizade 18,6 9,9
Kavacık 4,2 15,6
G.tepe-Esentepe 15,0 14,3
Kozyatağı 12,7 8
Maslak 4,9 6,2
Taksim 5,7 5,5
Levent 1 0,3
Etiler 2,5 1,5
Ümraniye 36 33,4
B SINIFI OFİSLERDE BOŞLUK ORANLARI (YÜZDE)
Havaalanı 50 25,5
Altunizade 14,7 11,7
Kavacık 25 12,8
Gtepe-Esentepe 8,4 9,2
Kozyatağı 10,2 5
Maslak 6,9 6,9
Taksim 4,4 3,7
Levent 14,9 8,2
Etiler 10,2 5
Ümraniye 9 8
(Kaynak: Colliers International Turkey)
Tablo3
İstanbul A sınıfı ofis piyasası
Bölge Alan (m2)
Levent 223.110
Etiler 64.990
Maslak 318.102
G.tepe,Şişli,E.tepe 298.712
Taksim, Beşiktaş 39.637
Havaalanı 366.360
Kozyatağı 196.120
Altunizade 120.921
Kavacık 94.494
Ümraniye 116.813
Toplam 1.839.259
SELMA ŞENOL/REFERANS