İstanbul'daki 11 metro hattı konut fiyatlarını nasıl etkiledi?

Trafik sorununun giderek arttığı günümüzde ulaşılabilirlik gayrimenkul seçiminde en çok önemsenen kriter konumunda bulunuyor. Bu sebeple özellikle büyük kentlerde hayata geçirilen ulaşım projeleri gayrimenkullerin değerini artırıyor...

Konutta metro etkisi yükselirken TSKB Gayrimenkul Değerleme, Ekonomist Dergisi için İstanbul'da toplam 11 metro hattındaki 159 durağın çevresindeki konutların satış fiyatlarını, kira bedellerini ve amortisman süreçlerini mercek altına aldı.İşte Levent Gökmen Demirciler'in hazırladığı o haber...

Mega şehir İstanbul'da yoğunlaşan nüfusla birlikte trafik problemi de her geçen yıl artıyor, insanların büyük bir kısmı zamanlarını ev-iş aksında geçirmek istemiyor. Konut tercihlerinde ulaşım projelerine yakınlık en önemli kriter olurken, metro ve tramvay hatlarındaki konutların satış fiyatları ve kiraları da artan talebe paralel olarak yükseliyor.

Bir bölgede "Metro geliyor" söylentilerinin çıkması bile o bölgedeki arsa fiyatlarını ve muhtemel metro istasyonu yakınındaki konutlara olan talebi artırıyor. Metro hatlarının gayrimenkullere etkilerini rakamlarla ortaya koymak üzere, yapılan çalışmada İstanbul'da faaliyette olan yedi metro, iki tramvay, Marmaray ve bu yıl açılması beklenen bir metro hattında m2 fiyatları, kiralar ve amortisman süreçlerini incelendi.

Çalışmada Marmaray, T1 - Bağcılar - Kabataş, T2 Taksim - Tünel Nostaljik, T3 - Kadıköy - Moda, T4 - Topkapı - Mescid-i Selam tramvay hatları ile M1A - Yenikapı - Atatürk Havalimanı, M1B - Yenikapı - Kirazlı, M3 - Kirazlı - Olimpiyat Başakşehir, M4 - Kadıköy -Tavşantepe, M5 - Üsküdar - Çekmeköy, M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü gibi faaliyetteki metro hatlarıyla bu yıl faaliyete geçmesi planlanan M2 - Yenikapı - Hacıosman metro hattında yer alan 159 durak mercek altına alındı.

Nasıl etkiliyor?

Metro hattı projelerinin gündeme gelmesinden itibaren gayrimenkul değerlerine olumlu etkileri görülüyor. Hattın tamamlanıp faaliyete geçmesiyle birlikte de etkilediği bölgelerdeki gayrimenkul değer artışı beklentisi devam ediyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, metronun insanı çok daha merkezine alan bir ulaşım aracı olduğuna işaret ediyor.

Maya, "Havalimanı, hastane, adliye sarayı gibi alanlarda metro hatları kritik derecede önemli. İstanbul'daki gelişimine baktığımızda özelikle kent merkezi ve Merkezi İş Alanı (MİA) aksı ile yavaş yavaş konut alanlarını ve kent çeperlerini birbirine entegre etmeye yönelen bir trend görüyoruz. Bu da kent kullanıcısı için oldukça faydalı" diyor.

Makbule Yönel Maya, kent merkezinde, erişilebilirliği rahat, mega projelere yakın, lüks ve nitelikli konut bölgesi olarak şekillenen bölgelerde gayrimenkul değerlerinin diğer bölgelere göre daha yüksek seviyelerde olduğunu belirtiyor. Maya, kent merkezinden kentin çeperleri olarak nitelendirilen bölgelere doğru ilerledikçe fiyatların daha ulaşılabilir seviyelere geldiğini vurguluyor.

En yüksek ve en düşük duraklar

Çalışma kapsamında en yüksek m2 birim değerine sahip duraklar; M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü hattında 18 bin TL/m2 fiyatı ile Etiler ve Boğaziçi Üniversitesi durakları, 15 bin TL/m2 fiyatı ile Nispetiye durağı, T1 - Bağcılar - Kabataş tramvay hattında ise 15 bin TLVm2 fiyatı ile Kabataş durağı oldu.

En düşük m2 birim değerine sahip duraklar ise bu yıl faaliyete geçmesi beklenen M7 - Mecidiyeköy - Mahmutbey metro hattında 2 bin 400 Tl/m2 fiyatı ile Yenimahalle (Gaziosmanpaşa) ve Karadeniz Mahallesi (Gaziosmanpaşa) durakları ile 2 bin 500 TL/m2 fiyatı ile Kazım Karabekir (Gaziosmanpaşa) durağı ve T4 Topkapı - Mescid-i Selam hattında da 2 bin 500 TL/m2 fiyatı ile Sultançiftliği (Sultangazi) durağı olarak ortaya çıkıyor.

Kiraları yükseltiyor

Gayrimenkullerin satış değerleri gibi kira değerlerini de etkileyen dinamiklerin başında, gayrimenkulün konumu, erişilebilirliği, mega projelere yakınlığı ve tercih edilme potansiyeli geliyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gamze Ertaş Karcıoğlu, çalışma kapsamında, metro durakları çevresindeki inşaat kalitesi de dikkate alındığında, kira değerlerinin merkezi bölgelerde daha yüksek olduğunu, merkezden uzaklaştıkça daha ulaşılabilir seviyelerde seyrettiğini söylüyor.

Karcıoğlu, inşa edilen metro projelerinin tamamlanmasıyla birlikte, talepteki artışla kira değerlerinin de yukarı yönde hareket etmesinin beklendiğini de vurguluyor. İncelenen hatlar arasında yüksek kira değerine sahip duraklar;

T1 - Bağcılar - Kabataş tramvay hattında 55 TL/m2 ile Kabataş ve 45 TL/m2 ile Fındıklı durakları olarak görünüyor. M2 - Yenikapı - Hacıosman metro hattında ise 46 TIVm2 ile Şişhane ve 45 TL/m2 ile Taksim durağı öne çıkıyor. Yine M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü hattında da 45 TL/m2 ile Etiler ve Boğaziçi Üniversitesi durakları yüksek kiralarıyla önde yer alıyor.

En düşük kira değerine sahip duraklar

En düşük kira değerine sahip duraklara bakıldığında ise şöyle bir tablo ortaya çıkıyor. M3 - Kirazlı - Olimpiyat Başakşehir metro hattında 10 TL/m2 ile Kirazlı durağı, yıl içinde faaliyete geçmesi beklenen M7- Mecidiyeköy Mahmutbey metro hattında yine 10 TL/m2 ile Kazım Karabekir (Gaziosmanpaşa), Yenimahalle (Gaziosmanpaşa), Karadeniz Mahallesi (Gaziosmanpaşa) durakları var.

T4 - Topkapı - Mescid-i Selam hattında da 10 TL/m2'lik fiyatları ile Hacı Şükrü (Sultangazi), Yenimahalle (Sultangazi), Sultançiftliği (Sultangazi), Cebeci (Sultangazi) ve Mescid-i Selam (Sultangazi) durakları uygun fiyatlarıyla öne çıkıyor.

Amortisman süreleri

Bir konut yatırımının geri dönüş süresini gösteren amortisman süresini etkileyen unsurların başında konut fiyatları ve kira değerlerindeki değişimler geliyor. Bu unsurları ise arz, talep ve stok gibi dinamikler etkiliyor.

Gamze Ertaş Karcıoğlu, konut fiyatlarındaki artışın kira değerlerinde karşılığının tam olarak görülmemesi durumunda amorti etme süresinin yukarı yönde hareket ettiğini belirtiyor. Karcıoğlu, "Geçtiğimiz yıllarda konut değerlerindeki hızlı yükselişi kira değerlerinde aynı şekilde göremediğimiz bölgelerde, amortisman süresi diğer bölgelere göre daha yüksek seyretti. Bu durumun da özellikle yatırım amaçlı konut alımlarını etkilediğini söyleyebiliriz" diyor.

Çalışmada en düşük amortisman süresine sahip duraklar; yıl içinde faaliyete geçmesi beklenen M7- Mecidiyeköy - Mahmutbey metro hattında 19 yıl ile Kağıthane, Nurtepe, Alibeyköy, Veysel Karani durakları, T4 - Topkapı - Mescid-i Selam hattında 19 yıl ile Karadeniz durağı ve T1 - Bağcılar - Kabataş tramvay hattında 20 yıl ile Aksaray durağı olarak görülüyor.

En yüksek amortisman süresine sahip durakları ise M6 - Levent Boğaziçi Üniversitesi/Hisarüstü hattında 33 yıl ile Etiler ve Boğaziçi Üniversitesi durakları, 30 yıl ile Nispetiye durağı oluşturuyor.

Oturum mu yatırım mı?

Oturum ya da yatırım amaçlı konut atımlarında, ulaşım bağlantıları ile şehir merkezine ve iş alanlarına ulaşmak ya da projelerle birlikte değer artışı yaşanmasını beklemek bölgeye olan talebi artırıyor. Merkeze göre kısmen daha ulaşılabilir fiyatlara sahip olan kentin çeperlerinde ulaşım projeleriyle birlikte talep artışı ve buna bağlı olarak arz hareketliliği görülüyor. Kentin çeperlerine erişilebilirliğin sağlanmasıyla bu bölgelerdeki konut fiyatlarının daha ulaşılabilir olmasından kaynaklı, konut fiyatlarındaki artış trendi de merkeze göre biraz daha fazla oluyor. Bu da bu bölgeleri yatırım amaçlı alımlar için daha cazip hale getiriyor.

Önümüzdeki dönemde gelişmesi beklenen yerler arasında bu yıl açılması planlanan hatlar gösteriliyor. Bunlar, Eminönü - Alibeyköy tramvay hattı, Halkalı - Gebze Marmaray Yüzeysel Metro Hattı, Kabataş - Mahmutbey metro hattının Mecidiyeköy - Mahmutbey arası 1. etabı, Üsküdar - Çekmeköy metro hattının Yamanevler - Çekmeköy arası 2. etabı, Dudullu - Bostancı metro hattının İMES - Bostancı arası 1. etabı olarak sıralanıyor.

Metro hattı projelerinin gündeme gelmesinden tamamlanmasına kadar olan süreçte gayrimenkul değerlerine olan etkileri de çok rahat görülebiliyor. Örneğin, Kirazlı-Başakşehir metro hattının gündeme gelmesiyle birlikte, Başakşehir'de konut geliştiricilerin ilgisi ve yatırım amaçlı alımların etkisi hızlı bir şekilde görüldü. 2013 yılında metro hattının tamamlanıp faaliyete geçmesiyle de bölgede önemli bir nüfus artışı yaşandı. 2012 yılında 316 bin civarında olan nüfus 2017 yılında 396 bine çıktı.

Erhan Boysanoğlu - MESA YKB

"Orta ve altı bölgelerde etkili"

"Metroların kira ve satış rakamlarına bu sıkışık durumda bile etkisi var. Orta ve orta alt gelir bölgelerinde çok daha etkili. Üst gelirli bölgelerde ise çok etkili olmuyor. Örneğin, Halkalı, Kartal gibi metrekaresi 6-7 bin TL'ye kadar olan yerlerde metro kirayı ve satışı etkiliyor ama Çubuklu, Etiler gibi lüks semtlerde çok etkili değil."

İnanç Kabadayı - EGE Yapı YKB

"Satışı kolaylaştırıyor"

"Gayrimenkul alımlarında metro önemli alım kriterlerinden biri. Beylerbeyi'ndeki projemiz Üsküdar-Çekmeköy hattı ile birlikte çok değerlendi. Çekmeköy'deki ve Kağıthane'deki projelerimiz metro hatlarına yakınlığı nedeniyle, Fatih'teki projemiz Marmaray'a yakınlığıyla çok ilgi görüyor. Proje üretirken satışın kolaylaşması için ulaşım hatlarına yakınlığa dikkat ediyoruz."

Makbule Yönel Maya - TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Md.

"Yukarı yönlü trende sahip"

"Metro, bölgeler arası erişilebilirliği önemli derecede etkiliyor. İstanbul'da özelikle kent merkezi ve kent çeperlerini birbirine entegre etmeye yönelen bir trend görüyoruz. Bu da kent kullanıcısı için oldukça faydalı. Açılmış olan metro hatlarındaki konut fiyatlarının yukarı yönlü trendde devam ettiğini söyleyebiliriz.

Bu da beklenen bir durum. Erişilebilirlik arttıkça konut fiyatlarında da artış trendi görülüyor. Kent çeperlerindeki konut fiyatlarının görece daha ulaşılabilir olması nedeniyle, bu akslardaki metro hatları açıldıkça konut fiyatlarındaki artış trendi merkezi alanlara göre yüzdesel olarak bir miktar daha fazla oluyor."

Murat Atay Garanti Mortgage Gn. Md

"Daha fazla yatırım çekiyor"

"Gerek yatırım gerekse yaşamak için bir gayrimenkul sahibi olmayı düşünenler öncelikle ulaşım projelerini değerlendiriyor. Mülk satmayı planlayanlar da o mülkün gerçek fiyatına ulaşabilmesi için gerekli ulaşım akslarını kontrol ediyor. Metro hatları, deniz ve/veya kara taşımacılığıyla da entegre olmuşsa, çok daha fazla yeni inşaat yatırımını beraberinde çekiyor. Mevcut konutların değerini de daha da arttırıyor. En önemlisi o bölgeye hızlı bir nüfus da çekiyor."

İbrahim Babacan - Babacan Holding YKB

"Çeperleri daha çok etkiliyor"

"İstanbul'un birçok semti metro projelerinin etkisiyle değer kazanmış durumda. Ulaşım projeleri kentin çeperlerinde daha fazla etki yapıyor. Kentin merkezi konumlarına oranla çeperlerde metro hatları alımları olumlu yönde etkiliyor. Şehrin dış çeperine ulaşım artınca insanların o bölgelere talebinin artması gayrimenkul fiyatlarını da yükseltiyor."