İstanbul’un en ucuz 50 konut projesi!
Konut fiyatları ve kredi faizlerinin yükseldiği bugünlerde Pendik, Kurtköy, Beylikdüzü, Esenyurt gibi semtlerde hesaplı konut bulmak mümkün.
Gayrimenkul sektöründe son 15 yılda gözlenen gelişimle birlikte kent merkezlerinin değer kazanması, konut fiyatlarının da hızlı yükselmesine sebep oldu. Güneş gazetesinde yer alan habere göre, artık metrekaresi 3 bin TL’nin altında konut bulmak zorlaştı. Özellikle kent merkezine gidildikçe metrekare fiyatları 8-12 bin TL seviyesine kadar yükseliyor. Orta ve alt gelir gruplarının konut almasının neredeyse imkansız olmaya başladığı bu günlerde İstanbul’un çeperleri olarak adlandırılan Pendik, Kurtköy, Beylikdüzü, Esenyurt gibi semtlerde hala ulaşılabilir fiyatlı konut bulmak mümkün.
FİYATLAR ÇOK ARTTI
Güneş gazetesinin ucuz fiyatlarla konut almak isteyenler için yaptığım araştırmada Timur Gayrimenkul’den DKY İnşaat’a, Özyurtlar’dan Babacan Holding’e kadar 46 markalı üreticinin 50 konut projesini sıraladı. İstanbul’da özellikle şehir merkezi olarak kabul edilen bölgelerde, arsa maliyetlerinin çok yüksek olması, arsa stokunun giderek azalması gibi sebeplerden dolayı konut fiyatları çok artmış durumda. Bu bölgelerde hayata geçirilen konutların metrekare fiyatları 8-12 bin TL bandında gezerken sadece üst gelir grubuna hitap ediyor. Oysa Türkiye’deki konut talebinin büyük bir kısmı orta ve alt gelir gruplarının talebinden meydana geliyor.
UCUZ İLÇELER BELLİ
Günümüzde giderek yükselen metrekare fiyatları sebebiyle orta ve alt gelir grupları için konut almak neredeyse imkansız hale geldi. Ancak son yıllarda geliştirilen metro, metrobüs gibi ulaşım projeleri İstanbul’un çeperlerine ulaşımı kolaylaştırmanın yanı sıra bu bölgelerde de ulaşılabilir fiyatlı yeni konut bölgeleri oluşmasına da katkı sağlıyor. Kurtköy, Esenyurt, Beylikdüzü, Çekmeköy, Maltepe, Kartal ve Tuzla bu bölgeler içinde başı çekiyor. Bu bölgeler geniş arsa stokları ve merkeze göre ulaşılabilir fiyatlı arsaları barındırmaları sebebiyle orta ve alt gelir gruplarına hitap eden markalı konut üretimine fırsat sunuyor. Bu nedenle söz konusu bölgeler orta ve alt gelir gruplarına yönelik proje üretmek isteyen şirketlerin üretim üssü haline geldi.
ULAŞIM ETKİSİ
İstanbul’da ulaşım projeleriyle merkeze bağlanan bölge sayılarının artması, yeni gelişim bölgelerini de doğuruyor. İstanbul’da günümüzde orta ve alt gelir grubunun ulaşabileceği konut projeleriyle öne çıkan Esenyurt, Beylikdüzü, Sultanbeyli ve Sancaktepe gibi bölgeler, arsa fiyatlarının merkeze göre oldukça düşük olması ve ulaşım projeleriyle merkeze erişimlerinin kolaylığıyla da dikkat çekiyor.
MALİYETİ ARSA ARTIRIYOR
Konut üretiminde en büyük maliyet kalemini de arsa bedeli oluşturuyor. Her geçen yıl büyüyen İstanbul’da merkezi lokasyonlarda arsa stokunun azalması ve maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle bu bölgelerde ucuz fiyatlı konut üretilemez oldu. Oysa İstanbul’da konut fiyatlarının giderek artmasına karşın arsa fiyatlarının daha makul seviyelerde olduğu Anadolu'daki kentlerde fiyatlar daha ulaşılabilir seviyelerde. Bu durum da konut üretiminde ana kalem olan arsa fiyatlarının İstanbul’da ne kadar çok arttığını kanıtlıyor.
DEVLETTEN DESTEK TALEBİ
Türkiye’de orta ve alt gelir grubunun özellikle büyük kentlerde her geçen yıl artan konut talebinin karşılanması için devletin uygun maliyetli arsa sağlaması gerektiğine de dikkat çekiliyor. Hatta markalı konut üreticilerinin arsa geliştirmeleri sürecinde arsa sahipleriyle üretici şirketler arasında devletin belediyeler kanalıyla bir bariyer oluşturup arsa maliyetlerinin daha da yukarılara taşınmasının önüne geçmesi gerektiği de belirtiliyor. Özellikle önümüzdeki 15 senelik süreçte gerçekleştirilmesi planlanan kentsel dönüşüm sürecinde fiyatların daha da artmaması için maliklerle dönüşüm yapacak şirketler arasında belediyelerin bir tampon görevi üstlenmesi gerektiğine de vurgu yapılıyor.
FAİZLER ÇOK YÜKSEK
Ulaşılabilir fiyatlı konut üretmek için en önemli konulardan birisi de konut finansman maliyeti yani krediler oluyor. Konut üreticilerinin kredisiz satışa yönelmeleri, kendi bünyelerinde vadelendirme yoluna gitmeleri gerektiği de söyleniyor. Bunun için teslim süresinin 36 aydan 48 aya çıkarılmasının da fayda sağlayabileceği konusunda görüşler de yer alıyor. Son dönemde konut kredisi faiz oranlarının psikolojik eşik olarak adlandırılan yüzde 1’in üzerine çıkması, markalı konut üreticilerinin kendi bünyelerinde ve bankalarla anlaşmalar yaparak kampanyalar geliştirmelerini sağlıyor. Finansal gücü yüksek şirketlerinin büyük bir kısmı, kendi bünyelerinde 60 aya kadar varan vadelerle satış yapıyor. Bu da tüketicilerin konut alımlarını kolaylaştırmış oluyor.
PARAMI KAÇ YILDA AMORTİ EDERİM?
Ulaşılabilir fiyatlı konut üretilen bölgelerden yapılan alımların çok büyük bir kısmını yatırım amaçlı alımlar oluşturuyor. Çünkü alıcıların büyük bir kısmı işine yakın yerlerde kirada oturup ulaşabileceği fiyattan konut satılan yerlere yatırım yaparak burada aldığı evini kiraya vermeyi seçiyor. Bir başka deyimle kentin çeperindeki bölgelerin geleceğine de yatırım yapıyor. Böylece hem ulaşabileceği bir ev satın almış oluyor hem de gelecekte bu evi satıp üzerine biraz daha ekleme yapıyor ve daha merkezi bir lokasyonda ev alma umudunu destekleyen bir adım atmış oluyor. Hal böyle olunca da yatırım yapılan bölgedeki yatırımın geri dönüş süresi yani amortisman süresi büyük önem kazanıyor.
ESENYURT’TA 19 YIL
Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojileri kullanan www.endeksa.com’un verilerine göre, konut alıcılarının gözde ilçesi Esenyurt’ta ortalama konut fiyatı 225 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 19 yıl. Beylikdüzü’nde ortalama konut fiyatı ise 325 bin TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 25 yıl.
PENDİK’TE 23 YIL
Villa tipinde konutların yanı sıra orta ve alt gelir grubuna hitap eden konut projeleriyle de dikkat çeken Pendik-Kurtköy’de ortalama konut fiyatı 325 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise ortalama 23 yıl.
SANCAKTEPE’DE 20 YIL
Ulaşım kolaylığı nedeniyle son zamanlarda yıldızı parlayan Sultanbeyli’de ortalama konut fiyatı 295 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ortalama 20 yıl. Sabiha Gökçen Havalimanı’na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolu nedeniyle dikkat çeken Sancaktepe’de ortalama konut fiyatı 300 bin TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 20 yıl.