İstanbul'un en yüksek ofis kirası Levent'te!
Propin'in hazırladığı ve 2016 Ocak, Şubat, Mart aylarını kapsayan "İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2016 Birinci Çeyrek Raporu” açıklandı. 2016 Birinci Çeyrek Dönemi’ne ait kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgileri raporda bulunuyor.
İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 2016 Birinci Çeyrek Raporu açıklandı. 2016 Birinci Çeyrek Dönemi’ne ait kira ortalamaları, boşluk oranları, stok bilgileri raporda bulunuyor.
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2016 Birinci Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
-Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,9’a; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranıysa %9,7’ye geriledi. MİA’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,8 ABD Doları /m² /ay iken B sınıfı ofis binalarında 14,6 ABD Doları /m² /ay seviyesinde gerçekleşti.
-MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %16,2; kira ortalamasınınsa 18,6 ABD Doları /m² /ay olduğu belirlendi.
-MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,1 seviyesindeydi. A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20,1 ABD Doları /m² /ay oldu.
-2016 birinci çeyrek dönemde en yüksek kiranın talep edildiği bölgeler, MİA’da yer alanLevent ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe oldu. Bu bölgelerde talep edilen en yüksek kiranın 45 ABD Doları /m² /ay olduğu görüldü.
İstanbul Ofis Pazarı, 2015 yılını önceki yıllara göre durgun geçirmişti. Yer değiştirme kararı veren bazı firmaların taşınma süreçleri 2015 yılı içinde tamamlanamamıştı. 2016 birinci çeyrek döneminde genellikle küçük ve orta ölçekli ofis alanlarındaki kiralama işlemlerinin kapandığı gözlendi. İşlemlerin kapanmasında, stoka bağlı olarak rekabetin arttığı bölgelerde mal sahipleri tarafından yapılan kira indirimleri ve Şubat 2016’dan itibaren düşen döviz kuru önemli rol oynadı. 2016 birinci çeyrek döneminde kurumsal satın alma gerçekleşmedi. Bazı ofis binalarındaki açılışların, planlanan zamandan daha ileri tarihe ertelendiği görüldü.
MİA’da 2015 yılı ikinci çeyrek döneminde %20,3 seviyesinde olan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2015 üçüncü çeyrekte hızla yükselmişti. Üçüncü çeyrekten sonra talebe bağlı olarak boşluk oranı düşme eğilimine girdi. 2016 birinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %24,9 oldu. Gerçekleşen kiralamalar sonucunda 2016 birinci çeyrekte, Levent A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %18,7’ye düştü.
2016 birinci çeyrekte, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki kiralama işlemlerinin arttığı gözlendi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun Şerbetçi Binası’nı komple kiralaması bölgedeki en büyük işlem oldu. Ayrıca, tek yetkili kullanıcı temsilciliğini Propin’in yaptığı, Hollanda menşeli Atasun Optik’in yaklaşık 2.000m2 büyüklüğündeki genel merkezini bu bölgeye taşıması da dikkat çekici işlemlerden biri oldu. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2016 birinci çeyrekte %31,9’a geriledi.
Ümraniye’deki bazı firmaların, farklı bölgelere taşınması sonucu boşluk oranının yükseldiği gözlendi. 2016 birinci çeyrekte Ümraniye’de A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %17,7 olduğu tespit edildi. Maslak’ta 2016 birinci çeyrek dönemde, A sınıfı ofis binalarında mal sahipleri tarafından kira indirimleri yapıldığı görüldü. Buna karşılık, stoka yeni katılan ofis binalarında istenilen kira rakamlarının Maslak ortalamasında olması sebebiyle bölge kira değerinde değişiklik olmadı. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2016 birinci çeyrekte 24 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Taksim-Nişantaşı’nda yüksek liste fiyatlı ofislerin kiralama işlemleri tamamlandı. 2016 birinci çeyrekte Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 28,8 ABD Doları /m² /ay iken, Taksim-Nişantaşı’ndaki kira ortalaması 29,9 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. 2016 birinci çeyrekte, Altunizade’deki A sınıfı ofis alanlarının kira ortalaması yükseldi. Bölge kira ortalamasının altında kira talep edilen büyük ofis alanlarının kiralanması sonucu pazardan çıkması bu yükselişte rol oynadı. Propin’in tek yetkili mal sahibi temsilcisi olduğu yaklaşık 1.900 m2 büyüklüğündeki Vera Plaza’nın Omron tarafından komple kiralanması, bölgedeki en büyük kiralama işlemlerinden biri oldu.
2016 birinci çeyrekte İstanbul ofis stokunda artış gözlendi. Buna karşılık bölge kategorilerinin stok paylarında değişiklik olmadı. MİA’nın payı %38, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %31 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kâğıthane, BomontiPiyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %13 olarak tespit edildi. İstanbul Ofis Pazarı’nda, inşaatı devam eden projelerin tamamlanıp pazara çıkmasıyla rekabet ortamının daha da artacağını ve mal sahiplerinin bu duruma göre özellikle kira rakamlarında düzenlemeye gideceğini öngörüyoruz.
İSTANBUL MERKEZİ İŞ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.
İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur. İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu
bölgelerini kapsar. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır. Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört bölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.
Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:
A Sınıfı Ofis Binaları:
İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.
B Sınıfı Ofis Binaları:
A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.
Birim Kira:
Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.
Boşluk Oranı:
Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.
Devam Eden Projeler:
Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı.
Gerçekleşen İşlem:
Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön-kiralaması; satışı veya önsatışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.
Kapanış Fiyatı:
Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.
Kiralanabilir Alan:
Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.
Kira Ortalaması:
Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.
Kullanıcılar:
Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.
Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.
Liste Fiyatı:
Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.
Mal Sahibi Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.
Ortak Alan:
Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merpenleri gibi alanların tümüdür.
Ön Kiralama Yapılmış Alan:
Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.
Tamamlanma Tarihi:
Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.
Toplam Kapalı Alan:
Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar
Toplam Ofis Alanı:
Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.
Verimlilik Oranı:
Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.