İstanbul'un ilçelerinde konut stoku ne kadar?

Türkiye'de en çok konut İstanbul'da inşa ediliyor. Ancak talepteki düşüş konutta stoklar meydana getiriyor. İstanbul'da en çok Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Sancaktepe ve Tuzla'da konut stoku bulunuyor.

Türkiye genelinde 2018'de satılan konut sayısı yüzde 2,4 azalarak 1 milyon 375 bin 398 adet oldu. Konut satışları bu yıl da düşük seyrediyor.Bunda piyasalardaki dalgalanmalarla birlikte artan kredi maliyetleri ve düşen talep etkili oluyor. Bu da konutta stokların giderek artmasına yol açıyor.

Ekonomist Dergisi'nden Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre; teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa.com, Türkiye'nin en yoğun konut üretilen kenti olan İstanbul'un 39 ilçesindeki konut stok oranlarını, ortalama konut fiyatlarını ve konutların geri dönüş (amortisman) sürelerini içeren bir araştırma yaptı. Endeksa.com'un araştırmasına göre, Ocak 2019 sonu itibariyle İstanbul'da 371 bin 411 konut, tüm Türkiye'de ise 833 bin 569 konut satılmayı bekliyor. İstanbul'da konut stok oranı yüzde 7,78 ile en yüksek Esenyurt'ta, yüzde 0,30 ile en düşük Beykoz'da... İstanbul'da konut stok oranının en fazla olduğu ilçeler sırasıyla Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir, Sancaktepe ve Tuzla. Konut stok oranının en düşük olduğu ilçeler ise sırasıyla Beykoz, Adalar, Çatalca, Sarıyer ve Beyoğlu.

Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, İstanbul'daki konut stokunun son altı ayda yüzde 68 artış gösterdiğini söylüyor. Öğüt, İstanbul'daki konut stokunun artmasında devam eden ve son altı ayda tamamlanan konut projelerinin etkili olduğunu belirtiyor. Bunun yanı sıra faiz oranlarının artmasının ve mortgage kullanımının geçen yıla göre ciddi oranda düşmesinin de konut stokundaki artışın temel sebeplerini oluşturduğunu vurguluyor.

STOK ORANLARI

Türkiye'de arsa fiyatlarının yüksekliği üretilen konutların birim fiyatlarının artmasına neden oluyor. Üretilen konutların büyük bir kısmının orta ve üst gelir grubuna hitap ediyor olması konut talebi olan kesimin konuta erişimini zorlaştırıyor ve konut stokunun oluşmasına neden oluyor.

İstanbul'da konut stoku en fazla olan Esenyurt'ta konutların yüzde 7,78'i satılmayı bekliyor, ilçedeki ortalama konut fiyatı 219 bin 400 TL, geri dönüş süresi ise 22 yıl olarak hesaplanıyor, ikinci sırada yer alan Beylikdüzü'nde ortalama konut satış fiyatı 307 bin 500 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 23 yıl, konut stok oranı yüzde 6,55 seviyesinde. Üçüncü sırada bulunan Başakşehir'de ortalama konut satış fiyatı 452 bin 520 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 27 yıl olurken, konut stok oranı ise yüzde 6,28 düzeyinde bulunuyor. Dördüncü sıradaki Sancaktepe'de ortalama konut satış fiyatı 279 bin 335 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 23 yıl, konut stok oranı yüzde 6,11. Beşinci sıradaki Tuzla'da ise ortalama konut satış fiyatı 317 bin 790 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 26 yıl, konut stok oranı ise yüzde 5,70 seviyesinde.

BEYKOZ'DA STOK AZ

İstanbul'un en düşük konut stok oranına sahip ilçesi Beykoz oldu. Yüzde 0,30 ile en düşük konut stok oranına sahip Beykoz'da ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 782 bin 450 TL iken konut yatırımının geri dönüş süresi 46 yıl. Beykoz'un ardından en az konut stokuna sahip ilçe olan Adalar'da ortalama konut satış fiyatı 716 bin 400 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 31 yıl, konut stok oranı ise yüzde 1,08 olarak hesaplanıyor. Yüzde 1,38 ile en az stok oranına sahip ilçeler sıralamasında üçüncü sırada yer alan Çatalca'da ortalama konut satış fiyatı 436 bin 865 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 26 yıl. Stok oranı yüzde 1,39 olan Sarıyer'de ortalama konut satış fiyatı 1 milyon 406 bin 853 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 30 yıl. Konut stok oranı yüzde 1,58 olan Beyoğlu'nda ise ortalama konut satış fiyatı 481 bin 50 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl.

NEDEN SATILAMIYOR?

Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Türkiye'de ne kadar konutun devreye girdiğinin belli olduğunu ama ne kadarının satıldığının belli olmadığını söylüyor. Bunun da stok oranlarının tahmini rakamlardan oluşmasına neden olduğunu ifade ediyor. Tapular 3-4 yıl sonra verildiği için tapu verilerinin güncel durumu yansıtmadığını belirten Boysanoğlu, "Bu nedenle verilen rakamlarda tahmini oranlar oluyor" diyor. Erhan Boysanoğlu, Emlak Konut ve TOKİ'nin arsa fiyatlarını düşürüp konut talebi olan alt gelir grubuna konut üretmesi gerektiğini söylüyor. TOKİ'nin son olarak sunduğu 50 bin konutun ihtiyaç sahibi gruba hitap etmesi bakımından kolaylıkla satılacağını da vurguluyor.

Türkiye'de ve özelikle İstanbul'da oluşan konut stokunu eritmek çok kolay değil, insanların konutlara ulaşımını sağlayan kredilerin faizlerinin yüksekliği satışın önündeki en büyük engel olarak gösteriliyor. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, faizlerin düşmesi halinde gayrimenkul piyasasının hareketleneceğini, ardından stok erime hızının artacağını söylüyor. Yazıcı, şu anda sadece İstanbul'da "ekonomiye kazandırılmamış" 480-490 bin adet mülk olduğunu hesapladıklarını belirtiyor. Cansel Turgut Yazıcı, "Burada ekonomiye kazandırılmamış ile kastımız mülkün satılmış olsa bile kiralanmış veya içinde yaşayan olmadığı anlamına geliyor. Özellikle markalı konutlarda satış yapılmış ama içinde henüz yaşam başlamamış veya kısmen başlamış mülkler bu stokun içinde" yorumunu yapıyor.

YABANCI STOKU ERİTİR Mİ?

Burada yabancılara satışın konut stokunu eritmede nasıl bir rolü olacağı sorusu akıllara geliyor. Türkiye'de geçen yıl yaklaşık 1,4 milyon konut satılırken bunda yabancıların ağırlığı fazla değil. Ama piyasada yeni talep oluşturması, hareket getirmesi açısından yabancının can suyu olduğu da inkâr edilemez. Cansel Turgut Yazıcı, yabancı yatırımcıların stok eritme hızına çok büyük katkısı olmayacağını ama yardımcı olabileceğini ifade ediyor. Yazıcı, "Gayrimenkul alımı sektörde zincirleme başka hareketler getirebilir. Örneğin oturmayı düşünüyorsa bu yabancılar mobilya gibi alımlar yaparak ekonomiye hareketlilik kazandıracaklardır" diye konuşuyor.

İSTANBUL'UN İLÇELERİNDEKİ KONUT STOK ORANLARI NE OLDU?