İşte İzmir'in son 5 yıllık gayrimenkul piyasası!
Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık İzmir Şube Müdürü Gözde Tecirli İzmir ili sektör analizi raporu hazırladı. İşte İzmir'in gayrimenkul piyasasıyla ilgili son 5 yıla ait genel durumu...
Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık İzmir Şube Müdürü Gözde Tecirli İzmir ili sektör analizi raporu hazırladı.
BALÇOVA:
Bölge genelinde jeotermal altyapı nedeni ile yüksek bina yaşına sahip binalar dahi yüksek fiyatlara alıcı bulabilmektedir. Yer yer değişim görülse de ilçe genelinde konut fiyatları İzmir ortalamasının üstündedir. İlçede deniz manzaralı konutların yapılmasına müsait birçok arsa mevcut olup, tamamlanan projeler ve bölge genelinde bulunan yeni binalar yüksek gelir grubuna hitap etmektedir.
Henüz proje aşamasında olan İstinye Park; ilçedeki büyük alışveriş merkezlerinden birisi olmaya adaydır. 40 bin metrekare kayıtlı alan üzerinde kurulacak İzmir İstinye Park Alışveriş Merkezi 301 bin 438 metrekare büyüklüğünde olup, proje kapsamında kurulacak otel de 211 odaya sahip olacaktır. İstinye Park AVM ve Otel Projesi’nin ÇED dosyasına göre alışveriş merkezi ve otel projesi 40 bin 300 metrekare üzerine kurulması planlanmaktadır. Projenin hayata geçirilmesi ile alışveriş merkezini günlük 45 bin kişinin ziyaret etmesi, yaklaşık 300 mağazada toplam 1500 kişinin çalışması öngörülmektedir.
Yapılması Planlanan İstinye Park AVM Konum
BAYRAKLI:
2003 yılında İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin, hazırladığı "İzmir Yeni kent Merkezi Nazım İmar Planı" nın kabul edilmesi ile Bayraklı gelişim sürecine girmiştir.
Bayraklı, İzmir genelinde yapılaşmaya bakıldığında, iş merkezi, residence, towers gibi yüksek binaların sıklıkla karşılaşıldığı bir bölge olup, halihazırda inşaatı devam etmekte olan büyük çaplı projeler mevcuttur. Bahsi geçen inşaatların ve binaların bulunduğu Salhane bölgesinde ilk olarak Sun Plaza ve Sunucu Plaza ile hareketlenen bölgede şu anda Megapol Tower, Bayraklı Tower, Folkart Towers ve Tepekule İş Merkezi tamamlanmıştır. Sürmekte olan inşaatlar Ege Perla kuleleri, Mistral Residence, Atek Kule, Novus-Ventus ikiz kuleler ve Avcılar Tower inşaatlarıdır.
Ayrıca ilçenin genel gelişiminden dolayı oluşan konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bir çok apartman ve site tarzında yapılaşmalar bulunmakta olup, fiyatlar ilçe genelinde değişiklik göstermektedir. İş merkezlerine ve Bornova’ya yakın konumlu bölgelerde bulunan yeni yapılar orta/yüksek gelir grubuna hitap etmekte olup, fiyatları yüksektir. Bayraklı ilçesi' nde bulunan, Cengizhan, Alpaslan ve Fuat Edip Baksı Mahalleleri' nin büyük bir kısmını kapsayan 600.000 metrekarelik bölgedeki kentsel dönüşüm çalışmaları, mevcut durum tespitiyle başlamıştır.
Bayraklı Uydu Görüntüsü (2000)
Bayraklı Uydu Görüntüsü (2016)
BORNOVA:
İlçede ticari, konut ve sanayi alanlarını içinde bulunduran bölgeler bulunmakta olup, yeni gelişen ve yüksek gelir grubuna hitap eden bölgeler oluşmuştur. Evka-3 Mahallesi son yıllarda gelişmeye başlamış ve sosyal alanların bulunduğu lüks sitelerin konumlu olduğu ve yüksek gelir grubuna hitap eden bölgelerden biri haline gelmiştir.
Ayrıca açık alanları bulunan bir alışveriş merkezi özelliğini taşıyan Forum Bornova ve üstü kapanıp açılabilen özelliği bulunan alışveriş merkezi Point Bornova bu ilçede konumludur.
Forum Bornova’ nın karşısında, çevre yolunun yanında bulunan dubleks konut imarlı arsaların ve dubleks meskenlerin konumlu olduğu bölge yüksek gelir grubuna hitap eden, İzmir’ in kıymetli arsa ve evlerinin konumlu olduğu bir alandır. Bahsi geçen çevre yolunun diğer tarafında küçük sanayi ve sanayi imarlı arsaların, imalathanelerin ve atölyelerin bulunduğu bölgedir.
BUCA:
İzmir Körfezi’ nin güneydoğusunda yer almakta olup büyük, kalabalık ve en eski merkez ilçelerden biridir. İlçede Dokuz Eylül Üniversitesi bulunmakta olup, üniversitenin Buca sınırları içerisinde üç kampüsü bulunmaktadır. Üniversitenin civarında öğrencilerin ikameti neticesinde konut ağırlıklı yapılaşma gelişmiş olup, konutların kira kabiliyeti yüksektir.
Buca sınırları içerisinde Dokuz Eylül Üniversitesi’ ne ait üç kampüsün bulunması, öğrenciler ve akademik kadronun ikameti açısından konut ihtiyacı doğurmuş ve bu ihtiyacın neticesinde gelişen bölgeler oluşmuştur. Tınaztepe ve Kuruçeşme son dönemlerde ihtiyaç sebebi ile gelişmekte olan bölgelerdir. Konut fiyatlarının düşük olması, talep nedeni ile konut artış hızının yüksek olması ve kiraların satış fiyatına göre daha yüksek olması bölgede konut satışlarını hızlandırmıştır. Kiraların yüksek olması kira kabiliyeti yüksek binalar meydana getirmiş ve neticesinde yatırım amaçlı konut sahibi olan bir kitle oluşturmuştur. Son yıllarda İzmir içinde gelişen havuzlu ve sosyal tesisli siteler Buca sınırları içerisinde de mevcut olup, halihazırda yapılmaktadır.
ÇİĞLİ:
Çiğli sınırları içinde bulunan ve 2004 yılında açılan Kent Hastanesi ile Katip Çelebi Üniversitesi bulunduğu bölgenin gelişimine ciddi katkıda bulunmuştur.
İlçe sınırları içerisinde bulunan İzmir Atatürk Organize Sanayi Bölgesi içinde 495 büyük ölçekli iş yeri planlanmış olup bunların 440’ı faal olarak çalışmaktadır. İzmir Atatürk Organize Sanayi Bölgesi’nde, Bölge Müdürlüğü binası, cami, cami altında 5 adet dükkan, eğitim merkezi, ısıtma merkezi, benzin istasyonu, itfaiye, 13 adet banka şubesi, küçük parseller merkezinde 40 dükkanlık bir sosyal merkez, atık su arıtma tesisi, Ataer AŞ. Enerji Santrali, 41 adet trafo merkezi ile hizmet vermektedir. Bölgede az sayıda boş sanayi parseli bulunmaktadır.
İlçede gelişmekte olan bölgelerde havuzlu siteler ve lüks konutlar yapılmaktadır. Satış rakamları bölgelerine göre değişmekte olup, Kent Hastanesi’ nin bulunduğu Ataşehir Mahallesi’ nde yüksek gelir grubuna hitap eden konut yapıları mevcuttur. İlçede Güzeltepe Mahallesi’nin Kavaklı Deresi etrafındaki 12 dönümlük alanı kapsayan bölgede kentsel yenileme çalışmasına başlanmıştır.
GAZİEMİR:
İlçe İzmir’ in son yıllarda ilerleme kaydetmiş ilçelerden biridir.
Fuar İzmir, İzmir'de yer alan ve Türkiye'nin en büyük fuar ve kongre merkezi olan kompleks olup, temeli Şubat 2013'te atılmıştır. 25 Mart 2015'te açılışı yapılan kompleks, ihtisas fuarlarına ev sahipliği yapmaktadır. İzmir Enternasyonel Fuarı ve tüketiciye yönelik düzenlenen diğer fuarlar kademeli olarak Kültürpark'tan Fuar İzmir'e taşınacaktır. Fuar alanı Adnan Menderes Havalimanı'na 10 dakika, kent merkezine ise 15 dakika uzaklıktadır.
135.000 m2lik bir alana kurulu olan Optimum Outlet AVM İzmir; 56.000 m2lik kiralanabilir alanında 163 mağazası, 1500 araçlık kapalı otoparkı, sinema salonları, 390 m2 buz pateni pisti ve eğlence merkezi ile Gaziemir’ de büyük ilgi toplamış ve ilçeye ticari hareketlilik getirmiştir. İzmir’ in en büyük AVM’ si durumunda bulunan Optimum Outlet, ulaşımı ve konum avantajı açısından İzmirliler tarafından sıkça uğranmaktadır.
İlçe genelinde bulunan bu gelişim ve yatırımlar neticesinde, oteller, markalı konut projeleri, alışveriş ve iş merkezleri inşaatları başlamıştır. Tamamlanmalarının akabinde bölgenin çok daha popüler olup, gelişmiş bir hal alacağı öngörülmektedir.
KARABAĞLAR:
İlçede konut yapılaşma hızı yüksektir. Nüfus açısından en kalabalık ilçe olması sebebi ile konut ihtiyacı da fazladır. Özellikle son zamanlarda havuzlu ve sosyal tesisli siteler ve lüks konutlar yapılmaya başlamıştır. Orta ve düşük gelir sınıfına hitap eden bölgelerin çok olmasına rağmen yapılan lüks evler ve siteler fiyatları yukarı çekmiş ve bu bölgelerde olmasına rağmen yüksek rakamlarda satışlar sağlanmıştır. Karabağlar Yeşillik Caddesi, Çevreyolu ve İnönü Caddesi arasında bulunması ve buraları birbirine bağlayan yolların olması sebebi ile tercih edilmeye başlanmıştır. Bahçelievler, Üçkuyular, Fahrettin Altay ve Poligon gibi mahallelerde konut değerleri yüksektir. Buna karşılık konut değerlerinin düşük olduğu birçok mahallesi de bulunmaktadır. Karabağlar ilçesi'nde yer alan, Uzundere ve Yurdoğlu Mahalleleri'nin büyük bir kısmını kapsayan 320 bin metrekarelik bölgedeki çalışmalar, mevcut durum tespitiyle başlamıştır.
KARŞIYAKA:
Mavişehir konut açısından yüksek gelir grubuna hitap eden ve sosyal tesislere sahip lüks sitelerin bulunduğu bir bölgedir. Burada halihazırda inşaatlar, tamamlanmış siteler ve boş arsalar bulunmaktadır. Çevreyolu aracılığı ile direk ulaşım sağlanabilmesi ulaşımı kolaylaştırmaktadır. Bunun dışında Ege Park Mavişehir ve yeni yapılmış olan açık alanları bulunan bir alışveriş merkezi olan Mavi Bahçe bölgedeki ticari hareketliliği arttıran yapılardır. Mavi Bahçe tüm İzmir genelinde popüler bir AVM olup, özellikle hafta sonu insan yoğunluğu yüksektir. Mavi Bahçe’ nin tam karşısında bulunan Carrefour AVM yıkılmıştır. Mavi Bahçe bu açıdan da tercih edilebilecek bir AVM olmuştur.
Karşıyaka Çarşı denilen bölge ticari hareketliliğin ve yaya trafiğinin çok yoğun olduğu bölgededir. Sahil yolu ile dolmuş ve İzban durakları arasında geçiş yolu olması, taşıt trafiğine kapalı olması, yaya trafiğinin yüksek olması ve çok sayıda dükkan ve ofis bulunması ticari değeri yükseltmektedir. Bu bölgede bulunan dükkanların kira getirileri ve satış rakamları yüksektir. İlçede konut yapılaşma hızı yüksek olup, ilçe genelinde konutlar yüksek gelir grubuna hitap etmektedir. Bölgenin denize yakın olması, ulaşımın kolay olması ve ilçe sakinlerinin gelir düzeyleri açısından konutların satış rakamları yüksektir.
Alaybey mahallesinde tersane, İmbatlı mahallesinde eski ismiyle Medical Park, yeni ismiyle İzmir Üniversitesi Hastanesi bulunmaktadır. Bölgenin gelişiminde hastanenin büyük etkisi olmuş olup, eskiden gecekondu yapılarının bulunduğu İmbatlı ve Örnekköy mahallelerinde yeni yapılar yapılmıştır ve konut, site ve boş arsa fiyatları yüksektir. Özellikle hastane görevlilerin ikamet için tercih etmeleri nedeni ile hastane çevresinde mevcut yeni yapılarda kira fiyatları ve kiralanma hızı yüksektir. Bostanlı ilçenin en üst tabakasına sahip kesiminin yer aldığı bölge olup, bina yaşı farketmeksizin konut fiyatları çok yüksektir. Yeni Girne mahalleleri, hastanenin gelişiyle son birkaç yıldır gelişmiş olup, bu bölgede de konut fiyatları yüksektir. Bostanlı Sahili bisiklet yolu, koşu ve yürüyüş yolu, tenis kortları, basketbol sahaları ve yeşil alanların bulunduğu, insanların sıkça ziyaret ettiği bölgelerdendir. Bostanlıda konutlar sahile yakın olmaları, bazılarının deniz görmeleri, ulaşımın kolay olması ve bölge sakinlerinin gelir seviyeleri açısından satış rakamları yüksektir.
Hastane Çevresinde Yapılaşma (2002)
Hastane Çevresinde Yapılaşma (2016)
KONAK:
24 Mayıs 2015 tarihinde hizmete açılan Konak Tüneli, İzmir'in Konak ilçesindeki Yeşildere Caddesi ile Konak Meydanı'nı birbirine bağlayan tüneldir. Tünel ile yoğun trafik sebebiyle ulaşım zorluğu yaşanılan Şirinyer - Konak arası 10 dakikaya düşmüş ve Adnan Menderes Havalimanı'ndan şehrin merkezine ulaşım kolaylaşmıştır.
İşe giriş ve çıkış saatlerinde Alsancak içinde trafik problemi bulunmaktadır. Kent merkezi olarak bilinen Konak’ ta, Kordon ve Atatürk Caddesinde konut projeleri mevcut olup, ilçede Üçok, Basın Sitesi, Bahçelievler, Kazım Karabekir, Cennetçeşme, Bahriye, Barış, Bozyaka ve Uzundere Mahalleleri en tercih edilen bölgeler olarak sayılabilir. İlçe genelinde konut fiyatları ulaşılabilir seviyede ve orta düzey gelir grubuna hitap eder niteliktedir. Konak ilçesi'nde yer alan, Ege ve Ballıkuyu Mahallelerinde kentsel dönüşüm çalışmaları, mevcut durum tespitiyle başlamıştır.
İZMİR İLİ GAYRİMENKUL PİYASASI İLE İLGİLİ SON 5 YILA AİT GENEL DURUM:
Arsalar:
İzmir genelinde arsa fiyatları her geçen yıl artış göstermekte olup, özellikle Gaziemir, Bayraklı, Aliağa, Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla’da birbiri ardına yükselen lüks konut projeleri ile Menemen tarafında yapılan kooperatif ve site şeklindeki konut projeleri nedeni ile bölgede arsa fiyatları yıllık 15-20 oranında artış göstermektedir. Ayrıca Narlıdere ve Güzelbahçe taraflarında ticari gayrimenkul sınıfına giren büyük alışveriş merkezleri yapılmaya başlanmış olup, bu durum ticari imarlı arsa fiyatlarının %30-40 oranında artış göstermesine neden olmuştur. Gaziemir’ e yapılmış olan Fuar İzmir, Optimum Outlet ve inşaatları süren yeni AVM ve otel inşaatları bölgenin konut ve ticari arsa fiyatlarının yaklaşık %30-%50 oranında yükselmesini sağlamıştır. Bayraklı’ ya yapılan yatırımın artması ve yüksek binaların inşa edilmeye başlanması bölgedeki ticari hareketliliği artırmıştır. Bu hareketlilik taşınmazların bulunduğu konumlara bağlı olarak %30-%70 oranında artış göstermesini sağlamıştır. Aliağa’ da yapımına başlanılan yeni liman inşaatı ve Petkim’ in bölgeye sağladığı istihdam ile konut ihtiyacı oluşmuş olup, neticesinde site tarzı yapılaşmalar çoğalmıştır. Bölgede Siteler Mahallesi’ nde bulunan arsalar değerlerini %30-%50 oranında arttırmıştır.
Dükkanlar:
İzmir genelinde konut piyasasındaki hareketliliğe rağmen dükkan ve iş yeri kiralama ve satış piyasasının son zamanlardaki durgunluğu dikkat çekmektedir. İl genelinde AVM sayısının artması ve büyük markaların artık alışveriş merkezlerini tercih etmesinin yanı sıra son 1 yıldır ülkemizde yaşanan toplumsal olaylar ve ekonomik dalgalanmalar nedeni ile İzmir’in gözde merkezlerinden Alsancak, Karşıyaka, Bornova ve Hatay semtlerinde dükkan kiralamalarının yapıldığı bir çok cadde eski ilgiyi kaybetmiştir. Özellikle Kemeraltı çevresi, Fevzipaşa Bulvarı, Kavaflar Çarşısı'nda kira değerlerinin artış göstermediği ve kiralanma sürelerinin uzadığı görülmektedir. Mülk sahiplerinin kiralama fiyatlarını indirmesine rağmen yatırımcıların çekimser davrandıkları görülmektedir. Durgun piyasa koşulları nedeni ile ticari gayrimenkullerin satış hızı ve satış değerleri son birkaç yıldır gerilemiştir veya durağan kalmıştır.
İşyerleri / Ofisler / Bürolar:
İzmir genelinde işyeri, ofis fiyatları son yıllarda artış göstermekle birlikte, özellikle Bayraklı ilçesinde İzmir Adliyesinin bölgeye gelmesi ile başlayan ve bölgede büyük yatırım projelerinin yapılması ile birlikte bölgede var olan yapılarda ofis kullanımına dönüşümün yaşandığı, ofis ve konut kullanımının birlikte tasarlandığı küçük ölçekli projelerin realize edildiği görülmektedir. Bu nedenle bölgede ofis fiyatlarının %15-20 oranında artış gösterdiği gözlemlenmektedir.
Konutlar:
Yapılan araştırmalara göre İzmir genelinde son 5 yılda konut fiyatları yaklaşık %45 oranında artış göstermiş olup, yıllık fiyat artışı ortalama %10-15 aralığındadır. Bu artışın sağlanmasında en büyük etkenlerden biri de kentsel dönüşüm projeleridir. İzmir genelinde halkın yaklaşık % 40’ ının kirada oturması nedeni ile bölgede konut emlak piyasasının hareketlenmesi için ciddi bir potansiyel bulunmaktadır.
Aliağa: Yapılan yatırımların neticesinde yeni oluşan yerleşim alanları ile site tarzı yapılaşmalar oluşmuştur. Konut fiyatları daha önce olmayan havuzlu, sosyal tesisli site inşaatları ile yaklaşık %40-%50 oranında yükselmiştir.
Çiğli: Son yıllarda çok hızlı bir gelişim süreci geçiren Çiğli ilçesi, İzmir’de en çok fiyat artışı gösteren ilçelerinden biridir. Özellikle Çiğli'nin üst bölgeleri son dönemde çıkışta olan semtlerdir. Ayrıca Katip Çelebi Üniversitesi bölgede konut talebi oluşturmuş olup, bölgenin değerini yükseltmiştir. İlçede son 5 yılda konut fiyatlarında %40-50 oranında artış olduğu gözlemlenmektedir.
Karşıyaka: İzmir’in en çok tercih edilen bölgelerinden olan ilçede son 5 yılda konut fiyatlarında %40-50 oranında artış olduğu gözlemlenmektedir. Özellikle Örnekköy, Mavişehir, Yamanlar, Şemikler ve Atakent ilçenin çıkışta olan semtleridir. Bölgede inşa edilen site yapılarının tercih edilirliği yüksektir.
Konak-Karabağlar: İzmir’in kentsel dönüşümünün yoğun olarak gerçekleştiği bölgelerinin başında gelen ilçelerde özellikle yeni inşa edilmiş binalarda geçmiş yıllara oranla değer artışlarının %30 - 40 civarında, eski binalarda ise %10-20 civarında olduğu gözlemlenmiştir.
Buca: Öğrenciler tarafından tercih edilebilir olan ilçede mesken fiyatlarında son yıllarda %25 - 30 civarında artış gözlemlenmiştir.
Bornova-Bayraklı: Son yıllarda çok hızlı bir gelişim süreci geçiren Bayraklı ilçesinde konut fiyatları son yıllarda %40-50 oranında artış göstermiştir. Her 2 bölgede de yapılan yeni konut projeleri bölgeye talebi arttırmaktadır.
Güzelbahçe-Foça: Son yıllarda çok hızlı bir gelişim süreci geçiren ilçelerde son yıllarda konut fiyatlarının %30 – 40 oranında artış gösterdiği gözlemlenmektedir.
Menemen: Karşıyaka’ya yakınlığı ve İzban ile ulaşım probleminin çözülmesi nedeni ile tercih edilen bölgede, son yıllarda birbiri ardına inşa edilen siteler ve yeni yapılar nedeni ile bölgenin cazibesi artmış olup, bölgede son yıllarda konut fiyatlarının %30 – 40 oranında artış gösterdiği gözlemlenmektedir.
Çeşme: Özellikle Çeşme Alaçatı’da son 2-3 yılda konut birim fiyatları yaklaşık %40 oranında artış göstermiş olup, Çeşme İzmir genelinde son 5 yılda konut fiyatlarının en çok artış gösterdiği ilçelerden biridir.
Gaziemir: İzmir genelinde konut fiyatlarının son 5 yıllık dönemde en çok artış gösterdiği bölgelerden biridir. Havalimanına yakın olması, Optimum Outlet AVM yapılması, Ege Serbest Bölgesi’ nin burada bulunması, Fuar İzmir’ in bölgeye katkısı ve halihazırda inşaası sürmekte olan AVM ve oteller bölgenin değerini yaklaşık %40-50 oranında artırmıştır.
İzmir Diğer İlçeler: İzmir genelinde gerçekleşen fiyat artışı çevre ilçelerde daha düşük seviyelerde (%10-15) olup özellikle merkeze yakın konumdaki Torbalı ve Kemalpaşa ilçesinde çok katlı site tarzı gelişme mevcut olup talep görmektedir. Bu tarz sitelerde birim fiyatlarda %30-40 artış gözlemlenmiştir.