İşte kentsel dönüşümde merak edilenler!

Kentsel dönüşüm uygulamaları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile 2012 yılında başladı. Bu kanun ile riskli alanlarda yer alan, riskli binaların yıkılarak yerine yeni yönetmeliklere uygun binaların inşa edilmesinin önü açıldı.

5 yıllık bir süre içinde İstanbul başta olmak üzere, birçok ilde kentsel dönüşüm için riskli alanlar belirlenerek, riskli bina yıkımları yapıldı. Bu süreçte hak sahiplerine mağdur olmamaları açısından bazı haklar tanındı. 

İBB, kentsel dönüşümde maliklere ve kiracılara tanınan hakları, kentsel dönüşüm sürecini 29 soruda özetledi. İşte kentsel dönüşümde merak edilenler;

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YENİ SORULAR VE CEVAPLAR 

1) SORU: Kentsel dönüşümden nasıl faydalanabilirim?

CEVAP: Bakanlık Lisanslı Kuruluşlarına tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurup; bina için Deprem Risk Raporu alınarak Kentsel Dönüşüm Kanunundan yararlanılır. Deprem Risk Rapor sonucun da bina riskli ve yenilenmesi gerekir sonucu çıkar ise, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında bina yenilenebilir. Yeni yapılacak inşaat için bakanlıktan ya kredi ya da kira yardımı alınılabilir. 

2) SORU: Bina risk tespiti yaptırmadan kentsel dönüşüm kanunundan faydalanabilir miyim? 

CEVAP: 6306 Sayılı Kanun ve Yönetmeliklerinden yararlanabilmek için kanun hükümlerine göre risk tespit raporunun olması zorunludur. 

3) SORU: Risk tespitini yaptırmak için belli bir çoğunluk olması gerekir mi? 

CEVAP: Bina risk tespiti yaptırmak için belli bir sayıya ihtiyaç bulunmamaktadır. Risk tespiti yaptırmak için Bir kat malikinin müracaat etmesi yeterli olmaktadır. 

4) SORU: Riskli yapının tespit ve yıkım masraflarını hangi kurum karşılayacak? 

CEVAP: 31.05.2012 tarih ve 28309 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un ikinci bölüm 3, 5, 6 ıncı maddeleri ile 15.12.2012 tarihinde 28498 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne” göre; üçüncü bölüm 6, 7 ve 8 inci maddelerinde ayrıntılı olarak anlatılmaktadır. Ayrıca, İlgili yönetmeliğin 15 inci maddesine göre; “ Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.” denilmektedir. 

5) SORU: Binaya risk tespiti yaptırmak zorunda mıyız? 

CEVAP: Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ülkemizde binaların mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, gerekli teknik yeterliliğine sahip olmadığı özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır. 

6) SORU: Risk raporu sonucunda binanın güçlendirilmesi işlemi için kredi kullanabilir miyim? 

CEVAP: 21.01.2014 tarihinde ve 28889 sayılı resmi gazetede yayınlanan “6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin karar” ile güçlendirilmesi gereken binalara yönelik güçlendirme kredisinden faydalanılabilir. 

7) SORU: Riskli binanın yıktırılması süreci nasıl işleyecek? 

CEVAP: Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir. 

8) SORU: Binamızın yıkılmaması için ne yapabiliriz? Haklarımız neler, itiraz edebilir miyiz? 

CEVAP: İtiraz hakkı bulunmaktadır. Yapılan çalışmalarda bina riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir. İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenir, tapu müdürlüğü tarafından tebligat gönderilir. Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilir. 

9) SORU: Riskli binanın yıktırılması için maliklerce bir karar alınması gerekir mi? 

CEVAP: Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur. 

10) SORU: Riskli binayı tahliye etmeyen malikler veya kiracılar hakkında ne yapılabilir? 

CEVAP: Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

11) SORU: Riskli binanın yıkılmasından sonra malikler nasıl anlaşacak? 

CEVAP: Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir. 

12) SORU: 2/3’lik çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisseleri ne olacak? 

CEVAP: 2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. 

13) SORU: Kanunda geçen 2/3 çoğunluk maliklerin sayısının 2/3 çoğunluğu mudur? 

CEVAP: Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur. 

14) SORU: 2/3 çoğunluk sağlanamaz ise ne yapılacak? 

CEVAP: Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde Bakanlık,  TOKİ  veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir. 

15) SORU: Bina sahibi yıkılan binasını kendisi yapabilecek mi? 

CEVAP: Binalarını ya da işyerini kendileri yapmak isteyenler binalarını yapabilecek, ayrıca bununla ilgili Bakanlıkça kredi yardımı yapılacaktır. 

16) SORU: Riskli konutu yıktıktan sonra yeni konutu kendi imkânları ile yapmak isteyenler için kredi dışında başka kolaylıklar var mı? 

CEVAP: 6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Ayrıca kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralardan da banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz. 

17) SORU: Müteahhitle anlaşma nasıl olacak? 

CEVAP: Malikler anlaşma yolu ile gerçekleştirecek. Kat malikleri yıkım aşamasında müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartlarını da aralarında özel bir anlaşma ile gerçekleştirebilecektir. 

18) SORU: Kanun kapsamında yapılacak yardım ve destekler nelerdir? 

CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır. 

19) SORU: Kanun kapsamında hangi bankalardan kredi alınabilir? 

CEVAP:Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır. 

20) SORU: Kira veya faiz desteğinden kimler faydalanabilir? 

CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir. 

21) SORU: Kanun kapsamında yer alan kiranın süresi ne kadardır? 

CEVAP: Kira yardımı aylık olarak verilmektedir. Yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir. 

22) SORU: Hem kira yardımından Hem faiz desteğinde yararlanılabilir mi? 

CEVAP: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. 

23) SORU: Kiracı olanlara yardım edilecek mi? 

CEVAP: Uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.” Ayrıca, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir. Ayrıca kiracılar bankaların faiz desteğinden de faydalanabilir. 

25) SORU: Kiracilar hem kira hem faiz desteğinden faydalanabilir mi? 

CEVAP: Kiracılara, iki katı kadar kira bedeli (taşınma parası) yada bankaların faiz desteğinden yararlanırlar. Bakanlığın vermiş olduğu bu yardımların sadece bir tanesinden faydalanabilirler. Hem kira bedelini hem de faiz desteğini alamazlar. 

26) SORU: Kira veya faiz desteği almak için maliklerin 2/3 çoğunluk ile anlaşması şart mıdır? 

CEVAP: Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır. 

27) SORU: Riskli bina üzerinde ipotek var ise bina yıktırılabilir mi ve ipoteğin durumu ne olur? 

CEVAP: Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir. 

28) SORU: Riskli alan içindeki binaların ayrıca risk tespiti yapılacak mı? 

CEVAP: Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur. 

29) SORU: Riskli alan içerisinde kalan risksiz binaların durumu ne olacak?

CEVAP: Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir. 

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com