İşte ön ödemeli konut satış sözleşmelerindeki yeni düzenlemeler!

Av. Fatma Dilşad YELKEN, emlakkulisi.com okurları için ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde yapılan son düzenlemeleri kaleme aldı. İşte Av. Fatma Dilşad YELKEN'in yazısı..

Günümüzde konut sahibi olmanın yollarından bir tanesi de ön ödemeli konut satışlarıdır. Ön ödemeli konut satışlarında satıcı ve tüketicinin hakları da yasal uygulamalar ile düzenlenmekte, ihtiyaçlara göre bu düzenlemeler değişikliğe uğrayabilmektedir.

11.03.2017 tarihine kadar ön ödemeli konut satışlarında getirilen düzenleme öncesi 27.11.2014 tarih, 29188 sayılı Ön ödemeli Konut Satışı Sözleşmeleri Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre; tüketicinin, taşınmazın devir veya teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardı. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin sadece %2’sine kadar olan tazminatın ödenmesini isteyebiliyordu.

Fakat ön ödemeli konut satışlarında yeni bir düzenlemeye gidildi. Bu düzenleme kapsamında 11.03.2017 tarihli Resmi Gazete yayınlanan ve yürürlüğe giren 30004 sayılı Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik önceki Yönetmeliğin bazı maddelerinde önemli değişikliklere gitmiştir.

Buna göre önceki Yönetmeliğin 5. maddesinin ikinci fıkrasının sonuna eklenen cümle ile sözleşme yükümlülüğü kapsamında verilecek teminatın bina tamamlama sigortası olması halinde, Hazine Müsteşarlığı tarafından yürürlüğe konulan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları gereği tüketiciye verilmesi zorunlu bulunan bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu, ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye verilecektir.

Önceki Yönetmeliğin 9. maddesinde de çok önemli düzenlemeler yapılmıştır. Artık tüketicinin önceki Yönetmeliğe göre ön ödemeli konutun devir ve teslim tarihine kadar olan sözleşmeden süresiz dönebilme hakkına son verilmiştir. Yeni düzenlemeye göre tüketici, ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilecektir.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda ise önceki Yönetmelik uygulamasında satıcı sadece %2 tazminat oranı isteyebilmekte iken yeni düzenleme ile satıcının tazminat talep hakkı vadelerle değişen oranlara göre belirlenmiş olup satıcı, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflarla sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin % 2'sine, 3 ile 6 ay arası için % 4'üne, 6 ile 12 ay arası için % 6'sına ve 1 2ile 24 ay arası için % 8'ine kadar tazminat ödenmesini tüketiciden isteyebilecektir.

Tüketicinin tazminat ödemeksizin sözleşmeden dönme hakkını ise satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölmesi, tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi, tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi, bir konutun birden fazla tüketiciye satılması hallerinde, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilecektir. Bu durumda önceki Yönetmelikte yer alan 90 günlük iade şartı süresi 180 gün olarak değiştirilmiş olup satıcı, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verecektir.

Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda ise önceki uygulamada yine 90 gün olarak belirlenen süre tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde masraf ve tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilecektir, şeklinde değiştirilmiştir.

2014 yılı öncesi özel bir düzenleme ihtiyacı olmayan ve Tüketici Kanunu’nun hükümlerine tabi olan ön ödemeli konut satışları zamanla artan talepler doğrultusunda tüketicinin korunması, satıcılara olan güvenilirliğinin sağlanması gibi ihtiyaçlar karşısında özel düzenleme yapılmasını gerektirmiştir. 27.11.2014 tarih, 29188 sayılı Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmeleri Hakkında Yönetmelik, bu özel düzenleme ihtiyacı neticesinde doğmuştur.

Tüketici lehine daha fazla koruma sağlamakta olan Yönetmeliğin bazı maddeleri, 11.03.2017 tarih, 30004 sayılı Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile tüketicinin sözleşmeden süresiz dönme hakkının süreyle sınırlanması, satıcı tarafından iade edilmesi gereken tutar ve belgelerin iade süresinin uzatılması gibi düzenlemeler ile satıcı lehine dengelenmiştir.

Av. Fatma Dilşad YELKEN