İşyeri kiralamalarında sözleşme nasıl yapılır?
Posta Gazetesi köşe yazarı olan Tamer Heper bugünkü yazısında okuyucusunun sorduğu ''işyeri kiralama mukavelesi'' konulu soruyu yanıtladı.
İşyeri kiracısının avantajını anlayabilmiş değilim. 5 yıllık ve bitiminde bir yıl uzaması şartıyla anlaşıyoruz. 10 yılın sonunda çıkartayım diyorsun çıkartamıyorsun. 15 yıl beklemen gerekiyor. Aynı yer için üç yıl daha kira mukavelesi yapabilecek durumdayım. Mukavele sonunda çık desem bu kez de 13 sene mi bekleyeceğim? Nasıl bir kira mukavelesi yapayım ki onu mukavele sonunda çıkarabileyim? ● A.A.
Kiracıların avantajı bundan önce daha fazlaydı, yeni uygulama ile bir miktar avantajlarından kaybettiler. O da bahsettiğiniz husus, yani 10 yılın sonunda kiracıların çıkarılabilmesi konusu. Eskiden 20 yıllık bile olsa yasal tahliye nedeni yoksa kiracı kiralanandan çıkarılamıyordu. Yeni düzenleme ile artık 10 yıllık kiracılar herhangi bir gerekçe gösterilmeden çıkarılabiliyor.
Ancak maddenin yazılış tarzından dolayı bence tartışmalı bir husus var. Maddede 10 yıllık uzatmalı dönemden söz ediliyor. Bu yazılıştan dolayı iki noktada tartışma yaratan durum var.
15 yıla uzuyor
Birincisi, kiracının kiralananda 10 yıl oturması yeterli mi, yoksa 10 yıllık süre sadece uzatma dönemleri için mi gözönüne alınacak? Örnek okuyucumun durumu. Sözleşme beş yıllık. Kiracı beş yıl oturacak, sonra beş yıl daha uzadığında yani toplam 10 yıl olduğunda çıkarılabilecek mi? Şimdiki uygulamada çıkarılamayacak zira yasa 10 yıllık süreyi uzatmada hesaplıyor. Yani beş yıllık sözleşme tamamlanacak. Uzatmalara geçilecek, uzatmalar 10 yılı dolduracak yani toplam 15 yıl olacak. Uygulama böyle.
İkinci tartışılması gereken husus, kira ilişkisi sürerken yenilenen kira sözleşmelerinin durumu. Kiracı beş yılı doldurmuşken yeni dönem geliyor. “Kira sözleşmesini uzatalım, yeni sözleşme imzalayalım” dediğinizde 10 yıllık hesaplama ilk sözleşme başlangıcından değil, ikinci sözleşmenin başlangıcından hesaplanıyor. Yasa uzatmadan bahsediyor. Uzatma iki türlü olur. Ya taraflar ses çıkarmaz, bu halde sözleşme yasal olarak aynı şartlarla bir yıl uzar ve bu her sene devam eder veya taraflar aralarında şartlar aynı kalmak kaydı ile yazılı sözleşme yaparak uzatırlar, yine sözleşme uzamış olur.
ÖYLE SÖZLEŞME YOK
Ancak tatbikat ikinci örnekte olan, uzatmayı uzatma olarak kabul etmiyor yeni akit olarak kabul ediyor. 10 yıllık hesap bu sözleşme ile başlatılıyor. Ben şahsi olarak buna karşıyım, uzatmanın anlamı sadece yasal uzama değildir, tarafların isteği ile de uzama aynı kapıya çıkar yeter ki hükümlerinde bir değişiklik olmasın.
Hükümlerinde bir değişiklik yapıldığında bu artık yeni bir sözleşmedir. Okuyucum hesabını benim şahsi fikrime göre değil tatbikata göre yapacaktır ve ‘çık deyince kiracının çıkacağı’ türden bir kira sözleşmesi de yoktur.
Posta / Tamer HEPER