İzmir ofis piyasasında Bayraklı-Turan-Salhane dikkat çekiyor!

EVA Gayrimenkul'ün İzmir'de gerçekleştirdiği ofis piyasası araştırması, büyük projelerle yapısal dönüşüm içinde bulunan Bayraklı-Salhane-Turan bölgesinde karma projelerin yoğunluk kazandığını, bölgenin hızlı bir gelişim gösterdiğini ortaya koyuyor.

EVA Gayrimenkul'ün İzmir'de gerçekleştirdiği ofis piyasası araştırması, büyük projelerle yapısal dönüşüm içinde bulunan Bayraklı-Salhane-Turan bölgesinde karma projelerin yoğunluk kazandığını, bölgenin hızlı bir gelişim gösterdiğini ortaya koyuyor. Onaylanan uygulama imar planlarıyla 'yeni kent merkezi' ilan edilen bölge, büyük inşaat firmalarının yoğun ilgisini çekerek merkezi iş alanı, turizm ve ticaret merkezi olma yolunda ilerliyor. 

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdürü Filiz Akkaya, İzmir metropolünde onaylanan imar planları doğrultusunda başta Bayraklı-Salhane-Turan bölgesi olmak üzere bölgeyle etkileşim içinde olan diğer merkezlerde de önemli yatırımların ve değişimlerin başladığını kaydediyor. Akkaya, İzmir'de gerçekleştirdikleri araştırmanın sonuçlarına göre Bayraklı-Salhane-Turan bölgesinde karma projeler yoğunluk kazanırken, Bornova-Yeşilova bölgesinde lüks konut projelerinin ivme kazandığını belirtiyor.  

Bayraklı'da kentsel dönüşüm hızlı

İzmir metropolünü oluşturan 11 ilçeden biri olan Bayraklı, İzmir kent merkezinde, İzmir Körfezi’nin kuzeydoğu köşesinde İzmir-Çanakkale asfaltı üzerinde yer alıyor. İlçe son yıllarda gerek yeni imar planları gerekse kentsel dönüşüm projeleri kapsamında hızlı bir gelişim ve değişim gösteriyor. 

Akkaya, İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık bölümü kapsayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları’nın ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının onaylanmasıyla birlikte, ilçede özellikle Salhane olarak bilinen bölgenin son yıllarda cazibe merkezi niteliği kazandığını belirtiyor. Hazırlanan planlarla 'Yeni Kent Merkezi' ilan edilen bölgede MİA (merkezi iş alanı), turizm, ticaret ve kültür alanları için kullanım kararları alındığını ifade eden Akkaya, imar planlarının onaylanmasının, gayrimenkul yatırımlarının artmasına ve genel olarak İstanbul’da faaliyet gösteren büyük inşaat firmalarının yatırımlarını bölgeye yöneltmesine neden olduğunu söylüyor.

Akkaya, bölgede 'karma kullanım' olarak adlandırılan ticaret, konut, turizm gibi birden fazla fonksiyonunu barındıran karma projelerin yoğunluk kazanmaya başladığını kaydediyor. Uygulanan karma projelere, imar planlarında belirtilen yapılaşma koşullarıyla yapılan çok katlı yapıların zemin katlarında ticaret alanı ve AVM, üst katlarında ofis, rezidans ve otel kullanımlarının bulunduğunu belirten Yazıcı, yatırımların bölgede hız kazanmasıyla kentin ve bölgenin prestij bölgesi olmaya başladığını vurguluyor.

Bayraklı'da Avrupa'nın en yüksek 5'inci kulesi

Bayraklı bölgesinde Folkart Tower, 200 metre anten yüksekliğiyle Avrupa'nın 5'inci, Türkiye'nin en yüksek 2'nci ikiz kulesi olarak öne çıkıyor. 27.000 m² arsa üzerinde planlanmış olan Folkart Tower, 150.000 m²'lik kapalı inşaat alanında 200 metre yüksekliğinde 45’er katlı iki kuleden oluşuyor. Kompleksin bünyesinde spor alanları, alışveriş alanları, 210 ofis ve 82 rezidans daire yer alıyor. Bloklar tamamlanarak faaliyete geçmiş bulunuyor. Ofis birim metrekare satış fiyatları ise 3000 ila 5000 dolar arasında değişiyor. 

18 bin 392 metrekarelik alanda rezidans, ofis ve mağazalardan oluşacak bir başka karma proje olan Ege Perla ise, biri 29 katlı, diğeri 46 olarak tasarlanan iki bloktan oluşuyor. Proje bünyesinde yarı açık alışveriş merkezi, 111 rezidans daire ve 65 ofis tasarlanıyor. Ofis birim metrekare satış fiyatları 3.000 ila 4.000 dolar arasında değişiyor.

Bayraklı'da proje üstüne proje

Bayraklı'nın bir diğer önemli projesi olan Mistral Tower, Sabah Gazetesi, Adliye, Ankara Caddesi ve Manas Bulvarı arasında kalan bölgede, 42 katlı ofis kulesi ve 33 katlı konut kulesinden oluşacak şekilde tasarlanıyor. Proje bünyesinde iki katlı alışveriş merkezi bulunuyor ve 155 ünite olması planlanıyor. Ofislerin metrekare satış fiyatları ise 2.500 ila 4.000 dolar arasında değişiyor. 

Diğer yandan, Bayraklı Adliye Binasının karşısında inşa edilen Luvi & Megaron Tower, iki kule olarak ve 33 katlı tasarlanıyor. 209 ofisten oluşan projenin satışlarına yakın zamanda başlanması bekleniyor. Bölgede öne çıkan projeler arasında bulunan Bayraklı Tower ise 24 katlı ve tek blok olarak inşa ediliyor. 6.839 m² arsa alanı üzerinde 171 ofisten oluşması planlanıyor.  Ofis birim metrekare satış fiyatları ise 2.500 ila 3.500 dolar arasında değişiyor.

Bayraklı-Salhane Turan'da karma projeler

Turan tren istasyonu yakınında 670 milyon TL yatırımla hayata geçirilen Turan Karma Projesinde otel, konut, ofis ve ticari birimler yer alıyor. Toplam 21.400 metrekare arsa üzerine yapılacak projenin otel alanında 196 suit oda, bir kral dairesi ve üç engelli odası planlanıyor. Ticari birimlerin blok altında yer alacağı projede 6 bin metrekare ticaret alanı, 32 bin metrekare ofis alanı ve 1+1 ile 2+1 daire tipleri planlanıyor. Adliye yakınındaki Konak Karma Projesi ise 345 milyon TL yatırımla hayata geçiriliyor. Projede ofislerin yanı sıra AVM ve konutlar yer alıyor. Her türlü sosyal olanağın yer aldığı proje toplam 200 bin metrekarelik inşaat alanına sahip bulunuyor. 38.781 metrekare arsa üzerinde geliştirilmesi planlanan AVM, rezidans ve ofisleri içeren projenin, ikisi konut biri ofis olmak üzere üç kuleden oluşması planlanıyor.

Diğer yandan, 550 milyon TL yatırımla gerçekleştirilen Şaraphane Karma Projesi tamamlandığında İzmir'in en uzun kulesi olmaya hazırlanıyor. Toplam 375 metre yüksekliğindeki ofis binasının yanı sıra projede konut ve mağazaların da yer alması planlanıyor. Turan'da eski Turyağ Fabrikası arazisinde 610 milyon TL yatırım hayata geçirilen İzmir Marina Park Projesi'nde de AVM, rezidans, otel ve ofislerin yer alması planlanıyor. Toplam alanı 121 bin metrekare olan projenin 35 katlı kulesinde ofisler yer alırken, marina ise 180 yat kapasitesine sahip bulunuyor. Bayraklı'da Soyer Fabrikası'nın olduğu alanda inşa edilecek Avcılar Tower Projesinde ise konut, ofis ve AVM'nin yer alması planlanıyor. Projenin yaklaşık 111 milyon TL'ye mal olacağı belirtilirken, Bayraklı Altınyol üzerinde 70 milyon liralık yatırımla Avcılar Port Projesi hayata geçiriliyor. 27.500 metrekare alana yapılacak olan projenin yatırım miktarı 70 milyon TL. Bir başka önemli proje olan Tariş Tower Projesi, Ege Mahallesi'nde 86.300 metrekarelik alanda 300 milyon TL yatırımla gerçekleştiriliyor. Projede konut, ofis, AVM, otel ve sosyal donatılar yer alıyor. 

Karma projelerin fiyat aralığı 3.500-10.000 TL/m²

EVA Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdürü Filiz Akkaya, Salhane-Bayraklı-Liman arkası karma projeler incelendiğinde, ofis ve rezidansların ortalama satış değerinin, projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 3.500-10.000 TL/m² aralığında olduğunu belirtiyor. Akkaya, bölgede arsaların metrekare birim değerlerinin ise bölgedeki konumu, imar uygulaması olup olmadığı, büyüklüğü gibi faktörlere bağlı olarak 3.500 ila 9.000 TL arasında değiştiğini kaydediyor. 

Yeni kent merkezi olarak planlanan Salhane bölgesinin etkileşim alanı içerisinde yer alan Manavkuyu-Mansuroğlu bölgesinde de planların tamamlanması ve projelerin başlamasıyla birlikte gayrimenkul değerlerinde ciddi artışlar yaşanıyor. İzmir Adliyesinin bölgeye gelmesiyle başlayan yatırımlarla birlikte bölgedeki yapılarda ofis kullanımına dönüşümün yaşandığı belirten Yazıcı, ofis ve konut kullanımının birlikte tasarlandığı küçük ölçekli projelerin gerçekleştirildiğini ifade ediyor. Gelişime bağlı olarak 10-15 yıllık yapılarda yer alan konutların metrekare birim değerleri 1.200 ila 1.300 TL aralığında iken, 2.000 ila 2.500 TL aralığınaa yükseldiğini söyleyen Yazıcı, yeni yapılarda talep edilen fiyatların ise 2.500 ila 4.500 TL seviyesine ulaştığını belirtiyor.