İzmir'de hangi bölgelerde gayrimenkul piyasası hareketlendi?
TSKB Gayrimenkul Değerleme İzmir Şube Kıdemli Değerleme Uzmanı Ecem Baştürk Gür, İzmir'de kentsel dönüşüm ile gelişim gösteren ve gayrimenkul piyasasının hareketlendiği bölgeleri değerlendirdi..
Ecem Baştürk Gür 'Konut sektöründe her geçen gün artan proje sayısı ve artış gösteren satış değerleriyle yatırımcıların ilgisini çeken önemli kentlerden biri İzmir. Son beş yıl içerisinde eğilime baktığımızda konut satışlarında yüzde 30 oranında arttığını görüyoruz. İzmir nüfusunun hızla arttığı illerimiz arasında ve bu artış daha çok nüfusun yoğun olduğu yerlerde görülmekte. Kentsel dönüşüm ve planlamanın da nüfus yoğunluk dağılımıyla doğru orantılı düzenlendiğini görüyoruz. İzmir'in coğrafyası ve arsa kısıtlığı sebebi ile yeni yerleşim alanları bulunmuyor'
İzmir'de konut piyasasında hareketliliğin yoğun yaşandığı bölgelerde iki önemli konu öne çıkıyor. Bunlardan en önemli etkinin kentsel dönüşüm projeleri olduğunu görülüyor. Ketsel dönüşüm projeleri bölgede yenilenmeye zemin hazırlığından ve kısıtlı arsa stoğu içinde yeri yerleşime alanları oluşturduğundan özellikle Karşıya ilçesinde kullanılan yönemler arasındadır. Konut piyasasını etkileyen diğer bir eken ise Yeni Kent Merkezi'nin belirlenmesi beraberindeki plan kararlarıdır. Bölgede verilen plan kararları konut piyasasını doğrudan etkilemektedir.
İzmir'in konut piyasasında Bornova ve Karşıya Çığlı ilçeleri öne çıkıyor. Bunun yanında halk arasında Manhattan Bölgesi olarak bilinen Yeni Kent Merkezi de içerisinde konut ihtiyacını da karşılayan karma projelerle dikkatt çekiyor. Ayrıca konut piyasasının son dönemlerde Çeşme, Gaziemir, Narlıdere ve Mavişehir ilçelerinde harektlilik görülüyor.
Konut sektörü İzmir ilinde Bornova- Bayraklı İlçesi, Buca, Narlıdere ve Mavişehir ilçeleri ön plana çıkmış olup özellikle müks konut projelerinin ortalama paçal satış değerinin yapılan projenin konumu , markası , işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak Bayraklı yeni kent merkezinde ortalama metrekare 3.000 dolar Narlıdere'de metrekare 3,500-4.750 lira Mavişehir'de metrekare 3.500-5.000 lira aralığında görülmekte.
İzmir'in her geçen gün artan proje sayısı ve artış gösteren satış değerleriyle yatırımcının ilgisini çeken önemli bir kent niteliğindedir. Son beş yıl içerisindeki eğilime baktığımızda konut satışlarının yüzde 30 oranında bir artış gösterdiği görülmektetir. Bornova ve Buca ilçelerinde üniversitelerin varlığı sebebi ile yapılan proje sayısı fazla olup özellikle Bornova ilçesinde projelerin günden güne artığı görülmektedir. Buca ilçesinde yaşan kesim ve yapılan projelerin niteliği ile biraz daha düşüş gösterip , yeni projelendirmelerin çoğalmasıyla beraber fiyat ağırlığı metrekare olarak 2.500 -3.250 lira
Karşıya bölgeler bazında satış fiyatlarına bakıldığında, Mavişehir'de fiyat ortalaması metrekare olarak 6.500 lira civarında olduğu görülmektedir. Zübeyde hanım, Mustafa Kemal ve Cumhuriyet Mahallerinde fiyatların düştüğü metrekare olarak 1.900-2.200 lira aralığında satışların gerçekleştiği görülmetedir. İzmir genelinde prejtijli konut ihtiyacını karşılayan bir bölge olması, kentin gelişme aksında konumlu olması bölgede yeni alanların imara açılması , sosyal donatılar anlamında büyük firmaların kaliteli AVM'lerin oluşması, özel eğitim ve sağlık tesislerinin bölgede yer seçmesi sebebiyle konut kullanım açısından tercih edilebilirliği yükseltmiştir.
Bornova ilçesinde yapılan araştırmalara göre. 2. el konut satışlarının yaklaşık metrekare 2.000 lira civarında olup proje satışlarının orlama metrekare 2.800 lira civarında olduğu tespit edilmiştir. Projeler arasında en düşük satış fiyatı metrekare 1.600 lira civarında olup en yüksek satış birim fiyatı 5.600 liraya kadar yükselmektedir.
İzmir'in dönüşüm sürecinde etkisi olan ketsel dönüşüm çalışmalarına bakıldığı zaman çalışmaların hızla sürdürüldüğü ve şu ana kadar dönüşüm kapsamında 1616 binanın yıkıldığı açıklanmıştır. İzmir'de yapılan araştırmalara göre kaçak yapı oranının yüzde 70 olup, riskli yapı tespitinde İstanbul'dan sonra ikinci sırada yer aldığı ortaya çıkmıştır.
2015 yılında yapılan araştırmalara göre 35 bin konut ihtiyacı olan İzmir kentinin, kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacının ise 100.000 öldüğü belirtilmektedir. İzmir'de özellikle Yeşildere, Uzundere, Bayraklı, Gaziemir, Örnekköy, Buca ve Bölçova kentsel dönüşüm projelerinin en fazla uygulanacağı bölgeler olacaktır.
Kentsel dönüşüm kapsamında Kadifekale'den başlayarak Uzundere'de, Aktepe- Emrez'de ve Bayraklı'da yapılan kentsel dönüşüm çalışmaları ile kentsel dönüşüm alanında belli bir seviyeye gelen İzmir'de sağlıksız yapılar yıkılması, yerli halkın hakkının korunması yaşayanların yerinden, tanıdıklarından ayrılmayarak , ama daha iyi koşullarda ve daha iyi konutta kentsel dönüşüm alanlarında oluşturulan rant, İzmir'e yapılan çalışmalarda binanın yapım ve maliyeti hariç yaşayanlara bırakılmakta veye bu şekilde uygulanması planlanmaktadır. Bu çerçevede tüm imkanlar kullanılara projeler düzenlenmektedir.
İzmir ölçeğinde Ege Mahallesi'nde projeler netleşmeye başlamış olup, Ege Mahallesindeki projede 851 adet üretilen A tipi konutlarda, kullanıcıların hakt ettikleri yeni inşaat alanları ve taleplerine göre 1+1, 2+1, 3+1 seçeneklerinde ve 31 -114 metrekare arası büyüklüklerde alternatifler sunulmaktadır. Mahallede mevcut günübirlik ticari kullanımlar düşüünlerek konutların altında aşamaların devam ettiği bölgede konutların mevcut durumuna göre yüzde 30 yüzde 50 oranında fiyatlarında artış olacağı öngörülmektedir.
Bölgede vatandaşların uzlaşma sürecinde alım satım yapmadığı görülmektedir. Arsa fiyatlarının kentsel dönüşüm ilan edilmesi ile birlikte birim değerlerinin 2 kat arttığı ancak bu artışın alım satıma yansımadığı görülmektedir. Yatırımcıların kentsel dönüşüm alanlarındaki bölgeleri sürecin net olmaması ve bölgelere göre çok uzun sürebilmesi sebebi ile tercih alanında görülmekte olup 2 adet yapı adasında ihaleye çıkılma aşamasına gelinmiştir.
Ketsel dönüşüm kira yardımından faydalanması için riskli binanda bizzat oturma serti getirilmişy olup, bu koşullu yerine getiren malikler,kentsel dönüşüm kira yardımından yararlanma hakkı bulunmaktadır. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na başvurabilmektedir.
Kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanılması için riskli binada bizzat oturma şartı getirilmiş olup, bu koşul yerine getiren malikler, kentsel dönüşüm kira yardımından yararlanabilmektedir. 2014 yılında 680 lira olan kira yardım miktarı 2015 yılında 735 lira olmuştur. Ödemelerin yapılması planlanmıştır.
Türkiye genelinde kullanılan konut kredilerin toplamı 81 milyar lira olup , İzmir'de kullanılan bireysel konut kredileri toplam 6,1 milyar lira ve toplam konut kredileri içindeki payı ise yüzde 7,53 olmaktadır. İzmir bu payı ile sahip olduğu potansiyeli de yansıtmaktadır. Ayrıca nakit konut satışları 2014 yılının ilk yarısı temel alındığında geçen yıla oranla artış göstermiştir.
Toplam konut satışlarına bakıldığında ise son üç yıldaTürkiye genelinde artış olurken, İzmir'de 2013-2014 yılı geçiirnde yaklaşık aynı seviyelerde satışların gerçekleştiği görülmektedir.
2015 yılı verileri incelendiğinde ilk yedi ayın oldukça hızlı ilerlediği kalan ayların aynı yükselişle devam etmesi halinde geçen yıllara oranla bir artış olacağı düşünülmektedir.
Özellikle konut satışlarında İzmir'in Türkiye genelindeki payına bakıldığında 2015 yılında henüz yıl tamamlanmadan geçen yılki oranı geçmiş olduğu görülmektedir. 2015 yılının bu anlamda İzmir ve Türkiye genelinde konuş satışlar açısından yükseldiği bir yıl olduğu söylenebilir.
Bunun yanında ipotekli satışlara bakıldığında ise, yıllar itibarı ile ipotekli satış sayısının azaldığı görülmektedir. Bu çerçevede İzmir Türkiye geneli ile benzer bir eğri izlemektedir. 2015 yılı ilk 7 ayında oranın konuş satışlarının artmas ile doğru orantılı olarak bir miktar artış içinde olabileceği öngörülmektedir.. İzmir bu kapsamda Türkiye içindeki oranına baktığımızda da 2015 yılındaki oranın ilk 7 ayda 2015 yılı oranına yaklaştığı görülmüştür.
Mütekabiliyet yasası ile onu açılan yabancıların gayrimenkul satışının konut sektörüne yansımalarına bakıldığında Türkiye genelinde yabancılara satışların artmasına karşın İzmir genelinde 2013 yılından bu ya na yabancı satışları oldukça düşük olduğu görülmektedir.
2013 yılında Türkiye geneli içinde İzmir yaklaşık yüzde2 lik bir pay alırken 2014 yılı ve 2015 yılı ilek 7 ayda yüzde 1 lik orana dahi ulaşamamıştır.
Yeni Akit