İzmir'deki konut fiyatlandırmalarının yüzde 80'i gerçekçi!

Ekonominin can simidi bir sektör inşaat. Bütün veriler bu sektör üzerinden değerlendiriliyor. Herkes buradan gelecek haberlere göre yatırım kararını şekillendiriyor. İki genç girişimci Cem Tekoral ve Şükrü Doğru, kurdukları sistemle bu gözde sektörün önemli oyuncularına yepyeni ufuklar açıyorlar

İnşaat sektörü deyince ekonominin lokomotifi... 300'e yakın sektörü ilgilendiren bir koldan bahsediyoruz. Hem Türkiye, hem  İzmir  için çok önemli ve çok rekabetçi bir sektörün satış - pazarlama dalında fark yaratmak kolay olmasa gerek?

Cem Tekoral: 2003 yılında CVS organizasyonuyla işe başladık ve sektörde, hem yerel hem de ulusal firmalara insan kaynakları hizmeti verdik. Birçok kalem vardı. Bu süreç yaklaşık 6 - 7 yıl devam etti ve tüm Türkiye'ye hizmet veren bir ortaklık oluştu. Daha sonra Soyak İnşaat'tan bir teklif aldık. Soyak İnşaat'ın büyük bir lansman organizasyonu işiydi. Canlı yayından havuz şovuna ve sanatçı organizasyonundan cateringine kadar organizasyonu biz üstlendik. İzmir'de daha önce bir örneği yoktu. İlk kez İzmir'de videomaping yaptık. Çok ses getirdi ve Soyak'ın tek kalemde harcadığı en büyük bütçeydi. Biz orada tek bir günde 50 - 60 dairenin satıldığı bir organizasyonu gerçekleştirdik. Orada inşaat sektörüyle tanışmış olduk ve merak ettik. Kısaca merakla başlayan ve zamanla içine girdiğimiz bir sektör oldu.

Süreç nasıl gelişti? Bunu bir paket olarak sunma ihtiyacı doğunca yeni bir şirket yapılanmasına nasıl gittiniz?

Şükrü Doğru:Sektörün kaynağına inip inceledikten sonra sektörün biraz daha olgunlaşmasını bekledik. Soyak'ta bu işi yaparken çok şey öğrendik. Soyak aynı zamanda bir ekol ve bu anlamda bir okul. Ardından İzmir'de marka değeri oluşturmak isteyen ve kendini yenilemek isteyen müteahhitlere paket hizmet vermeye başladık.

Arsa bulunmasından başlayan uzun bir yolculuktan bahsediyorsunuz?

Cem Tekoral:İlk aşamada arsa arayışından ve arsanın bulunduğu arazi üzerinde mimari projenin nasıl olması gerektiğine, rakip analizinden fiyatlandırmaya ve ödeme planına, daire tiplerinden metrajlarına kadar tespit eden bir kurumuz. Bunun yanı sıra; partner ajansımızla birlikte PR süreçlerini belirleyerek marka oluşturulması ve basın mecralarında haberlerin yayınlanmasına kadar da hizmet veriyoruz. Satış ekibini kurarak satış süreçlerini de yürütüyoruz. Müteahhit firmaya koymuş olduğu rakamlara bakarak alacağı geri parayı sunup belli dönemlerde nakit akışını sağlayan bir organizasyon iskeletiyiz. İzmir'de bunu yapan firma var mı? diye sorarsanız, yok. Sadece satış süreçlerini yöneten firmalar var. Anahtar teslim bir hizmetten bahsediyoruz. Satılmayacak gayrimenkul yoktur; sattırmayan yöntem vardır.

Özellikle ulaşım yatırımlarıyla İstanbullu firmaların da İzmir'i mercek altına aldığını görüyoruz. Hem üretim açısından inşaat firmaları hem de konut ve ofis almak isteyen yatırımcılar açısından İstanbul'dan İzmir'e ciddi bir talep artışı var. Ulaşım yatırımları ve İzmir'in hala bakir olduğunu düşünerek önümüzdeki 10 yıl içinde İzmir'in geleceğini görüyorsunuz?

-Cem Tekoral:5-10 yıl önce İstanbul'un büyük oyuncuları zaten İzmir'i mercek altına almışlardı ve biraz daha harmanlanmasını bekliyorlardı. Bu firmaların siyasi yönleri de güçlü olduğu için ulaşım yatırımlarının ne zaman biteceğini biliyorlar ve yatırım için doğru zamanı bekliyorlar. İzmir halkının İzmir'in altyapısı ve gelir seviyesinin her şeyiyle bir bütün olması lazım. Bu yüzden 3 - 5 yıl içinde İzmir'in bir küçük İstanbul'a dönüşeceğini ve çok farklı gökdelen projelerinin geleceğini düşünüyorum. Ancak sektörün temsilcisi İzmirliler olarak biz kentimizde İstanbul gibi çok büyük bir popülasyon da arzu etmiyoruz. Şu an herkes İzmir'de yaşamak istiyor; ama 5 - 10 yıl yaşamak istemeyebilir. Bu yüzden dengeli gitmek gerekiyor.

İzmir'de yeni kent merkezinde bir yoğunluktan bahsediliyor. İzmir olası yapılaşmalara ve popülasyon yoğunluğuna altyapı olarak hazır mı? Ya da bununla ilgili yeterli altyapı çalışması var mı?

- Şükrü Doğru:Büyük projelerin yapıldığı kent merkezinde belediye çalışmalar yapıyor ama bunun ne kadar dikkate alındığı bir soru işareti. Gökdelenler projesinde metronun hemen yanından geçtiği, trafiğin şimdi bile kilitlendiği bölgede belediyenin nasıl bir çözüm geliştireceği ayrı bir sorun. Projeler başladıkça çözüm alınması gerekli. Trafik yoğunlaşması ve altyapı şu an en büyük sorun. Toplu ulaşım araçlarıyla gerçek altyapı kurulduktan sonra bir Londra örneği veya farklı bir örnek uygulanabilir ve buraya özel aracıyla gelmek isteyenlere bir vergi sisteminin uygulanması da tartışılabilir.

Yine sizin sunduğunuz hizmetlere dönelim. Ezber bozan bir sisteminiz var. Sahada bununla ilgili nelerle karşılaşıyorsunuz?

Cem Tekoral:Benim görüştüğüm yatrımcılar hizmetimizi çok beğeniyorlar. Handikap ise bazı yatırımcıların kendi kronik bağları var. Bu bağlar bizim vermek istediğimiz hizmetlere bazen engel oluyor. Çok sağlıklı sonuçlar almamasına rağmen; hem kronik hem de duygusal bağlardan dolayı vazgeçemiyorlar. Ancak biz İzmir'de hizmetin tek elden yürütülmesi konusunda kararlıyız ve önümüzdeki bir yıl içinde bu sistemin sağlıklı bir şekilde İzmir piyasasına oturacağına inanıyoruz.

Peki firmaları nasıl belirliyorsunuz?

Şükrü Doğru:Üretim yapmak isteyen firmalar ve şahıslarla devamlı kontakt halindeyiz. İzmir'e üretim için göç eden ciddi firmalar var. Elimizde ciddi anlamda arsa olduğu için de o arsaya nasıl bir proje üretilmesi konusunda devreye giriyoruz ve süreç işlemeye başlıyor.

İzmir dünyada konut fiyatının en fazla artış gösterdiği altıncı kent. Arsa üretimiyle ilgili de ciddi sorunlar var. Bu artış böyle giderse de, hem üretici hem de tüketici açısından ciddi sorunlar doğacak gibi görünüyor.  İzmir'deki bu fiyatlandırmalar sizce gerçekçi mi?

-Cem Tekoral:Üretimde metrekare birim fiyatlarıyla ilgili sunulan fiyatların yüzde 70 - 80'i gerçekçi fiyatlar olarak karşımıza çıkıyor. Ancak geri kalan kısımda üreticinin duygusal bağ kurduğu ve çok yanlış fiyatların deklare edildiği bir gerçek. Ancak bunu tüketen bir kesim de var. Biz aynı zamanda işimiz gereği içinde bulunduğumuz her türlü organizasyonda tam orta yerdeyiz. Üretici ve son tüketicinin de memnuniyetini gözetiyoruz. Yanlış fiyat varsa yanlış fiyata, yanlış talep varsa yanlış talebe müdahale ediyoruz. Elbette projenin niteliği de fiyatları belirleyen diğer bir unsur. Yeni gelen firmalara daha ucuz ham bölgeleri de sunabilmemiz gerekiyor.

İzmir'in 1+1'in en fazla yapıldığı ve satıldığı kent olma özelliği de var. İzmir'de kategorik anlamda ev satın almada ciddi değişimler mevcut. Bunu neye bağlıyorsunuz?

- Cem Tekoral:İzmir'de yaşam şekli değişti. Çok hızlı bir iş hayatı söz konusu. Barınmak ve yatırım yapmak herkesin ihtiyacı. İzmir'de çok ciddi de bir orta kesim yaşıyor. Biz bankalarla da ciddi bir diyalog içindeyiz. Bankaların bize verdiği geri dönüşlerde 100 - 150 bin TL. arasında kullanılan kredilerin ana iskeleti oluşturduğu söyleniyor. Bu da tüketicinin daha üst rakam ve uzun vadeleri kullanmaktan çekindiğini gösteriyor. İzmirli biraz sefayı da sever. Hayatı ıskalamak istemez. Bu yüzden çok da borçlanma taraftarı değil. Bu da İzmirliler'i, alımı daha kolay 1+1'lere yönlendiriyoruz. Kısaca biz hem çalışmayı, hem de yaşamı seven bir tüketici grubuyuz. Hem tüketici hem de yatırımcı açısından bu yüzden 1+1'ler daha cazip görünüyor.

 İzmir'de ağır aksak ilerleyen kentsel dönüşüm alanında da çalışıyor musunuz? ve İzmir'in dönüşümü sizce yeterince hızlı mı?

Cem Tekoral:Görüştüğümüz her yatırımcı ve müteahhit kentsel dönüşümün ada bazında yapılması görüşünde. Ancak İzmir'de yık-yap uygulanıyor ve bu da zaten olmayan yeşil alanlarımızı ve otoparklarımızı kazanmamıza engel. Bu hata, maalesef bir 50 senemize daha mal olacak. Yık - yap sisteminin kazananı yok. Müteahhit ancak bir kat daha izni varsa belki ondan belki de dükkandan biraz kazanıyor. Kentsel dönüşümün doğru şekilde yapılması, aslında yeni bir rantın gelişmesini de sağlayacak. Çünkü buna hazır bir müteahhit grubu var. Ancak bu sefer de malikler karlarını düşünüyorlar. Bu da işi, içinden çıkılmaz bir duruma sokuyor. İzmir'in bir an evvel kentsel dönüşümü doğru şekilde yapması gerekiyor.

İnşaat sektöründe marka olmanın ve itibarlı şirket olarak kalabilmenin koşulları nelerdir?

Cem Tekoral:Markalaşmak sürdürülebilir ve devam ettirilebilir olması gereken bir süreç. Bu da hemen başarılabilecek bir olgu değil. Baktığımızda firmaların hemen hemen hepsi kurumsal bir yapıdan söz ediyorlar ancak baktığımızda anca yüzde 50 kadar kurumsallaşabilmiş durumdalar. Markalaşmayı bir bütün olarak ele almak gerekir. PR'ından haber servisine, iç yapısından dışarı ile diyaloğuna ve satış pazarlamasına kadar kurumsal olması gerekiyor. Bugün müteahhit firmalarına gittiğimizde hala çoğunun aile şirketi olduğunu görüyoruz. Babadan oğula ilerleyen bir yapıyla karşılaşıyoruz. Bu yüzden de birden çok kişinin karar aldığı, işin uzmanlarının istihdam edilmediği yapılar olarak varlıklarını sürdürüyorlar. Biz ne yapıyoruz? Global rekabet koşulları ve bilinçli müşterinin artması ve arsa payının azalmasıyla, artık maket üstünden marka değeri taşıyan projeleri satmak çok daha önemli. Biz burada bu süreci yönetiyoruz.

Genç girişimci adaylarına nasıl tavsiyelerde bulunursunuz?

Şükrü Doğru:Tüm sektörlerde en önemli şey güven. Karşınızdakine güven veriyorsanız kaybetmezsiniz. Genç arkadaşlara vereceğim en önemli tavsiye doğrucu olmaları.

Cem Tekoral:İnşaat sektörüne çok farklı sektörlerden çok farklı kişilikte insanlar girdi. Bizim sektör olarak nitelikli insanlara ihtiyacımız var. Sektör, teknik olarak konuya hakim, doğruyu söyleyen ve güven duygusunu kazanabilen insanlara açık.

Gözlem

Haber Yeni Asır Gazetesi'nde şu şekilde yer aldı ;

Türkiye İnşaat Merkezi (TİM) Platform Satış Müdürü ve KW Proje Koordinatörü Cem Tekoral, orta gelirli İzmirlilerin 2+1 evleri tercih ettiğini, ancak 1+1 evlerin en fazla yapıldığı ve satıldığı şehrin İzmir olduğunu söyledi.

Kent değişecek

İzmir'in son 5-10 yıldır İstanbullu büyük inşaat firmalarının merceği altında olduğunu dile getiren Tekoral, "Bu firmalar ulaşım yatırımlarının ne zaman biteceğini biliyorlar ve yatırım için doğru zamanı bekliyorlar. 3-5 yıl içinde İzmir'in bir küçük İstanbul'a dönüşeceğini ve çok farklı gökdelen projelerinin geleceğini düşünüyoruz" dedi. İzmirlilerin, kentte İstanbul gibi çok büyük bir popülasyon arzu etmediklerini söyleyen Tekoral, "Şu an herkes İzmir'de yaşamak istiyor; ama 5-10 yıl sonra bu kentte yaşamak istemeyebilir. Bu yüzden yapılaşmada dengeli gitmek gerekiyor" diye konuştu.

Borç sevilmiyor

İzmir'in 1+1'in en fazla yapıldığı ve satıldığı kent olma özelliği bulunduğunu belirten Tekoral, "İzmir'de yaşam şekli değişti. Bankalarla ciddi bir diyalog içindeyiz. Bankaların bize verdiği geri bildirimlerde 100-150 bin lira arasında kullanılan kredilerin ana iskeleti oluşturduğu söyleniyor. Bu da tüketicinin daha üst rakam ve uzun vadeleri kullanmaktan çekindiğini gösteriyor. İzmirli biraz sefayı da sever. Hayatı ıskalamak istemez. Bu yüzden çok da borçlanma taraftarı değil. Bu da İzmirliler'i, alımı daha kolay 1+1'lere yönlendiriyor. Kısaca biz hem çalışmayı hem de yaşamı seven bir tüketici grubuyuz. Hem tüketici hem de yatırımcı açısından bu yüzden 1+1'ler daha cazip görünüyor" dedi.

Yeni Asır