İzmir'in çeperlerini İZBAN parlatıyor!
İzmir, son yıllarda aldığı yoğun göçle gayrimenkulde ciddi bir hareketlenmeye sahne oluyor. Metro ve tramvay gibi raylı sistemlerin geçtiği bölgelerde gayrimenkuller değer kazanıyor. En yüksek değerlenme ise İZBAN hattındaki duraklarda görülüyor.
Türkiye'nin üç büyük kentinden biri olan İzmir, son yıllarda özellikle 'beyaz yakalı' kesimden yoğun göç alıyor. Artan nüfusla birlikte trafik problemi de giderek büyüyen kentte ulaşım projelerine hız verilmiş durumda. Ekonomist'ten Levent Gökmen Demirciler'in haberine göre; Kentin büyüme aksı ile uyumlu şekilde ilerleyen metro ve tramvay hatları, etkilediği bölgelerdeki tercih edilme potansiyelini ve alternatif yatırım kanallarını arttırıyor.
Gelişen kentte Dap Yapı'dan Teknik Yapı'ya kadar markalı konut üreticileri yeni projeler üretiyor. Kuzey ve güney aksında gelişen İzmir'de yatırım amaçlı alımlarda yeni gelişim bölgeleri öne çıkarken, oturum amaçlı alımlar için ise daha çok ulaşımı kolay olan merkezi bölgeler tercih ediliyor. Gelişen ulaşım ağları ve artan göç nedeniyle kentte gayrimenkul değerlerinde de artış gözleniyor.
DÖRT GATTA 62 DURAK
TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı çalışma ile İzmir'deki, ulaşım projelerinin gayrimenkul değerlerine nasıl yansıdığını mercek altına aldık. Çalışma kapsamında, faaliyetteki bir metro hattı, iki tramvay hattı ve banliyö hattı (İZBAN) olmak üzere toplam dört hat üzerindeki 62 adet durağın çevresindeki konutların satış birim değerleri ile kira birim değerleri incelendi.
Buna göre en yüksek m2 satış fiyatına sahip duraklar, 9 bin 500 TL ile Konak tramvay hattındaki Sadıkbey ve Göztepe durakları, 9 bin TL ile de İZBAN hattındaki Salhane durağı oldu. En düşük m2 satış fiyatına sahip duraklar ise 900 TL ile İZBAN hattındaki Develi ve bin 600 TL ile de yine İZBAN hattındaki Menemen ve Ulukent durakları olarak ortaya çıktı.
Çalışmanın sonuçlarına göre, en yüksek aylık m2 kira değerine sahip duraklar ise 30 TL ile İZBAN hattındaki Salhane durağı, 25 TL ile de Konak tramvay hattındaki Sadıkbey ve Göztepe durakları olarak görülüyor. En düşük aylık m2 kira değerine sahip durakların da 2,5 TL ile İZBAN hattındaki Develi ve 14 TL ile Konak tramvay hattındaki Üçkuyular olduğu dikkati çekiyor.
KİRALAR MERKEZDE YÜKSEK
İzmir'de kent merkezi olarak nitelendirilen, erişilebilirliği rahat ve sahil bölgelerine yakın olan, lüks ve nitelikli konut bölgesi olarak şekillenen bölgelerde gayrimenkul değerleri diğer bölgelere göre daha yüksek. Kentin çeperlerine ilerledikçe ise değerler daha ulaşılabilir seviyelere geliyor.
Kiraların da merkezi ve tercih edilme pot siyeli yüksek olan bölgelerde daha yüksek, merkezden uzaklaştıkça ise düşük seyrettiği görülüyor. En yüksek kira değerlerine sahip duraklar olan Sadıkbey ve Göztepe, merkezi konumuyla üst gelir grubunun tercih ettiği bir bölgede konumlanıyor.
Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Umut Durbakayım, konutta projenin değerini artıran en önemli unsurun ulaşım kolaylığı olduğunu söylüyor, insanların projenin fiyatının yanı sıra tasarruf ettikleri zamanı da önemsediklerine dikkat çeken Durbakayım, "Kimi zaman ulaşımın kolaylığı fiyattan daha önemli bir unsur olabiliyor. Bu gerçekten yola çıkarak bugüne kadar yaptığımız projelerin ulaşım hatları üzerinde olmasına önem verdik" diyor.
AMORTİSMAN SÜRELERİ
Çalışma kapsamında en düşük amortisman süresine sahip duraklar 18 yıl ile İZBAN hattındaki Gaziemir, Sarnıç ve Selçuk durakları olarak ortaya çıkıyor. En yüksek amortisman süresine sahip durakların ise 32 yıl ile Konak tramvay hattındaki Karataş, Karantina, Köprü, Sadık-bey, Göztepe ve Güzelyalı durakları olduğu görülüyor.
Amortisman süresini etkileyen unsurların başında konut fiyatları ve kira değerlerindeki değişimler gelirken bu unsurlar arz-talep, stok gibi dinamiklerden etkileniyor. Konut fiyatlarındaki yükselişin kira değerlerine aynı oranda yansımadığı bölgelerde diğer bölgelere oranla daha yüksek amortisman süreleri oluşuyor.
Çalışma kapsamında inceleme yapılan bölgelerde, oturum için Konak tramvay hattı ve Karşıyaka tramvay hattı üzerindeki yalı dairelerinin bulunduğu bölgelerin tercih edildiği dikkati çekiyor. Yatırım için ise kent merkezine oranla daha ulaşılabilir konut fiyatlarının olduğu İZBAN hattının kuzey ve güney aksı üzerindeki bölgeler ile kent çeperlerindeki gelişme trendinde olan yerleşim bölgelerinin tercih edildiği görülüyor.
TRAFİK PROBLEMİNE BAKILIYOR
Mevcut ulaşım ağında trafik problemi nedeniyle İzmir metro hattı ile İZBAN hattı ağırlıklı olarak tercih ediliyor. Çiğli tramvay hattı, Narlıdere, Evka3 - Bornova Merkez ve Buca metro hatları ile Bergama İZBAN hatlarının da planlamaları yapılıyor.
Endeksa Pazarlama ve Satış Grubu Başkanı Aylin Daylan, gelişmiş kent içi ulaşım ağına sahip İzmir'de metro hattındaki konutların fiyat artışının tüm İzmir ortalamasından daha yüksek olduğunu belirtiyor. Daylan, "Metro güzerga1-hındaki konutların fiyatları son bir yılda yüzde 21, son dört yılda yüzde 98 artış gösterdi. İzmir genelinde ise konut fiyatları son bir yılda yüzde 24, son dört yılda yüzde 78 arttı" diyor. Aylin Daylan, yeni metro hatlarının özellikle konut fiyatları henüz çok yüksek seviyelerde olmayan Balçova ve Buca'daki fiyatları etkileyeceğini öngördüklerini söylüyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM.
"İZBAN hattında değerlenme daha fazla"
"Raylı ulaşım sisteminin İzmir'deki gelişimine baktığımızda, metro hattı ile geçtiğimiz yıl ve bu yıl faaliyete geçen j Karşıyaka ve Konak tramvay hatlarının kentsel yerleşik dokunun yoğun olduğu I bölgelerden geçtiğini görüyoruz.Bu bölgeler ulaşılabilirlikleri, ticari kabiliyetleriyle zaten avantajlı ve değerli bölgelerdi. Bu nedenle gayrimenkul değerlerindeki artışı sadece metronun ya da tramvayın bölgeye gelmesine bağlamak çok doğru olmaz. İZBAN hattı ise kent merkezi ile kentin çeperleri arasındaki erişilebilirliği artırdı. Bu hatta özellikle kentin çeperlerinde yer alan konut fiyatlarındaki artış trendinin ulaşım hattının gelmesi öncesine göre daha fazla olduğu görülüyor."