Kaçak binalar ve ruhsat sorunları neler
Kaçak Yapı-İnşaat Nedir ? Ruhsat Alınmadan İnşaat Yapılması Mümkün Mü? İnşaat Ruhsatını Verme Yetkisi Hangi Kurumlarda? "İnşaat Ruhsatı" İle "İskan Ruhsatı" Arasında Ne Tür Farklılıklar Var? "İskan Ruhsatı" Olmayan Yapılarda İkamet Edenleri Ne Tür Hukuki
Bir arsa veya arazi üzerinde inşaat yapılması belirli hukuki prosedürlerin izlenmesini zorunlu kılmaktadır. Bir binanın "kaçak yapı" kapsamında bir kısım yaptırımlara konu olmaması için; inşaatı yapan kişilerin; İmar Kanunu; yönetmelikleri ve bir kısım özel kanunlar çerçevesinde konulmuş ilkelere uyması gerekmektedir. Bu; bir arsa-arazi için "inşaat ruhsatı" (yapı ruhsatiyesi) alınması ile başlayıp en son "iskan ruhsatı" (yapı kullanım izin belgesi) alınması ile sonuçlanan bir hukuki süreçtir.
KAÇAK YAPI NEDİR?
Kaçak yapı-inşaat; kendisine veya başkasına ait arsa üzerinde yetkili kurumlardan hukuksal olarak inşat ruhsatı alınmaması veya alınmış ruhsata aykırılık halinde söz konusu olmaktadır. Konu; İmar Kanunu 26,27 ve 32 nci maddelerinde düzenlenmiştir. Kaçak yapılara ilgili kamu kurumları tarafından İmar Kanunu uyarınca bir çok idari yaptırımlar (para cezası, yıkım vb..) uygulanmaktadır.
İNŞAAT ( YAPI) RUHSATI NEDİR? YAPI RUHSATI ALINMASI GEREKMEYEN TADİLATLAR HANGİLERİDİR?
İnşaat ruhsatı verilmesi; idari nitelikte bir izin işlemidir. İnşaat ruhsatı ile; arsa üzerinde projesinde belirtilen şekilde bir yapının kurulmasına devlet tarafından izin verilmektedir. İnşaat ruhsatı belgesi ile, arsa maliki veya vekili taşınmaz üzerinde yapı yapabilme yetkisini kazanmaktadır.
İnşaat ruhsatı bir arsa üzerinde ilk defa inşaata başlanmak için alınabileceği gibi, alınmış bir ruhsatın ardından yapılacak değişiklikler içinde söz konusu olmaktadır. İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.
İnşaat ruhsatı alınmış bir yapıdaki bir kısım tadilatlar için ise, ruhsat alınması yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu istisnaların neler olduğu İmar Kanunun 21 nci maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bu çerçevede; iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması vb..tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
İNŞAAT RUHSATI NEREDEN ALINIR? KÖYLERDEKİ ARSA-ARAZİLERDE İNŞAAT RUHSAT ARANIR MI?
İnşaat ruhsatı almak için gerekli şartlar İmar Kanunu 22 nci maddesinde düzenlenmiştir. Bu ruhsat için, arsa; belediye veya mücavir alan sınırında ise ilgili Belediye'ye; mücavir alan sınırı dışında ise Valiliklere başvurulması gerekmektedir.
Belediye ve mücavir alanlar dışında, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların, köy yerleşik alanları ve civarında mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskân ruhsatı aranmaz. Ancak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gerekir.
"İSKAN RUHSATI" İLE "İNŞAAT RUHSATI" AYNI MIDIR? İSKAN RUHSATI BULUNMAYAN BİNALARDA İKAMET EDENLERİ NE TÜR RİSKLER BEKLİYOR?
"Yapı ruhsatiyesi" denilen "inşaat ruhsatı" ile; "iskan" veya "iskan ruhsatı" da denilen"yapı kullanma izin belgesi" farklı kurumlardır. İnşaat ruhsatı; kural olarak,bir inşaata başlamak için verilen "izin" niteliğinde bir hukuki belgedir. İskan ruhsatı ise, inşaatın bitmesi-tamamlamasından sonra yapının inşaat-yapı ruhsatına uygun ve yapının kullanılmasında fen-sağlık bakımından sakınca bulunmadığını içeren bir "izin" belgesidir. Ülkemizde; mevcut binaların çoğu defa "inşaat ruhsatı" bulunmakla birlikte, "iskan ruhsatı" bulunmadığı saptanmıştır.
İmar Kanununun 30 ncu maddesi uyarınca;bina-yapılar için iskan ruhsatı alınması zorunludur. İskan ruhsatı alınmadan inşaat bitmiş kabul edilemez. İskan ruhsatı bulunmayan binalara; elektrik,su, doğalgaz vs abonelikleri verilemeyeceği gibi, iskan ruhsatı bulunmayan bir binada kat mülkiyeti kurulması da mümkün değildir.
Avukat Mehmet Parlak
mehmetparlak@emlakkulisi.com