Kaçak kata tapu nasıl alınır?
Yetkili idarelerin bilgisi dışında (ruhsatsız) yapılan ya da imar mevzuatında yer alan uyulması zorunlu kurallara uyulmadan yapılan kaçak kata tapu alınabilir mi? Kaçak kata tapu nasıl alınır?
Kaçak kata tapu nasıl alınır?
Kaçak yapı ya da imar mevzuatına aykırı yapı, yetkili idarelerin bilgisi dışında (ruhsatsız) yapılan ya da imar mevzuatında yer alan uyulması zorunlu kurallara uyulmayarak ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıya deniyor.
Yasadaki tanıma göre; "İmar mevzuatına aykırı yapı", "ruhsatsız yapılar," "ruhsat ve eklerine" fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar olarak tanımlanıyor. Peki kaçak kata tapu alınabilir mi? Kaçak kata tapu nasıl alınır?
Kaçak yapıların ruhsatlandırılması mümkün oluyor. Kaçak kata tapu alınması hususu ile ilgili olarak İnşaat Mühendisi Ahmet Çelikkollu'nun yazısı bulunuyo:
Kaçak yapıların ruhsatlandırılması tabi ki mümkündür. Ancak bu her kaçak yapının ruhsatlandırılabileceği anlamına gelmez. Kaçak yapılarda ruhsatlandırma oranı oldukça düşüktür. Kaçak yapıların ruhsatlandırılması ülkemiz 3194 sayılı imar kanunu ve ilgili yönemelikleri maddelerince yapılır. Konunun daha iyi anlaşılması amacı ile Kaçak Yapıların ruhsatlandırılması maddeler halinde aşağıdadır :
1- Kaçak yapının kimler tarafından ruhsatlandırılacağı önemlidr.Eğer kaçak yapının olduğu arsa/tarla Belediye sınırları içerisinde ise Ruhsatlandırma işlemi İlgili Belediye tarafından yapılır.Kaçak yapının olduğu arsa /tarla belediye sınırları dışarısında ise Ruhsatlandırma işlemi VALİLİK bünyesinde İl Özel İdaresince yapılır.
2- Ruhsatlandırma işlemi için kaçak yapının bulunduğu arsa/tarla nın tapu sunun olması gerekir.Mülkiyet önceliklidir.Ancak kaçak yapıyı yaptığımız yer bize ait ise ruhsatlandırma şansımız vardır. Başka bir özel yada tüzel kişiliğe,hazineye aitse ruhsatlandırma işlemi yapamayız. Ancak alım satım vb yollarla arsa/tarla uhdemize geçirerek ruhsatlandırma işlemi yapabiliriz. Hisseli olan buyuk yerlerde de ruhsatlandırma işlemi yapamayız. Büyük hisseli parsellerde sadece hisse oranı bellidir.Yer belli değildir.
Örneğin 10.000 metrekarelik bir yer düşünün.100 metrekarelik bir hissem olsun.Söz konusu yerin 100 metrekaresi benimdir.Bu belli ancak neresinden 100 metrekaresinin benim olduğu belli değildir. Herkes kafasına göre tel çevirmekle ait olduğu yeride belirleyemez. Bu gibi durumlarda tüm hissedarlar biraraya gelir. Harita mühendisleri ile irtibata gecer ve büyük arazi küçük parçalara bölünerek (İFRAZ İŞLEMİ) HER BİR HİSSEDARA ŞAHSİ TAPU verilir. Bu aşamdan sonra ruhsatlandırma işlemine başlanabilir.
3- Söz konusu yerin tapu bilgilerine göre ilgili belediyeden yada il özel idaresinden (yer nereye bağlı ise) imar durum belgesi alınır.İmar durum belgesinde kaçak yapı yapılan yerin yapılaşma durumu (metrekaresi,kat sayısı, bahçe mesafeleri vb) yer alır. Bu belgeyi almak için ilgili belediyeye yada il özel idaresine tapu senedi ile birlikte kadastro müdürlüğünden alınacak belge ile dilekçe yazarak başvurmak gerekir.
4- Kaçak olarak yapılmış olan yapının mimari projesi (yerinde ne mevcutsa) bir mimara çizdirilir. Mimar parsele oturma şeklini(vaziyet) planınıda çizer. Eğer imar durum belgesine(yaklaşma mesafelerine, katsayısına) yapılan yapı uygunsa işlem devam edebilir.
Ancak komşu parsellere yada yaklaşma mesafelerine tecavüz varsa ,yada katsayısı uygun değilse yapının ruhsatlandırılması mümkün değildir.İş bu aşamada sonlandırılır. (Bu durumda bir mimar ile birlikte harita mühendisi ninde bina ölçülerinin alınmasında ve yerleştirilmesinde yardımcı olması şarttır.)
5- Yerleşim anlamında ve mimari anlamda ruhsatlandırma yapılabilecek durumdaysa yani 4.maddede belirtilen sorunlar yoksa diğer işlemler yapılır. Bir zemin etüd firması ile anlaşılır.Kaçak yapının bulunduğu yerin zemin etüdü sondajlı olarak yapılır.Bu aşamada bir İnşaat Müendisi ile anlaşılır(özel bürolar).Yapının taşıyıcı sistem rölevesi çıkarttırılır. İnşaat Mühendisinin kontrolünde mevcut betondan karotlar(numuneler) aldırılır.
Yapıda kullanılan çelikden kuponlar aldırılır(ne kadar alınacagı yönetmeliklerde belli olup mühendisler ve yapı laboratuvarları bilmektedir.)
Ayrıca betonarmede kullanılan çelik sayısı ve mesafeleride ölçme yöntemleri ile belirlenip raporlanır. Yapıdan numune alma işini çelikden kupon alma işini İlgili inşaat mühendisi organize edebilir.Bu aşamada yapı temel seviyesi vb de mühendis tarafından belirlenir.
6- Zemin etüdü sonuçlarının gelmesi yapılacak laboratuvar deneylerinede bağlı olmakla beraber 7-10 gün arasında değişir. Yapıda yapılan ölçümlerin (beton basınç sonuçları,çelik çekme sonuçları, raporlanması vb) 7-10 günü bulur.
7- Bu raporları alan İnşaat Mühendisi(ilgili vatandaşın anlaştığı İnşaat Mühendisi) yapıyı temel dahil performans analizine sokar.Yapının deprem direncini ölçer.Bu analiz sonucunda yapının yürürlükteki yönetmeliklere göre uygun olup olmadığı tespiti yapılır.Analiz sonucunda eger güçlendirme çıkarsa bunun boyutu temel iyileştirmeleri dahil ortaya çıkar. Kaçak yapıyı yapan kişi bu aşamada maliyete göre kaçak yapısını yıkabilir yada güçlendirme işini yapabilecegini söyleyebilir.
Eger vatandaş yapıyı güçlendirecegini söylerse İnşaat Mühendisi Tarafından Güçlendirme projeleri hazırlanır. Bu aşamada yapının makine,elektirik projeleride ilgili mühendis arkadaşlara(makine mühendisi elektirik mühendisi) çizdirilmeye başlanır.Yapının büyüklüğü ile ilgili olmakla beraber yaklaşık 10-15 günlük bir süre bu iş için yeterlidir.
8- Tüm projeler hazırlandıktan sonra ilgi yerdeki Yapı Denetim Şirketlerinden biri ile irtibata geçilir. Gerekli sözleşmeler hazırlanır.Projeler yapı denetimce onaylanır.BU projeler le birlikte belediyeye başvurulur yada il özel idaresine başvurulur ruhsatlandırma işlemine geçilir.
İlgili idareye başvurulduktan sonra eger yapıda daha önceden kaçak yapı işlemi yapılmışsa tutanak tutulmuşsa para cezası çıkmışsa(encümence)ödemelr yapılır sonra ruhsatlandırmaya geçilir.Ancak yapı için daha önce hçbir işlem yapılmamışsa ruhsatlandırmadan önce yapı hakkında kaçak inşaat işleminin yapılması şarttır.Ancak bu şekilde bir yapı güçlendirme ruhsatı alabilir.
Dikkat edilecek hususlardan birisi eger bir yapıya kaçak yapı tutanagı tutulmuşsa 1 ay içerisinde ruhsata bağlanma zorunluluğunun olmasıdır.Yani kaçak olduğu tespit edilen bir yapının yukarıda saydığımız işlemleri 1 ay içerisinde yapması gerekir.
Ya da yapının yıkılması gerekir. Bu yapılmadığı takdirde para cezasının yanında yapıyı yapanlara ve yapılmasına göz yumanlara hapis cezası yasada mevcuttur.