Kadıköy'de dönüşümle imar uygulamaları yoğun olarak görülüyor!

Kadıköy ilçesi, Boğaziçi Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile bağlantılı D-100 Karayolu, Anadolu Demiryolu’nun ve kent ölçeğinde banliyö hattının başlangıcı olan Haydarpaşa İstasyonu ile önemli ulaşım bağlantıları barındırmaktadır

Marmara Denizi’ne kıyısı olan ilçenin, Kadıköy-Bostancı Deniz Otobüsleri ve Şehir Hatları iskeleleri  ile Avrupa Yakası ile deniz ulaşımı da kolaylıkla sağlanabilmektedir.  İlçe; İstanbul Metropolü ve Marmara Bölgesi içinde önemli ulaşım bağlantılarının odak noktasında yer almaktadır.

Bu konumu ile Anadolu Yakasının merkez ilçe işlevini yürütmektedir. İstanbul’un Kocaeli sınırından gelen ulaşım aksları ve çevresinde yer alan ilçelerin Avrupa Yakasına bağlantısı büyük oranda Kadıköy’den geçerek sağlanmaktadır. Kadıköy sadece geçiş alanı değil, aynı zamanda konut, iş, ticaret ve kültürel merkez alanı olarak önem arz etmektedir. Birbirleriyle bağlantılı ulaşım aksları (karayolu, denizyolu) Kadıköy merkezden sağlanmaktadır. Özel motor iskeleleri hariç, Kadıköy merkez‘de 4 adet ve Bostancı’ da 2 adet olmak üzere toplam 6 adet yolcu iskelesi bulunmaktadır.

Kadıköy; Alışveriş Merkezlerine yakınlığı, İstanbul Üniversitesi, Doğuş Üniversitesi, İstanbul Aydın Üniversitesi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi, Işık Üniversitesi, E-5 karayolu, Boğaziçi Köprüsü ve Kadıköy’e yakın konumlanmasının da etkisiyle yeni lüks konut ve rezidans projeleriyle yüksek talep gören bir bölge haline gelmiştir.

Ayrıca E-5 karayolu çevresinde gerçekleşen yeni konut, alışveriş merkezi, hastane ve otel yatırımları da gayrimenkul piyasasına hareketlilik katarak, bölgenin öne çıkmasına neden olmuştur.

Bölgede Akiş, İntaş, Dumankaya ve Taşyapı gibi markalı projelerin yeni ve lüks konut projeleri yer almaktadır. Bu projeler içerisinde öne çıkanlardan biri Taşyapı’nın Four Wings projesidir. Bağdat Caddesi’ne olan yakınlığı ile dikkat çeken ve  44 katlı 4 bloktan oluşan proje 22.000 m2 arsa üzerinde geliştirilmektedir. Projenin 2013 yılı sonunda teslim edilmesi planlanmaktadır. Taşyapı’nın bölgedeki bir diğer projesi de 2010 yılında satışlarına başlanan ve Bağdat Caddesi üzerinde yer alan Taşyapı Rezidans projesidir.

Göztepe semtinde Paksa İnşaat tarafından geliştirilen Paksa Metroport, Dumankaya İkon projeleri; Acıbadem semtinde ise Arte Verde, Almondhill, Akasya Acıbadem gibi lüks ve yeni konut projeleri yer almaktadır. Akasya Acıbadem içerisinde yer alacak olan 86.000 m2 kiralanabilir alana sahip AVM’nin 2013 yılı ilk yarısında faaliyete geçmesi planlanmakta olup, Anadolu yakasındaki AVM pazarına iddialı bir giriş yapacağı düşünülmektedir.

Genellikle şehrin eski ve bilinen merkezlerinde bulunan cadde perakendeciliği, mevcut mağaza stokunun sabit olması ve bu merkezlere olan talep artışı sebebi ile kira değerleri açısından alışveriş merkezi kiralarını yakalamış durumdadır.

İstanbul’da alışveriş merkezlerinin sayısı hızla artarken, cadde perakendeciliği de önemini korumaktadır. İstanbul’da bilinen en önemli cadde mağazacılığı, Nişantaşı ve  Kadıköy ilçe sınırlarında yer alan Suadiye semtlerinde gerçekleşmektedir. Suadiye semtinde Bağdat Caddesi’nde cadde mağazacılığı süre gelmekte olup, kira değerlerinin yüksek seviyelerde olduğu cadde üzerinde yer alan mağazaların konumlarına göre fiyatlar oldukça farklılık gösterebilmektedir.

Yeni ve lüks projelerin yanı sıra Kadıköy ilçesinin mevcut eski bir yerleşik dokusu bulunmakta olup, ilçe Afet Yasası kapsamında değerlendirilen ve riskli yapıların yoğunluğu ile ön plana çıkan bölgelerin başında gelmektedir.

Kadıköy ilçesinde mevcut durum itibari ile kentsel dönüşüm neden ile imar uygulamaları yoğun olarak görülmektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamında pilot bölge seçilen Fikirtepe Mahallesi Kadıköy’ün merkezi’nde konumlu olması, Kadıköy’ün önemli ana arterlerinin kesiştiği bir konumda yer alması sebebi ile lokasyon olarak stratejik önem taşıyan bir bölgedir. Bağdat Caddesi’ne, Fahrettin Kerim Gökay Caddesi’ne, D-100 Karayolu ve TEM bağlantı yollarına oldukça yakın konumlanmış olan bölge aynı zamanda toplu taşıma ile erişilebilirliğin yüksek olduğu bir lokasyona sahiptir.

İstanbul şehir merkezinde inşaat yapılacak arazilerin büyüklüğünün hayli az olması nedeniyle Fikirtepe bölgesi yıllardır birçok yatırımcının ilgi odağı olmuştur. Merkezi konumuna rağmen düzensiz gecekondu yapılaşmalarını barındıran bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan yeni 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açılmış, kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmemesine rağmen yeni imar planı ile bölgede kentsel dönüşüm teşvik edilmiştir.  Yeni imar planının yapı adası bazında yapılaşmalar %100 ilave KAKS kullanma hakkı vermesi ile bir çok inşaat firması bölge halkıyla kat karşılığı anlaşma yoluna giderek yapı adası oluşturacak şekilde parsel toplamıştır. Anlaşma sağlanan yapı adalarında inşaat firmaları karma kullanım projeler geliştirmek üzere ilk adımlarını atmış durumdadır.

Bölgedeki arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşan inşaat firmaları, arsa sahiplerine arsa m2’lerine göre inşa edilecek yeni projede daire verecek, ayrıca proje bitene kadar kira  ödemelerini ve taşınma masraflarını karşılayacaklardır.  Arsa sahipleri ile müteahhit firmalar arasında  gerçekleşen kat karşılığı oran %50-55 mertebelerinde olup bazı bölgelerde bu oranın daha üst seviyelere çıktığı görülmektedir. Bölgede faaliyette bulunan inşaat firmalarından başlıcaları; Teknik Yapı, Usta İnşaat, Emay İnşaat (Kent Plus), Selimoğlu İnşaat, Baysaş İnşaat, Birleşim & Yazıcı Group, Vartaş Yapı, Sefa & Koyuncu İnşaat, Anka Yapı ve Taşyapı’dır.

Yeni imar planının izin verdiği haklar ile bölgede yer alan gecekondu yapılaşmalarının yerini önümüzdeki senelerde üst gelir grubuna hitap eden, yüksek irtifalara sahip lüks karma kullanım projelerinin alması beklenmektedir.

Fikirtepe’nin kentsel dönüşüm sürecine girmesinin önünü açan yeni imar planları ile verilen haklar, bir çok inşaat firması tarafından ilgi görmüş olsa da, bölgede plansız bir gelişim sürecinin başlamış olduğu göze çarpmaktadır. Bölgenin bir bütün olarak değerlendirilip, projelendirilmesi gerekliliğinin, önümüzdeki yıllarda bölgedeki inşaatların tamamlanması ile oluşacak yoğunluk ve belki arz fazlası ile ortaya çıkacağı düşünülmektedir.

Depreme karşı önlem almak için çıkarılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un  getirmiş olduğu kentsel dönüşüm imkanı, eskiyen ve ekonomik ömrünü tamamlamış apartmanlar ve sitelere de uygulanabilmektedir. Ekonomik ömrünü tamamlamış apartman veya siteler, depremde yıkılma riski taşıyan binalar ve ağır hasar görme riski taşıyan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilmektedir. Bu bağlamda Kadıköy Bağdat Caddesi’nde de yapılan risk tespitleri sonucunda apartman tipi yapılarda dönüşüm süreci başlamıştır.

Mevcut konut stoklarında yenileme sürecine girilen Kadıköy ilçesinde boş ve proje geliştirmeye elverişli arsa arzı kısıtlıdır. Ancak Merpenköy mevkiinde D-100 Karayolu güney kısmında konumlu yaklaşık 90 dönümlük arazi proje geliştirmek için uygun konum ve büyüklüğe sahip potansiyel bir arsa olarak dikkat çekmektedir. Arsa üzerinde önümüzdeki yıllarda lüks karma bir proje inşa edilmesi muhtemeldir.

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

ÖZEL PROJELER DEPARTMANI

KIDEMLİ DEĞERLEME UZMANI

ASENA GÜNGÖR

*Bu çalışma, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.