Kadıköy'de kiralar 49 bin TL'ye ulaştı! Ev kiralarında fahiş artışlar sürecek mi?
Kira artışlarına getirilen yüzde 25 zam sınırı 1 Temmz'da kaldırılırken; yeni dönemde, kira bedellerinin ne olacağı merak konusu oldu. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, konuyla ilgili önemli açıklamalarda bulundu. İşte ayrıntılar...
Kira bedellerinde son yıllarda yaşanan fahiş artışlar sebebiyle Türk Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022’de eklenen geçici madde ile konut kiralarına yüzde 25 kira artış zam sınırı koyuldu ve bu sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Uygulamanın kaldırılmasından sonra kira artışları yeniden 12 aylık ortalama enflasyon üzerinden belirlenmeye başlandı.
Gazete Kadıköy'den Erhan Demirtaş'ın haberine göre; Kira zammının yine enflasyona göre belirlenecek olması kiracıları ve ev sahipleri yeniden meraka düşürdü. Milyonlarca kişi 'Yeni bir barınma krizi ortaya çıkar mı?' tedirginliği yaşıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme -Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, konu ile ilgili önemli açıklamalarda bulundu ve Türkiye genelinde kiralık stokunun son altı ay içerisinde ortalama yüzde 11 oranında azaldığını gözlemlediklerine dikkat çekti.
KİRALARDA FAHİŞ ARTIŞ OLUR MU?
EVA Gayrimenkul Değerleme -Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, kiraların enflasyona göre belirlenecek olmasının stokta büyük bir artışa neden olmayacağını düşündüklerini belirtti ve "Yüzde 25 artış sınırı her iki taraf için de zorlu bir durumdu. Bazı insanlar sadece kira gelirleriyle geçiniyor, diğer taraftan kirayı ödemekte zorlanan ve barınma sorunu yaşayan bir kesim bulunuyor. Devlet bu duruma bir çözüm şeklinde sınırlandırma getirdi, ancak bu da büyük problemlere neden oldu. Serbest piyasaya bu kadar müdahale edilince başka sorunlar ortaya çıktı" dedi.
"Yüzde 25 sınırının kalkmasının fahiş kira artışlarına neden olacağını öngörmüyoruz" diye konuşan Bal, pek çok mülk sahibinin yüzde 25’i kabul etmediğinin ve huzurlarını kaçırmak istemeyen ve imkanı olan kiracıların da istenen artışları kabul ettiğini söyledi.
Bal, "Piyasa buna göre şekillendi. İmkanı bulunmayanlar ise mal sahiplerine direndi, kira bedelleri sebebiyle mahkemelerde davalar ciddi oranda arttı" açıklamasında bulundu.
YENİ VERGİLER KİRALARI ARTIRABİLİR
Mayıs ayında gündeme gelen vergi reformu paketinde kira geliri elde eden konut sahiplerinin ödediği vergilere uygulanan 33 bin TL'lik istisnanın kaldırılmasına ilişkin madde de yer alıyordu. Fakat tepkiler üzerine bu madde şimdilik taslak metinden çıkarıldı. Peki konut sahiplerinin ödediği verginin yükselmesi kiracıları ve konut piyasasını nasıl etkiler?
Kiralara vergi getirilmesi ve bu vergi oranının yüksek olması durumunda piyasada çeşitli etkilerin olabileceğine, verginin doğrudan kiracılara yansıtılması olasılığılığının yüksek olduğuna dikkat çeken Serkan Bal, "Ev sahipleri, kira gelirlerinden elde ettikleri net kazancı korumak için kira bedellerini yükseltebilirler. Bu durum, özellikle dar gelirli kiracılar için daha büyük bir mali yük gelmesi anlamını taşır. Fakat, bu tür bir vergi uygulamasının uygulanabilirliği ve etkinliği, verginin oranı, muafiyetler ve diğer vergi politikaları gibi ayrıntılara bağlı. Örneğin, düşük gelirli kiracılar için vergi muafiyeti ya da indirimler sunulması, bu politikanın sosyal etkilerini hafifletebilir. Bu tür bir politikanın başarılı olabilmesi için ayrıntılı analizler yapılmalı ve uygulanacak vergi oranları dikkatli bir şekilde tespit edilmelidir. Ayrıca, kiracıları koruyacak ve konut arzını yükseltecek ek politikalarla desteklenmesi gerekiyor" ifadelerini kullandı.
KADIKÖY'DE EN YÜKSEK KİRA 49 BİN TL
EVA Gayrimenkul Değerleme -Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, megakent İstanbul'da son senelerde kira bedellerinin en fazla arttığı ilçelerin başında gelen Kadıköy’ü de değerlendirdi ve son 1 yıldaki kira değişimi oranının ortalama yüzde 34 ile yüzde 45 arasında olduğunu dile getirdi.
Kadıköy’deki konut kiralarının, her zaman yüksek talep gören bir bölge olduğu için genelde artış eğiliminde olduğunu aktaran Serkan Bal, "Fakat yüzde 25 zam kısıtlamasının kalkmasıyla birlikte Kadıköy'de çok büyük kira yükselişleri öngörmüyoruz. Bölgedeki kira piyasası, belirli bir doygunluk seviyesine erişmiş durumda ve fiyatların zaten yüksek olması, ani ve fahiş yükselişleri engelleyecektir. Son dönemde yapılan gözlemler, Kadıköy'de kiraların kontrollü bir şekilde yükseldiğini belirtiyor" ifadelerini kullandı.
Bal, konuya ilişkin "Yüksek kira artışlarına neden olabilecek dinamikler şu anda pek mevcut değil. Mülk sahipleri, kira artışlarını serbest piyasa şartlarında zaten belirli bir seviyeye çekmiş durumda. Ayrıca, kiracılar da bütçelerini aşan artışlarla karşı karşıya kalmak istemediklerinden, kira yükselişlerine direnç gösterebilirler. Bu sebeple, kira artışlarının makul seviyelerde kalacağını öngörüyoruz" açıklamasında bulundu.
Kadıköy genelinde yapılan kira değerlemelerinin bölgedeki konut kiralarının son bir senede hızla yükseldiğini gösterdiğine vurgu yapan Bal, "2023 Temmuz'da aylık ortalama kira değeri 27 bin TL iken, 2024 yılı itibarıyla bu rakam aylık 38 bin TL seviyelerine çıktı. Kadıköy'de en yüksek kira aylık 49 bin TL, minimum kira aylık 27 bin 500 TL. Bu rakamlar, Kadıköy'ün tüm bölgelerini kapsayan ortalamaları gösteriyor" diye konuştu.
Bal’ın verdiği bilgilere göre Suadiye, Fenerbahçe, Erenköy gibi bölgelerde aylık kira bedelleri 100 bin TL üzerine yükselirken, Merpenköy, Sahrayıcedit, Dumlupınar, Eğitim mahallesi gibi bölgelerde, eski binalarda yer alan konutlar 18 bin TL ile 22 bin TL aralığında kiralanabiliyor.
ÇÖZÜM SOSYAL KONUT
Özellikle büyük şehirlerde konut fiyatlarını kontrol altına almadan kira fiyatlarını kontrol altına almanın mümkün olmadığına dikkat çeken Bal, barınma konusunda farklı yöntemlere gidilmesi gerektiğinin altını çizdi ve şunları söyledi:
"Barınma konusunda farklı yöntemlere gidilmeli. Ayrıca Anadolu’da köylerde evler boş dururken, büyük şehirlerde fahiş kira fiyatlarıyla boğuşuyoruz. Büyük şehirlerdeki yığılmaların azaltılması gerektiğini düşünüyoruz. Bunun için kırsal alanlarda yaşamı teşvik eden politikalar geliştirilmeli. Ek olarak, inşaat maliyetlerinin artması da kiralardaki artışları tetikleyen önemli bir faktör. Yeni konut üretiminin teşvik edilmesi, özellikle uygun maliyetli konut projelerinin desteklenmesi, kira piyasasında denge sağlanmasına yardımcı olabilir. Kentsel dönüşüm projelerinde hızlanma ve daha fazla sosyal konut inşası da bu sorunun çözümüne katkıda bulunabilir. Böylece, hem arz tarafında artış sağlanır hem de talep dengelenir."
Konut sektörünün sonbaharda canlanması bekleniyor!
Uzmanından arazi almak isteyenlere ters köşe tavsiye: Resmi yolu olmayan arazileri alın!
