Avukat Kadir Kurtuluş: Gayrimenkulde dava patlaması olacak!

Bir yılı daha geride bırakmaya hazırlandığımız bu günlerde, hem devletin üst makamlarından sektörle ilgili yapılan açıklamalar hem de birbiri ardına gelen mevzuat değişiklikleri gayrimenkul sektörüne tam anlamı ile damga vurdu. Bu durum yeni yılda A’dan Z’ye birçok değişiklik olacağının da habercisi. Peki yeni yılda kentsel dönüşüm pratiğinde herhangi bir değişiklik bekleniyor mu? Kentsel Dönüşümde önümüze başkaca hukuki engeller çıkacak mı?  Sorularımızı, Gayrimenkul Hukuku Alanında uzman Av. Kadir Kurtuluş değerlendirdi.

" Bir yılı daha geride bırakırken inşaat sektöründe hem firmalar ve yatırımcılar hem de arsa sahipleri ve malikler açısından bir çok bilinmezlik ve problemler süregelmekte. Yatırımcı sıkıntısı,  halen çözülemeyen bölgeler ve beklenenin aksine yavaş ilerleyen bir kentsel dönüşüm süreci yaşanan sıkıntıların belli başlı sebeplerinden. En önemlisi ise sürecin verimli ve sekteye uğramadan ilerleyip ilerlemeyeceğidir, zira yapılan sözleşmeler, kentsel dönüşüme ilişkin başlatılan süreçler, hukuki birer süreç olup sonuçlarını 2-3 yıl boyunca göstereceği için bu günden tamam süreçte hiçbir problem yok" şeklinde belirten belirten Av. Kadir Kurtuluş sözlerine şu şekilde devam etti.

Kentsel Dönüşüm, hukukumuzda önemli bir yer tutan eşya hukukunun bir çok bölümünü içinde barındıran, kat karşılığı sözleşmeler, şerhler, istisna sözleşmesi, irtifak hakları vs. gibi işlemlerin yapıldığı “hukuki” bir süreçtir. Dolayısıyla hukuki süreçler sözleşme imzalandığı anda sonuçlarını doğurmaz. Sonuçların ve sürecin belirlenmesi inşaatlar yapılıp iskan alınana hatta tüketici yasasından kaynaklı haklar sona erene kadar devam edecektir.

Süreçte karşımıza şimdilik çıkan problemlerden birisi; Arsa payı ‘dır. Nitekim arsa payı kentsel dönüşümde çok büyük bir önem arz ediyor. Müteahhitler maliklerle anlaşıp binayı yenilemeye karar verdikleri zaman maliklere arsa payları ve hali hazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir daire veya işyeri veriyorlar. Ancak arsa payında geçmişte yoğunlukla yapılan yanlış uygulamalar, maliklerin Mahkemelerde arsa payı düzeltme davası açmasına ve dolayısıyla sürecin uzamasına sebep olmakta. Sürecin uzaması müteahhitin hem zamanına hem de parasına mal olmakla kalmayıp, müteahhitin binayı yapmak için iştahını kaybetmesine neden olmakta. Yaklaşık 6 milyon binanın yenilenmesi gerektiği düşünüldüğünde bunun gibi sayısız dava açılacağı gerçeğini herkesin göz önünde bulundurması gerekmekte.

Yine buna benzer konulardan biri de şerefiye meselesidir. Kentsel dönüşüm sürecinde şerefiye farklarının mutlaka ama mutlaka dikkate alınması gerekmekte. Nitekim esas prensip olarak tüm maliklerin önceden anlaşması olmalıdır. Malikler arasında veya malikler ve müteahhit arasında problemler, mevcut bina ile yapılacak binadaki daire dağılımlarının şerefiye farkından ortaya çıkmaktadır. Hele ki inşaat yapılacak yer de imar artışı olması halinde tarafların bu hususları iyi değerlendirmesi ve sorunları sürece en az zararı vererek çözmesi gerekmekte. Ülkemizdeki kentsel dönüşüm çalışmalarında müteahhitler, ne kadar arazide proje yapacağını öngörmeden, toparlayabildiği kadar yeri alıp ya da kat karşılığı anlaşması yapıp inşaata başlama niyetinde olabiliyor. Bu durum, projesi belirli olmayan ve kuvvetle muhtemel ileride şerefiye ile ilgili ciddi problemlerin yaşanacağı projeleri beraberinde getiriyor. Sonuçta belki iki üç yıl sonra karşımıza çıkacak bu problemleri yok sayarak hareket etmek ileride telafisi imkânsız zararlar doğurabilir. Önümüzde ki yıllarda şerefiye farklarından dolayı birbirine tazminat davası açan komşu malikler ve dolayısıyla bozulan komşuluk ilişkilerini çokça göreceğiz. Kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması ya da ileride karşımıza çıkacak risklerin bertaraf edilmesi isteniyorsa, sözleşmelerden önce proje çalışmalarının net bir biçimde bitirilmesi, tarafların somut ve herkes için adaletli olarak niteleyebileceğimiz adımlar atması gerekiyor.

Geçtiğimiz günlerde yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik İle ilgili sözlerine devam eden Av. Kadir Kurtuluş, ” Aslında çoğu kimse için beklenen bir yönetmelikti. Elbette inşaat şirketlerine birtakım yeni yükümlülüklere sebep olmuş ancak piyasadaki olumsuz müteahhit algısı ve herkesin bir şekilde sektöre girme hevesi böyle bir düzenleme yapılmasına neden oldu. Özelikle tüketiciye verilen cayma hakkı ve sözleşmenin kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde kurulması önemli konular.  Özellikle plansız ilerleyen kentsel dönüşüm süreçlerinde kat irtifaklarının kurulması müteahhitler için büyük sorun olacaktır. Nitekim geçenlerde yaklaşık 400 dairelik yeni bir projede, kurmuş olduğumuz kat irtifaklarında, sürecin uzunluğundan ve düzensizlikten dolayı maliklerle yaşanan problemlere bizzat şahit oldum.

Hele ki yeni yönetmelikte belirlenen hususları düşündüğümüzde yukarıdaki sebeplerden kaynaklanan risk oranı katlanarak artacak. Örneğin; aslında bütün dairelerini sattığını zanneden bir müteahhit, yaşanacak olası bir krizde sözleşmeden caymalarla karşılaşabilecek. Ve bunun akabinde başka ve belki de daha büyük bir krizle karşılaşabilecek. Müteahhitlerin bu hususlara çok dikkat etmesi gerekiyor. İleride iflas eden birçok şirket ve bu durumun sonucu olarak yeni mağdur tüketici dalgası görebiliriz. Sonuçta maliklerle anlaşma, parsellerin tevhidi, ruhsat alınması, kat irtifaklarının kurulması, inşaatın yapılması zaman isteyen işlemler, müteahhitlerin bu saatten sonra doğru planlama ile birlikte uygun strateji yaratmaları hem kentsel dönüşüm süreci hem de dolayısıyla sektör için hayati önem arzetmekte.