Kalkınmanın anahtarı inşaat sektöründe...

2004 yılından itibaren ivme kazanan inşaat sektörü önümüzde ki yıllarda daha da büyüme ve gelişme göstermek zorundadır. Bu zorunluluk için ekonomik büyüme ve kalkınmanın gereği de ancak istikrarın devamı ile mümkündür.

Bir ülke düşünün..en istikrarlı yıllar hep tek başına iktidar olan partilerin hükümet dönemlerinde olması, inşaat sektörünün de bu yıllarda büyüme ve gelişme göstermesi tesadüf olabilir mi? Özellikle ekonomik büyüme ve kalkınma dönemlerinde toplumsal standartların ve yaşam kalitesinin artması, inşaat sektörünün getirdiği yatırımlar ve projelere bağlı değil midir? Kriz ve buhran dönemlerinde toplumsal huzur ve dirliğin sağlanabilmesi, istihdamın artırılması ve işsizlik belasına karşı en büyük çözümün hep inşaat sektörü olması tesadüf olabilir mi? Kalifiyesiz eleman çalıştıran bu sektör tekstille beraber milyonlarca insana ekmek vermiyor mu? Bu konuda hükümete büyük görevler düşmektedir..vergi ve kdv gibi bazı gelirleri tekrar gözden geçirmeli..daha adil ve hakkaniyetli oranlarda gelirlerinin tahsili yoluna gitmeli..en azından bu tür geçiş dönemlerinde ki uygulamalarını uzatmalı veya tekrar gözden geçirmelidir.

Bakınız bizim ülkemiz çok genç bir nüfusa sahip..ortada hem ciddi bir pazar var, hem de Türk insanının Emlak alımına karşı bir düşkünlüğü var. İnsanlar çocuklarının geleceği için veya evlendiklerinde rahat etsinler diye ev satın alıyorsa düşünmek lazım. Merak ediyorsanız lütfen araştırın hangi toplumda böyle bir düşünce var? İstisnalar kaideyi bozmaz..tabi ki yok.

Toplumun gelecekle ilgili yatırımlarında 1.önceliğin gayrimenkul olmasını ciddiye almak lazım..bu konunun önemine dikkatinizi çekmek istiyorum.

Dikkat edilirse yüksek enflasyon yaşanan yıllarda bile Türk toplumu gayrimenkulden hiç vazgeçmedi. Hele enflasyonun %10 lar seviyesine geldikten sonra özellikle gayrimenkule olan yatırımlarını daha da artırması bir tesadüf olabilir mi? Tabi burada mortgage yasası ile düşük faizli konut finansmanının devreye sokulması da büyük etkendir..ancak bu durum tamamen siyasi ve ekonomik istikrara bağlıdır. İstikrarsız ve koalisyon dönemlerinde yaşanan durgunluk sadece belirli sektörlerin ayakta kalmasına imkan vermektedir. Halbuki inşaat sektörünün canlanması, ivme kazanması ve büyümesi ile ülkenin hem çehresi değişiyor hem de istihdamın artmasına sebep oluyor.

2007 yılında başlayan finansal kriz ekonomik krize dönüştü..akabinde işsiz insan sayısı tüm Dünya da büyük artışlar gösterdi. Hükümetler bu durumu aşmak ve işsizliğe karşı çareler üretmek için otoyol, baraj, konut ve enerji yatırımlarına öncelik vermedi mi? Daha önce ki yazılarımda defalarca yazdım; konut finansmanı ve değerleme konusunda bankalar ve alıcılar açısından risk taşımayan bir sistemi oluşturmak gerekiyor. Çünkü yaşanan arızalar mortgage tasasının içinde ki hükümler, prensipler ve kurallarla disipline edilebilir. Ülkelerin gsmh' na göre düzenlenen bu yasanın içini tekrar düzenlemek ve doldurmak gerekmiyor mu?

Siyasi erk bu tür kriz dönemlerinde işsizliğe karşı inşaat sektörünün yanında yer almalı, teşvik etmeli ve yeni projelere destek olmalıdır.

Basında zaman zaman emlak fiyatlarının düşüşlerinden dem vuruluyor..özellikle ana arter ve şehre yakın bölgelerde 2.el emlak fiyatları hiçte kriz veya durgun dönemlerin fiyatları değil..anlaşılan basının bundan haberi yok. Çünkü fiyatlar gerçekten inanılmaz. Aslında bu durum da tamamen arza sunulan Emlak' ların oluşturduğu piyasa rayiç değerleridir. Yani her bölge veya semtin arzda ki 2.el piyasalarına bakıldığında rayiçler o bölgelerde ki gayrimenkullerin çok veya az oluşu ile ilgilidir. Bu durum aslında büyük projeler projeler içinde geçerlidir. Eğer bir projede 2.el satışları çoksa zaten o projeden bir memnuniyetsizlik vardır ve fiyatlar dip yapmış demektir. Alıcılar açısından söylüyorum bu tür projelerden satın almalardan sebepleri mutlaka irdelenmelidir.

Dikkat edilirse şehre uzak bölgelerde 2.el emlak piyasası genel olarak fiyat bazında zayıftır.. Emlak fiyatları da bu bölgelerde çok hızlı düşüş gösterir veya hızla artar. Bu durum tamamen talebe bağlıdır. Tabiatıyla şehre uzak bölgelerde yeni projelerin fiyatları da bundan ister istemez etkilenir. Ama tam aksi de olabilir..bir bölge düşünün eğer o bölgede site içinde, güvenlik, kapalı garaj, sosyal yaşam ve spor alanları olan projeler yoksa o bölgelerde normal bir dairenin fiyatı mesela 1.200 $/ m2 ise, yeni bir proje inşa edildiğinde fiyatı 2.500 $/m2 den alıcı bulması normaldir. Ancak şehrin merkezine/ana arterlere yakın bölgelerde 2.el piyasasında ki parametreler yeni projelerin fiyatlarına çok fazla olumsuz bir etki yapmaz. Ancak şehre uzak bölge veya semtlerde ise arza sunulan 2.el gayrimenkullerin çok olması rayiçi belirleyen temel etkendir. Tabi eğer inşa edilip teslim edilmiş büyük bir proje varsa ve memnuniyet sağlanamamışsa rayiç değerleri bu da etkiler. Rayiçi oluşturan parametreler üzerine defalarca yazılar yazdık..ve hep şunu anlattık. Gayrimenkul alımında bütçe ve ihtiyaçlar göz önüne alındığında öncelik bölge seçiminden geçer. Şehrin merkezinde ki emlakların artması ve m2 baz fiyatları eğer bu dönemde bu fiyatlara satılıyorsa piyasaların normalleşmesi halinde gayrimenkul fiyatların artması kaçınılmazdır.

Bakınız son zamanlarda basında çıkan bir yasa ile ilgili çeşitli yorumlar ve düşünceler yazılıp çiziliyor. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişle ilgili bizim emlakkulisi sitesinde de bazı arkadaşlarımız detaylı olarak bu yasayı konu ettiler..Sayın ENGİNOĞLU ve Sayın TURGUT yazılarında bu konuyu detayları ile işlediler. 28/Kasım/2007 tarihli ve 5711 sayılı yasaya göre kat mülkiyetinde bazı değişiklikler yapılmış. Buna göre kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için yasaya 2 yıl süre konulmuş..yasanın süresinin dolmasına da 5 ay gibi bir zaman kalmış. Tabi yasa koyucular bu tür yasaları yaparken zannımca bir plan güdüyor..yasanın hali pür melali de araştırıldığında ortaya 2 farklı amaç hedeflendiği ortaya çıkıyor. Bu yasa ile 2.el piyasasında bulunan Emlak' ların disipline edilmesi ve vergi gelirlerinin artırılmasına yönelik olduğu görülüyor. Ancak burada ki temel amaç; dokunulamayan ve yıkılması gereken binlerce mülkün zamana matuf bir şekilde yıkılıp yeniden yapılmasını sağlamak için ilk adım atılmıştır. Hükümet bu süreçi bilerek başlattı diye düşünüyorum..madem bu tür problemli binaları yıkamıyorum o zaman bende yıktırıncaya kadar uğraşırım. Bence nihai hedef budur. Bu durum satın alma tercihlerini de mutlaka etkileyecektir. Yani alıcılar bir mülk satın alırken artık kat mülkiyetine geçmiş bir evi tercih edecektir..tabi fiyatı farklı olarak. Tabiatıyla bu yeni projeler ve özellikle 2.el gayrimenkullerin rayiç değerlerini de etkileyecektir.

Bunu ilerleyen zamanlarda hep beraber göreceğiz.

İyi haftalar. 
 
huseyinkuru@sunflower.com.tr