Kamu taşınmazlarında da kira krizi tam gaz: Kamu gayrimenkullerindeki kiracılar nasıl tahliye ettirilebilir?

Mali Müşavir ve denetçi Ahmet Arslan, Ekonomimcom'daki köşesinde kiraya verilen kamu taşınmazlarının tahliyesini kaleme aldı. Arslan, özellikle son zamanlarda birçok kamu idaresinin kiraya verdikleri gayrimenkulleri ile ilgili kira bedellerinde güncelleme yoluna gittikleri ve sözleşmesi sona erdiği halde kamu taşınmazlarını kullanmaya devam eden kişileri (fuzuli şagil) tahliye yoluna başvurduklarının gündeme geldiğine dikkat çekti. 

Arslan, Bu durumun sebeplerinden birinin mali imkânları daralan kamu idarelerinin yeni kaynak bulma çabasıyken, diğer nedenin de aslında öteden beri uygulanması gereken ve fakat seçim vb. konjonktürel durumlar uygulanmayan yasal işlemlerin bu durumların sona ermesi üzerine uygulanması yoluna gidilmesi olduğunu dile getirdi. 

Mali Müşavir ve denetçi Ahmet Arslan, söz konusu yazısında "Kamu idarelerine ait gayrimenkullere ilişkin mevzuatın göz yumma, irade veya bilgi yetersizliği nedeniyle yeterince uygulanmaması neticesinde kantin, kafeterya, dükkân, işhanı, otopark vb. bazı kamu taşınmazları aynı kişiler tarafından herhangi bir yasal hakka dayanmaksızın 15-20 sene gibi uzunca bir süre kullanılmakta ve bu nedenle gibi kişiler kamu taşınmazları üzerinde kazanılmış hak iddiası edebiliyor" ifadelerini kullandı ve bu sebeple kamu idarelerinin kamu taşınmazlarına ilişkin mevzuatı uygulamaya gitmelerinin önceden beri kamu taşınmazlarını kullanan kişilerin direnciyle karşılaşabildiğini söyledi.

Arslan, bu durumun kiraya verilen kamu taşınmazlarının nasıl tahliye edilebileceğinin irdelenmesini gerektirdiğini söyledi. 

KAMU GAYRİMENKULLERİ NASIL KİRAYA VERİLEBİLİR? 

Kamu taşınmazlarının kiraya verilme usulünin tahliye usulünde de belirleyici rol oynadığının altını çizen Mali Müşavir ve denetçi Ahmet Arslan, "Kamu idarelerine ait gayrimenkuller ancak ihale yoluyla kiraya verilebilir. Genel bütçeye dahil daireler, özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyelere ait gayrimenkuller 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiralanabilir. Diğer kamu idarelerine ait taşınmazlar ise kendi özel mevzuatındaki usuller dikkate alınarak kiraya verilir" açıklamasında bulundu.  

2886 sayılı Kanun’a göre, ihale usulleri şu şekilde: 

1- Kapalı teklif usulü

2- Açık teklif usulü

3- Pazarlık usulü.

KAMU GAYRİMENKULLERİ NASIL TAHLİYE ETTİRİLEBİLİR? 

Mali Müşavir ve denetçi Ahmet Arslan, kamu taşınmazlarının nasıl tahliye ettirilebileceğini de şu şekilde açıkladı:

İlk olarak belirtmek gerekir ki, hangi usulle kiraya verilirse verilsin kamu taşınmazları 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinde belirtildiği şekilde tahliye edilir.

2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75. maddesine göre;

- Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu kanunun 9’uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru 5 yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

- Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde % 20, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca %15 indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.

- Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.

- İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.

Söz konusu kanun maddesi kira sözleşmelerinin süresinin sona ermesi ve tahliye konularında kiracıyı koruyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri karşısında idarelere ayrıcalık sağlamaktadır.

Sözleşmesinde yazılı kira süresi dolan bir kamu taşınmazının kira süresi ihalesiz olarak, idarenin tek taraflı bir işlemiyle, kira (kullanım) bedeli güncellenerek veya ecrimisil alınarak uzatılamaz. Bu tür bir uygulama kamu zararı ve görevi kötüye kullanma eylemi olarak kamu görevlilerinin yasal sorumluluğunu gerektirir. 

2886 sayılı Kanun’un 75. maddesine göre, kamu idarelerine ait taşınmazların tahliye usulleri; tahliye sebeplerine göre farklılık göstermektedir. Şöyle ki;

- 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen taşınmazlar kira süresinin sona ermesi halinde mülki amir vasıtasıyla tahliye ettirilir. Bunun için herhangi bir mahkeme kararı almaya gerek bulunmamaktadır. Taşınmazın bu kapsamda tahliye ettirilmesinde herhangi bir sınırlandırıcı süre bulunmamaktadır. Taşınmazı işgale uğrayan ve kanunun 75’inci maddesi kapsamında olan idare dilediği zaman mülki amire başvurarak taşınmazı tahliye ettirebilir. 

- 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen taşınmazın kira süresinin dolması nedeniyle söz konusu kanun maddesine göre mülki amir vasıtasıyla tahliyesinde taşınmazın konut ve çatılı işyeri mahiyetinde olup olmamasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.

- 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen taşınmazların kira süresinin sona ermesi dışındaki nedenlerden (örneğin, kiracının kira borcunu ödememesi) dolayı tahliyesi gerektiği takdirde bu taşınmazlar mülki amir vasıtasıyla değil, ancak icra veya mahkeme kanalıyla tahliye ettirilebilir. 

- Kira süresinin dolmasına rağmen kiracı (eski) tarafından kullanılmaya devam edilen taşınmaz işgalli taşınmaz, söz konusu kişi de fuzuli şagil sıfatını taşır. Ecrimisil ödenmesi taşınmazı kullanan kişinin fuzuli şagil sıfatını ortadan kaldırmaz. 

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle taşınmazın tahliyesi 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’a kapsamında gerçekleştirilir. Söz konusu kanun gerçek veya tüzelkişilerin zilyed bulunduğu taşınmaz mallarla kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesini düzenlemektedir.

Kamu taşınmazları hangi usulle kiraya verilirse verilsin sözleşme süresinin sonunda tahliye edilmesi gerekir. 

2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen bir kamu taşınmazı ister çatılı yer (bina vb.) isterse diğer yerler (arazi, arsa vb.) niteliğinde bulunsun sözleşme süresinin sonunda tahliye edilir. Tahliye için kiracıya önceden herhangi bir ihtarda bulunulmasına gerek bulunmadığı gibi tahliye taahhütnamesi vb. bir belgeye de ihtiyaç bulunmamaktadır. 

Ayrıca, ecrimisil ödenerek ya da kullanım bedeli güncellenerek taşınmazın kullandırılmaya devam edilmesi yasal olarak mümkün değildir. Bu tür taşınmazların kira sözleşmesinin bitiminden belli bir süre geçmesi veya kişinin taşınmazı kullanma karşılığı olarak kamu idaresine belli bir bedel ödemesi kendisine herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz.

Kira süresinin bitim tarihinden itibaren ne kadar süre geçerse geçsin taşınmaz kamu idaresince her zaman herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın 3091 sayılı Kanuna göre mülki amir vasıtasıyla tahliye ettirilir. 

Kira süresinin bitimi dışındaki nedenlerle (kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması vb.) taşınmazın tahliyesi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun borçlunun (kiracının) temerrüdüne ilişkin hükümlerine göre icra ve dava yoluyla mümkündür. 

Kira süresi sona eren bir kamu taşınmazın kira süresinin ihalesiz olarak, idarenin tek taraflı bir işlemiyle, kira (kullanım) bedeli güncellenerek veya ecrimisil alınarak uzatılması yasal olarak mümkün değildir. Bu tür bir uygulama kamu zararı ve görevi kötüye kullanma eylemi olarak kamu görevlilerinin yasal sorumluluğunu gerektirir.

'Bölgede yeni depremler olağan' diyen Prof. Dr. Osman Bektaş’tan 6,4’lük deprem uyarısı!

Ataşehir’de inşaat çalışmalarına yasak getirildi!

Ev sahipleri ve kiracılar dikkat!  Kira sözleşmesi için e-Devlet zorunlu mu?