Kamulaştırılan taşınmazın değerini mahkemeler nasıl belirliyor?

Kamulaştırma uygulamasında Mahkemeler vatandaşların gayri menkullerinin değerini nasıl tespit ediyorlar? Mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler bu değer tespitini yapabilmek bakımından yeterli donanım ve bilgiye sahip mi? Tarım arazisi, arsa veya kat m

Bilindiği üzere, devlet; bir kısım kamusal ihtiyaçlar için vatandaşların özel mülkiyetinde bulunan taşınmazları kamulaştırabilmektedir. Kamulaştırma sonucunda, özel mülkiyette bulunan gayri menkulün değeri olan parasal meblağ devlet tarafından ilgilisine ödenmektedir. Ülkemizde yıllardır kamulaştırmayı yapan devlet kurumları ile vatandaşlar arasında, kamulaştırma işlemine konu olan gayrimenkul değerinin ne olduğu(ödenmesi gereken meblağ) konusunda on binlerce dava söz konusu olmuştur.

KAMULAŞTIRILAN GAYRİMENKULÜN DEĞERİ MAHKEMELERCE TESPİT EDİLMEKTEDİR. BEDEL TESPİTİ BİR DAVA TÜRÜDÜR.

Kamulaştırma kararını almak yetkisi ilgili idare-yürütme organında iken, kamulaştırılan gayri menkulün değeri Kamulaştırma Kanununda 2001 yılında yapılan değişiklik ile Mahkemelerce yapılmaktadır. 2001 yılında yapılan değişiklik ile "Kamulaştırma bedelinin tespiti" bir dava formatı-biçimi kazanmıştır.

2) GAYRİMENKUL BEDELİ-DEĞERİ, KAMULAŞTIRMA KANUNUN 15 NCİ MADDESİNDE NİTELİKLERİ BELİRTİLEN BİLİRKİŞİ KURULU TARAFINDAN TESPİT EDİLMEKTEDİR.

Kamulaştırılan gayri menkule ne miktarda ve hangi usullerle değer takdir edileceği Kamulaştırma Kanunun 11 ve 15 nci maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun; taşınmazın değer tespitini yapacak kişiler için belirli bir uzmanlık ve kariyer sistemini zorunlu tutmaktadır. Ancak, somut-pratik durumlarda kanunda belirtilen kariyerde olmasına rağmen, gayrimenkul değerleme konusunda yeterliliği bulunmayan kişilerin yetersiz raporlar düzenlediği görülmektedir. Özellikle, büyük kent merkezleri dışında; kanunda aranan nitelikte uzman-bilirkişi temininde bile ciddi güçlük çekildiği görülmektedir.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE TAŞINMAZIN CİNS VE TÜRÜ DİKKATE ALINMALIDIR. TAŞINMAZIN "EMLAK BEYAN DEĞERİ" TEK ÖLÇÜ OLARAK KABUL EDİLEMEZ.

Kamulaştırma bedeli; taşınmazın aşağıda belirtilen özelliklerinin bir bütün halinde değerlendirilmesi sonucunda tespit edilmelidir. Kanunun 11 nci maddesine göre,

Taşınmazın,

-Cinsi-nevi,

-Yüzölçümü,

-Değeri etkileyebilecek sair nitelik ve hususlar,

-Vergi beyanı;

-Daha önce resmi kurumlarca yapılmış kıymet takdirleri

-Arazilerde, arazinin mevki ve net geliri,

-Arsalarda; emsal satışlara göre satış değeri,

-Binalarda; resmi birim fiyatları, yapı maliyeti ve yıpranma payı,

-Ve diğer objektif ölçüler... bir bütün halinde dikkate alınmak zorundadır.

Kamulaştırmaya konu olan taşınmazın değerinin tespiti için Kamulaştırma Kanununa göre öncelikle taşınmazın cins ve türü doğru tespit edilmelidir. Taşınmazın; arsa, arazi veya kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm olup olmadığı öncelikle belirlenmelidir. Ayrıca, taşınmazın hisseli olup olmadığı dikkate alınmalıdır.

KAMULAŞTIRILAN GAYRİ MENKULÜN "ARSA" OLARAK DEĞERLENDİRİLEBİLMESİ İÇİN BELEDİYE HİZMETLERİNDEN YARARLANMASI KOŞULDUR.

Taşınmazın "arsa" olabilmesi, imar planı içerisinde bulunmasına bağlıdır. İmar planı dışında kalan taşınmaz malın arsa sayılması için; belediye veya mücavir alan sınırları içinde olması, belediye hizmetlerinden yararlanması, meskun(oturulan-toplulaşma olan) alan arasında kalması gerekmektedir.

Ancak, Yargıtay somut bir kısım davalarda; taşınmazın kamulaştırma amacıyla imar planı kapsamına alınması durumunu farklı değerlendirmektedir. Bu durumda ise taşınmazı "arsa" olarak değerlendirebilmek için; imar planı içerisinde olmanın yanı sıra; taşınmazın ayrıca belediye hizmetlerinden yol, ulaşım, aydınlatma, çöp toplama, su-kanalizasyon vs gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanması şartını da aramaktadır.

TAŞINMAZ BEDELİNİN TESPİTİNE İLİŞKİN İLGİNÇ YARGITAY KARARLARI

ÖRNEKLERİ.

Kamulaştırma bedelinin tespiti çerçevesinde farklı-ilginç gördüğüm birkaç Yargıtay içtihadını bu haftaki yazıya ek yaparak okuyucularla paylaşmak istiyorum.

"Taşınmazın mezarlığın karşısında bulunması; saptanan kamulaştırma değerinden bir indirim yapılmasını gerektirir." (Y.18. H.D; 2001/655.E, 12.2.2001 tarihli karar.)

"Taşınmazda yapay tatlı su balığı yetiştirilmektedir. Her iki bilirkişi kurulu balığı tarla ürünü kabul ederek kapitalizasyon faizi uygulanmak suretiyle değerlendirme yapmışlardır. Oysa, balık; sığır, koyun gibi etleri yenen hayvanlar cinsinden olup tarlanın doğrudan ürünleri olmadıkları için o şekilde kabul edilerek değerlendirme yapılamaz." (Yargıtay 18. H.D, 1998/11011.E; 19.11.1998 tarihli karar)

E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com