Kamulaştırma kanunu ve kamulaştırmasız el atma!

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş Mülkiyet Hakkı’nı ve Kamulaştırmasız El Atma’yı anlatıyor:

Mülkiyet hakkı, bir taşınır veya taşınmaz eşya üzerinde sahibine kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı sağlayan mutlak bir haktır. Bu hak, T.C Anayasası ile güvence altına alınmıştır. Anayasanın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. Maddesinde, “Herkes mülkiyet hakkına sahiptir.  Bu hak, ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir” demektedir. Yine Anayasanın 46. Maddesinde, kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının sınırlandırılması, yani kamulaştırma düzenlenmiştir. Buna göre “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.”  Şeklinde bir düzenlemeyle kamulaştırmanın sınırlarını çizmiş, kamulaştırmanın ancak kanunda gösterilen usuller çerçevesinde, bedeli peşin ödenerek ve kamu yararının varlığı halinde yapılabileceği esaslarını düzenlemiştir. 

Hukuk sistemimizde kamulaştırma, kamulaştırma yapmanın usul ve şartlarının belirleyen, kaynağını yukarıda bahsedilen anayasanın ilgili maddesinden alan kamulaştırma kanunu ile düzenlenmiştir. Kural olarak kamulaştırmanın, idarenin kendisine verilen görevleri ve hizmetleri yürütebilmesi için, ihtiyaç duyduğu özel mülkiyetteki taşınmazların kamulaştırılması için kanunun aradığı usul ve şartlar çerçevesinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Fakat uygulamada, idare bilerek ya da bilmeyerek, kanunda yer alan kurallara aykırılık teşkil edecek biçimde, kamulaştırma kararı verilmeksizin veya kamulaştırma kararının amacını aşacak şekilde hareket ederek kişilerin mülkiyet hakkına el atmaktadır. Buna da uygulamada kamulaştırmasız el atma denmektedir. 

Kamulaştırma kanununa göre kamulaştırma yapılmasının aşamaları şu şekildedir;

-Öncelikle kamulaştırma yapacak olan idare, kamulaştırılacak taşınmazı belirleyip, kamulaştırma yararı belgesi almaktadır. Bu kamulaştırma yararı belgesi ilgililer tarafından imzalandıktan sonra, idare tarafından kamulaştırılacak taşınmazın ölçüsünü, değerini vs. gösteren bir plan çizilir.

-İlgili taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğünden, taşınmazın ilgili sayfasına kamulaştırma şerhi düşülmesi talep edilir.

-Taşınmazın değerinin belirlenmesi ve belirlenen bedel karşılığında taşınmazın satın alınması için idare bünyesinde bir komisyon oluşturulur ve taşınmazın sahibine belirlenen fiyat üzerinden teklif verilir.

-Taşınmaz sahibinin bu teklife cevap vermesi için 15 gün süresi vardır. Olumlu cevap halinde, idare, anlaşılan bedel için imzalanan tutanağın imzalandığı tarihten itibaren 45 gün içinde, bedeli taşınmaz sahibine ödemek zorundadır. Taşınmaz sahibinin idareye olumsuz cevap vermesi veya hiç cevap vermemesi halinde, idare, kamulaştırma bedelinin tespit ve tescili için dava açabilir.  Bu davada, kamulaştırılacak taşınmazın değeri bilirkişiler marifetiyle belirlenir. 

-Taşınmaz mal sahipleri, idareye karşı kamulaştırma işleminin iptali davaları ile maddi düzeltim davalarını açabilirler. Geri alım davaları ve artan kısmın kamulaştırılması davaları da vardır.

Kanuna uygun kamulaştırma prosedürü bu şekildeyken, kamulaştırmasız el atma durumunda, kamulaştırma kanununda yakın zamanda yapılan bir değişikliğe göre, önce uzlaşma usulünün uygulanması şart koşulmuştur. Buna göre, el konulan taşınmazın değeri, yine yukarıda anlatıldığı gibi değer tespit komisyonunca tespit edilirken, uzlaşma komisyonu, maliki uzlaşmaya davet eder. Uzlaşma görüşmeleri,  idare tarafından davet ile yapılabileceği gibi, malikin müracaatı üzerine de başlayabilir. Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiziki bir engel olmadığı takdirde 6 ay içinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı,  tarafların imzası ile birlikte tutanak altına alınır. Bu görüşmeler sonucu uzlaşmaya varılması halinde, taraflar arasında bir sözleşme imzalanır ve bundan sonraki işlemler bu sözleşmeye göre yapılır. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının düzenlenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Dava açılması halinde, fiilen el konulan taşınmazın dava tarihindeki değeri, bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit edilir ve taşınmazın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Tespit edilen bedel, idare tarafından ödenir. 

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle malik tarafından, müdahalenin men’i davası açılabileceği gibi, kamulaştırma bedeline ilişkin tespit davası da açılabilmektedir.  Müdahalenin men’i davası açılması halinde görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi iken, bedelin tespitine ilişkin davada görevli ve yetkili mahkeme hem taşınmazın bulunduğu yer, hem de davalının ikametgahının olduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi olabilmektedir.