Kamuya ait gayrimenkuller kiraya verilebilir mi?

Son zamanlarda kamuya özellikle belediyelere veya üniversitelere ait arazi, arsa, bina gibi gayrimenkullerin dernek, vakıf, şirket veya bireylere düşük bir bedelle pazarlık usulüyle kiraya verilmesi ve tahsis edilmesi oldukça gündemde. Peki kamuya ait gayrimenkuller pazarlık usulüyle kiraya verilebilir mi bedelsiz olarak tahsis edilebilir mi?

"Kamu mallarının pazarlık usulüyle kiraya verilip verilemeyeceği sorusunun cevabı ne tür kamu malının hangi kamu idaresi tarafından kiraya verileceğine göre değişkenlik göstermektedir" değerlendirmesinde bulunan Denetçi, CPA, MBA Ahmet Arslan'ın, Dünya Gazetesi'nde kaleme aldığı yazısı şu şekilde:

Son yıllarda kamuoyuna yansıyan ve Sayıştay’ın denetimlerine de sıklıkla konu olan hususlardan biri kamuya özellikle belediyelere veya üniversitelere ait arazi, arsa, bina gibi taşınmazların bu idarelere yakın dernek, vakıf, şirket veya bireylere düşük bir bedelle pazarlık usulüyle kiraya verilmesi veya tahsis edilmesi yani bedelsiz olarak kullandırılmasıdır.

Kamu mallarının pazarlık usulüyle kiraya verilip verilemeyeceği sorusunun cevabı ne tür kamu malının hangi kamu idaresi tarafından kiraya verileceğine göre değişkenlik göstermektedir.

“Kamu” birbirinden farklı idareleri kapsadığı gibi kamu malları da birbirinden farklı mallardan oluşmaktadır. “Kamu” ve “kamu malları” geniş kavramlar olup Devlet ve Hazine kavramlarından farklılık arz eder. Her kamu idaresi Devlet değildir.  

Bu bağlamda kamu idarelerini ilk olarak;

1- Merkezi yönetim,

2- Mahalli idareler,

olarak ikiye ayırabiliriz.

Merkezi yönetim de kendi içinde;

1- Genel bütçeli idareler yani Devlet (Bakanlıklar ve taşra teşkilatları),

2- Özel bütçeli idareler (üniversiteler ve 5018 sayılı Kanuna ekli II sayılı cetvelde sayılan idareler),

olarak ikiye ayrılır.

Devlet genel bütçeli idareleri yani Hazineyi ifade etmekte olup, devlete ait taşınmazlar Hazine taşınmazı veya Hazine malı olarak adlandırılır. Devlet malları; Hazine adına tapuya tescilli taşınmazları kapsadığı gibi devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri (kıyılar, plajlar, nehirler, göller, dağlar, tepeler, meralar vb.) de kapsar. Söz konusu mallar daha önce Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından değerlendirilirken Cumhurbaşkanlığı Hükümet sistemine geçilmesinden sonra bu yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na geçmiştir.

1. Hangi kamu idarelerine ait taşınmazlar pazarlık usulüyle kiraya verilebilir?

Kamuya ait taşınır ve taşınmaz malların satışı ve kiraya verilmesine ilişkin usul ve esaslar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda düzenlenmiştir. 2886 sayılı Kanun’a göre asıl ihale usulü kapalı teklif usulü olup kanunda sayılan istisnai hallerde açık teklif usulü ve pazarlık usulü kullanılabilir.

Pazarlık usulü de bir ihale usulü olmakla birlikte bu usulle yapılan ihalelerde ilan yapma zorunluluğunun olmaması ve sadece idare tarafından davet edilen bir veya birkaç kişiye ihale yapılabilmesi rekabet ve şeffaflık yönünden bir takım sakıncalar barındırmaktadır.

Kamuya ait hangi malların pazarlık usulüyle kiraya verileceği de söz konusu kanunun “Pazarlık usulüyle yapılacak işler” başlıklı 51’inci maddesinde düzenlenmiştir.

Kanun maddesinin (g) bendinde (51/g); “Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi” hükmü yer almaktadır.

Dikkat edilirse, kanun maddesinde sadece Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz mallar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak (irtifak) tesisinin bu bent kapsamında pazarlık usulüyle kiraya verilmesine imkan tanınmaktadır.

Dolayısıyla, bu bende göre taşınmazların pazarlık usulüyle kiraya verilebilmesinin ilk ve en önemli şartı bunların Devlete ait taşınmazlardan olmasıdır. Bu bağlamda, Devlete ait olmayan taşınmazlar kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmese bile pazarlık usulüyle kiraya verilemez.

Söz konusu bentte geçen Devlet kavramı genel bütçeli kamu idarelerini yani Hazineyi ifade etmektedir. Bu bağlamda, belediyeler, il özel idareleri, üniversiteler ve diğer özel bütçeli idareler (Karayolları Genel Müdürlüğü, Vakıflar Genel Müdürlüğü, DSİ) Devlet kapsamı içinde yer almadığından bunlara ait taşınmazlar Devlet malı veya Hazine taşınmazı değildir. Dolayısıyla, söz konusu kamu idarelerine ait taşınmazlar hiçbir şekilde pazarlık usulüyle kiraya verilmez. Taşınmazın kiraya verileceği kişinin kamuya yararlı dernek, vergi muafiyeti tanınan vakıf, kamunun çoğunluk hissesine sahip olduğu şirket veya kamuyla ilişkili kurum olması da bu idarelere ait taşınmazların pazarlık usulüyle kiraya verilmesine imkan vermez.

Konuya ilişkin müteaddit emsal Danıştay ve Sayıştay kararları da bu yöndedir.

2. Kamuya ait taşınmazlar kamu idareleriyle ilişkili dernek ve vakıflara kiraya verilebilir mi?

Kamu idarelerine özellikle üniversitelere ait taşınmazlar bu idarelerin ismini taşıyan veya bu idarelerle ya da personeliyle ilişkili dernek ve vakıflara ihaleyle veya ihalesiz şekilde kiraya verilmekte veya bedelsiz olarak kullandırılmaktadır.

Kamu idarelerinin ilişkili dernek ve vakıflarla mali ilişkileri 5072 sayılı Dernek Ve Vakıfların Kamu Kurum Ve Kuruluşları İle İlişkilerine Dair Kanun’da düzenlenmiş olup söz konusu kanuna göre ihaleyi yapan kurum ve kuruluş bünyesinde bulunan veya bu kurum ve kuruluşlarla ilgili her ne amaçla kurulmuş olursa olsun vakıf ve dernekler ile bunların sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketler, bu kurum ve kuruluşların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapacakları ihalelere katılamazlar.

Bu nedenle bırakın taşınmazların pazarlık usulüyle söz konusu dernek ve vakıflara kiraya verilmesini, söz konusu kurumlar kamu idarelerinin kapalı teklif veya açık teklif usulüyle yaptığı ihalelere dahi katılamazlar.

3. Kamuya ait taşınmazlar dernek ve vakıflara tahsis edilebilir mi?

Tahsis, bir taşınmazın mülkiyetinin maliki kamu idaresinde kalması şartıyla kullanım hakkının bedelsiz olarak bir başkasına verilmesidir.

Kamuya ait taşınmazların nasıl tahsis edileceği merkezi yönetim açısından Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis Ve Devri Hakkında Yönetmelik’te, mahalli idareler açısından ise 5393 sayılı Belediye Kanunu ile 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununda düzenlenmiştir.

5018 sayılı Kanun ile söz konusu yönetmeliğe göre; kamu idareleri, kanunlarında veya Cumhurbaşkanlığı kararnamelerinde belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmek için mülkiyetlerindeki taşınmazlarla devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri, birbirlerine ve köy tüzel kişiliklerine bedelsiz olarak tahsis edebilirler.

Söz konusu mevzuat hükümlerine göre kamu taşınmazları sadece kamu idarelerine ve köy tüzel kişiliklerine tahsis edilebilir. Bu bağlamda kamuya yararlı dernek, vergi muafiyeti tanınan vakıf, kamunun çoğunluk hissesine sahip olduğu şirket veya kamuyla ilişkili kurumlara dahi tahsis yapılması yasal olarak mümkün değildir.

Belediyelere ait taşınmazların nasıl tahsis edileceği ise 5393 sayılı Kanunda (Md. 75) düzenlenmiş olup söz konusu kanuna göre de belediye taşınmazları sadece diğer kamu idarelerine tahsis edilebilir. Bu bağlamda, belediye şirketleri kamu idaresi olmadığından belediyenin sermayesinin tamamına sahip olduğu şirketlere dahi taşınmaz tahsisi yapılması yasal olarak mümkün değildir. Aynı durum il özel idareleri ve şirketleri için de geçerlidir.

4. Taşınmazların izinsiz, usulsüz ve bedelsiz olarak kullanılması veya kullandırılmasının yaptırımı

Kamuya ait taşınmazların ihalesiz veya bedelsiz olarak kullanıldığının tespit edilmesi halinde yapılacak işlem 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu klanunun 9’uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.

Öte yandan, Kamu Zararlarının Tahsiline İlişkin Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’te; “Kamu idarelerine ait malların kiraya verilmesi, tahsisi, yönetimi, kullanımı ve elden çıkarılması işlemlerinin mevzuata uygun bir şekilde yapılmaması” kamu zararını oluşturan haller arasında sayılmıştır. Bu nedenle kamu taşınmazını usulüne aykırı şekilde kullandıran kamu görevlileri oluşan zararı faiziyle birlikte tazmin etmek zorunda kalır.

Sonuç

Kamuya ait taşınmazların haksız şekilde dernek, vakıf, şirket veya bireylere gerçek bir ihale olmadan, bedelsiz veya pazarlık usulüyle çok düşük bir bedelle kullandırılması kamu vicdanını rahatsız eden ve kamu kaynaklarının kötüye kullanılmasına yol açan bir durumdur. Bu nedenle, kamu idarelerinin yukarıda irdelenen yasal düzenlemeleri ve olası yaptırımları göz önünde bulundurarak taşınmaz yönetiminde dikkatli davranmalarında fayda bulunmaktadır.

Kamu taşınmazları satışından 5 milyar TL gelir elde edilecek!