Kapıcı dairesi kiraya verilip ortak giderlerde kullanılabilir mi?

Tamer Heper Posta Gazetesi'ndeki bugünki yazısında kapıcı dairesi kiraya verilip ortak giderlerde kullanılabilir mi sorusunu yanıtladı...

Hukuken yanlış kanunen doğru Sitemizde kapıcı dairesi var ama kapıcı yok. Burayı kiraya verip ortak giderlerde değerlendirebilir miyiz? • A.S. 

Okuyucumun sorusu bugüne kadar çok uygulanan bir husustur. Özellikle kaloriferin kömürden sıvı yakıta veya doğalgaza dönüştürüldüğü sitelerde, yakma işi otomatik olduğu için kapıcı ihtiyacı azaldığından kapıcılar işten çıkarıldı, kapıcı daireleri kiraya verildi. Kiraya verilirken mevzuata uygun davranmak isteyen kat malikleri toplantıda çoğunlukla alınan bir kararla bu işi yapmışlardır. Ancak bu hususta alınacak karar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınmamalıdır. 

Zira, kapıcı dairesi ortak mahaldir. Tapuda bağımsız bölüm olarak kaydı yoktur, arsa payı yoktur. Ortak mahaller amacı dışında kullanılamaz, ancak amacına uygun kullanılabilir. 2007 yılı değişikliği ile kat mülkiyetine tabi binalarda ortak yerlere müdahale imkanı tanındı ve bunun için bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyunun yeterli olacağı hükmü getirildi. Değişik maddenin içinde açıkça kapıcı dairesi sözü yok, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis vs. sayılıyor. Kapıcı dairesi de ortak yer olduğuna göre bu kapsamda kabul edilmelidir. Peki bu kapsamda kabul ederek kapıcı dairesini kiraya vermek hukuk mantığı açısından doğru mudur? Hayır doğru değildir, zira: Ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak malıdır. Buralarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkı vardır. Siz beşte dört ile karar alıp buralara müdahale ederseniz beşte birin mülkiyet hakkına tecavüz etmiş olursunuz. Bırakın beşte birin hakkına tecavüzü, bir tek kişinin bile mülkiyet hakkına tecavüz edemezsiniz. O halde hukuk mantığı gereği, kapıcı dairesinin kiralanması için tüm kat maliklerinin iştiraki ile karar almak gerekir. 

Ben daha da ileri giderek her zaman, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinde yapılan değişikliği eleştirmişimdir, bugün de eleştiriyorum. 19. maddede yapılan değişiklikle, ortak mahallere müdahale için tanınan beşte dört oyla müdahale hakkı, hukuka aykırıdır ama kanuna uygundur. 

Peki ortak giderlere ayrılması halinde gelen para nasıl bölüşülecek? Bir kat malikinin bu hususu ortaya atması halinde karşılarına önemli bir problem olarak çıkacak. Olması gereken, herkesin arsa payı oranında istifade etmesi gerekeceğinden bu para arsa payı oranında bağımsız bölümlerin borçlarından düşülecek. 

Tamer Heper/Posta Gazetesi